旅游项目开发的商业策划
旅游投资的特点与理念
以水造景,可以建设水城、水乡、湿地生态系统;可以形成湖泊、河道、沟渠、池塘、水网、流水景观、喷泉景观等等。
水景观系统的简单罗列:
水城构造:威尼斯水城、山东聊城(北方水城);
水乡构造:宁波江南水乡、周庄;
湿地公园:杭州城市湿地公园,鄱阳湖湿地;
城市湖泊:西湖、瘦西湖、武汉东湖、北京的中南海、什刹海等;
岛屿生态:纽约曼哈顿、哈尔滨太阳岛、千岛湖等等;
水网构造:城市水网、村镇水网、田园水网、湿地水网;
水景建筑:水上皇宫、瀑布宾馆、流水别墅、半岛别墅等等。
XX项目的水资源条件,提供了建设以上以水为主题的的各种景观系统的全部可能性,这是XX项目景观与旅游休闲发展的灵魂。
项目主题:
江南,被视为人间天堂,所谓“上有天堂,下有苏杭”。
江南的典型形象,就是江南水乡。
历史上有“北人善骑,南人利舟”之说,北方人因缺水,也没有水文化与水景观的独特遗存,而南方则以水乡,成为中国乡村的标识,就如周庄,陈逸飞的画,把中国水乡的灵魂描绘出来,引起世界的关注,也成就了周庄的旅游。
XX项目的水资源,提供了建设“北方水乡”的全部条件,使水的灵气,可以依托于北方的建筑、乡村景观、植物景观、民俗文化等等,形成中国田园的 另一种迷人的景象。
有水城-水乡-湿地三个层次的XX项目水景世界,必将成为世界一流的旅游目的地。
水城――城市水景――东方的威尼斯商城
水乡――北方水乡――梦中的家园
地――绿色水生态――候鸟、鱼与植物的家园
目标定位
目标定位,将给投资人一个理想的愿景。是投资人运作项目的动力。
目标定位,将决定将项目独特吸引力提升到何种程度,才可以具备实现目标的基础。这对策划人在资源挖掘、市场开发、创意突破、产品整合方面,提出了挑战。
目标定位,要求设计出达到目标可行的运作路径。这是项目设计的内在逻辑的要求,也是投资人最重要的要求。
目标是一个体系,包括定性与定量两个方面。
项目在怎样的区域范围,达到怎样的程度,就是目标。一般目标定位,应该明确项目在影响范围内的独特程度、排位、知名度、游客人数等等指标。
客源市场定位
市场定位,可以按照传统方式,分为基础市场、主体市场、机会市场;也 可以按照细分结构,形成重要性、营销时序、区域划分、类别划分四维构造的综合形态。
功能定位
旅游项目,可以围绕六要素进行细分展开,结合游憩方式,构建系统的综合功能结构。
例如,吃住行游购娱等要素大功能;观光、探险、休闲、度假、休学、疗养等游憩功能;以住为主,餐饮娱乐辅助的结构(大多数度假村的模式);以餐为主,借助民俗游乐的结构(大多数农家乐的模式)。
开发战略
实现目标的现实途径,必须有战略性的构架,这就是开发战略。
战略,是对多种可能途径的选择。是开发中轻重缓急、先后时序、结构配合投资分配等重大问题的纲领与方针。
4)游憩方式设计(项目游憩策划)
游憩设计技术
游憩方式设计,是以创意为基础,游憩内容及过程为核心,结合吃住行游娱购六要素综合配置的策划与设计工作,是旅游专业的技术设计,是以人为本的创意科学。
游憩方式设计包括:观赏方式与观赏线路设计、游乐设施选型与游乐内容策划、故事编撰与情境化场景布置设计、体验模式策划、特色餐饮策划、特色住宿策划、特色纪念品策划与设计、游憩功能结构设计、布局结构设计等等;
游憩方式设计,是旅游项目设计的关键步骤,只有“奇特创意”与“旅游专业技能”之间高水准的结合,才能达到最佳效果。
深刻把握“项目游憩设计”技能与方法,在旅游规划中,以逻辑代替创意,以模式代替创新,使规划失去了灵魂,这也是墙上挂挂的重要成因。
游憩方式设计是一种技术,就像化工项目需要先做化工流程技术专业设计,再做建筑设计一样,只有先对旅游项目进行游憩设计,进一步进行建筑设计,才能完成真正的旅游项目设计。
有人请了一个著名大学来做旅游规划,结果做出来一看,要素很全,布局也合理,房子画的很标准,但就是找不到独特的吸引力,没办法操作。因此,不能用旅游规划代替旅游项目设计。
游憩方式设计解决的三个问题
第一,是主题和核心吸引力的策划,是任何项目缺少不了的灵魂。
有些景区资源,很有独特性,但是这些独特性在旅游上并不具备吸引力。比如地质公园,植物品种和岩石构造很独特,具备科学价值。但是,专家能看懂老百姓看不懂。这种资源的独特性和我们说的旅游吸引力是不一样的。因此,我们必须围绕主题、景观、游憩方式进行创意策划。例如,三亚南山造百米大佛,是一种“做到极至”的独特性造景策划;江西崇义的养生旅游,山西小寨原生态抗日村,则是一种通过游憩方式创新,形成核心吸引力的案例。
我们可以深度挖掘文脉、地脉、人脉,找到独特性卖点,形成独特吸引物,构建旅游核心吸引力。如果资源中挖掘不出来,就要注入创新主题,打造核心吸引物。例如昆明野鸭湖,其实也就是一个两百亩的湖面,资源上没有任何独特性卖点;但是,该区域距离昆明很近,只有45分钟的路程,可以搞旅游房地产开发,土地利用有一定的价值。为了弥补资源上的不足,我们策划了注入创新主题的游憩方法:瑞士小镇休闲中心。该区域的地貌植被很适合建筑欧式城堡式,瑞士的苏黎世市和昆明是友好城市,所以我们决定把瑞士的风格引进来,建造一个瑞士小镇,这样来带动野鸭湖的发展。
第二,是解决游憩模式,即解决“玩法”。游憩方式设计,又可以看成是寻找用什么玩法来统领旅游资源的模式。我们公司作了一个数据库,其中搜集了上万种的游憩方式,包括玩雪、玩水、露营、玩草原等等,每一种都有几十上百个玩法,至少有上千种的方法来展示科学技术的内容。这样,我们就可以把旅游资源转化成一种玩的方式,转化成一种我们喜爱休憩的方式。
第三,解决游客需求的全面满足。因为游客不仅仅是游,还要吃住行娱购,并且需要通过游程安排,把游憩过程串起来。游憩设计,对六要素的游憩都要进行策划,并且围绕主题与核心吸引力进行配置。
5)要素配置与布局
旅游项目,往往不是单一的功能结构,而需要按照旅游的规律,配置相关要素,形成一个游憩活动完整系统。
项目内部的游线、交通、土地利用、功能分布,必须符合游憩规律,符合地形地貌与景观环境,符合土地利用与基础设施集约化与优化,符合环境保护、文物保护、景观保护的要求。因此,综合相关要素,进行合理布局,形成最佳的空间结构关系与游憩路线,是旅游策划、规划的共同任务。
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