房地产行业涉及的相关指数含义

      

住宅地 商业地 各种用途平均 
东京圈 219.3 303.8 224.0 
东京都 283.2 342.8 292.8 
大阪圈 134.3 181.3 138.0 
名古屋圈 115.0 123.8 117.5 
北海道地区 105.9 120.8 107.8 
东北地区 106.4 115.7 107.7 
关东（东京除外）地区 117.5 116.4 116.6 
北陆地方 110.1 116.0 111.6 
中部地方（名古屋圈除外） 115.1 120.5 115.8 
近畿地方（大阪圈除外） 114.2 120.2 114.5 
中国地区 114.0 117.4 113.7 
四国地区 106.4 106.7 106.3 
九州、冲绳地区 108.7 118.8 110.4 

由于日本地价指数采用了定基指数，可以比较清楚地表现出地价长期变动趋势，比如从下图所示6大都市平均用途地价指数曲线，可以清楚看出90年代年房地产“泡沫”状况。91、92年地价大幅增高后，指数值上升到100点以上，又迅速降低，指数值下跌至40点以下，“地产泡沫”开始破灭。 

另外，日本、美国、加拿大、德国等国家的消费价格指数也都采用了以某一年或几年为基期，编制定基价格指数的方法。国外消费价格指数使用的计算方法一般有固定权数（三至五年）定基加权平均法，即定基拉氏指数；也有定基变动权数加权平均法，也称作定基链接拉氏指数。固定权数加权平均方法使用基期权数且固定几年不变，具有消除消费结构变动的影响，反映纯价格变动的特点。实际操作又简便易行，减少了许多工作量，因而目前多数国家采用了这种方法。但固定权数几年不变，其数据高估偏差更大，对处于经济发展较快，结构变动较大的地区，不能真实反映结构变化对价格变动的内在影响。目前英国、法国等国家采用了变动权数加权平均的方法，即链式拉式公式计算定基价格指数。每年1月调整采样项目内容，进而更新权数。 
固定权数定基加权平均法的理论架构与中房指数价格类似。中国消费品价格指数的编制方法与国房指数基本一致，目前中国消费品的价格指数也在探讨定基指数编制方案。 

六、房地产指数的发展方向 
目前中国房地产市场增量房仍是主流，各类房地产指数也以关注增量房市场为主要目的，大规模建设期过后，存量房市场必将逐渐成为市场交易的主流，存量房市场的各类指数必将会建立并逐渐完善；其次，由于目前房地产一级市场，即土地使用权市场规范程度较低，信息透明度较差，除城调大队编制的35个城市同比指数中包括地价内容外，国内房地产市场还缺少完善的地价指数系统；另外，随着经济的发展以及人口流动性增加，各类物业的租赁市场必将扩大，租赁价格的变动也将成为经济状况、就业、人口等等研究的重要指标，租赁价格指数体系也必将会得到完善。 
1、二手房指数 
随着住房制度改革，存量房市场规模将逐步扩大。以上海为例，2001年存量房交易比2000年增加了82.7%，为1422.4万平方米，达到商品房销售量的64.1%。其中已售公房上市出售成交69832套，交易面积364万平方米，比2000年增加61.8%。存量房交易已经成为市场上不容忽视的部分。2000年12月由房产之窗网、房地产时报、上海市房产经济学会等联手推出的上海二手房指数系统已经开始运作。另外，沈房指数以及许多代理公司也已经推出了地方二手房价格指数。 
目前各类二手房指数还是多以平均交易价格计算指数，由于二手房价格受到楼层、房龄、结构、楼型、地段、房屋自身质量等多种因素影响，每一单交易都有自己的独特个性，仅靠平均统计交易价格来计算指数，难以反映市场的实际波动情况。要反映市场的实际波动状况必须构筑完善、科学的“标准房”换算架构。另外，市场上也还缺少类似目前中房指数的，可以进行纵向、横向比较的二手房指数体系。 
2、租金指数 
由于写字楼消费中租赁消费占大部分，写字楼租金变动能购比较全面地反映写字楼市场状况，所以写字楼租金指数的构建已经具有存在的基础与必要。目前中房指数系统与戴德梁行等公司都有自己的写字楼租金指数，但还没有覆盖全国的、可以纵横比较的指数系统。普通住宅的租金指数由于信息透明度较小，以及市场规模不是很大等因素影响，目前比较完善的指数监测系统还未形成。 
3、地价指数 
由于现在国内土地一级市场还存在拍卖、协议转让、划拨等多种形式，土地交易价格更是许多开发商最重要的商业机密，地价虽然是房地产市场最重要的反映指标，然而地价指数的构造尚缺乏现实基础。随着市场成熟以及信息透明度加大，完善的地价指数必将成为表现房地产市场变动的重要指标。

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