房地产行业涉及的相关指数含义

      

一 期 二 期 
A B A B 
物业规模（m2） 1000 500 1000 500 
销售单价（元/m2） 1000 5000 800 4500 
∑Pi×A0 3500000 3050000 
基值 2333 2033（相对数） 
指数值 1000 871 

可以看出，指数消除了市场结构的影响，准确把握住了价格变动情况。 
（2）国房指数采用了与目前国家统计部门消费价格指数类似的理论架构，属于拉氏年距同比指数。指数基值以上年同期为100点，权重由专家打分确定。在指数计算中，权重一直固定，基值不固定。由于国房指数综合了房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个指标，属于合成指数，指数的变动实际上反映了房地产市场的综合情况。国房指数包容了大量市场信息，但忽视了指数的横向与纵向可比性。 
2、调查方法 
中房指数采用了市场抽样调查方法，在对市场商品房项目进行普遍调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。由于房地产市场商品的特殊性，即每一项目在经过一段时间后，将因销售完毕而退出市场，所以中房指数系统设计了与股票指数不同的样本替换方案；另外，由于商品房项目在不同推广时段可能会采用不同价格策略，不同户型、朝向房屋定价也有差异，所以指数系统还设计了标准价格调整体系，以消除特征因素的影响。中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。 
国房指数系统采样由各级统计部门采用统计报表制度，对注册房地产公司等进行统计监督。数据来源有统计面广、来源稳定等优点，数据来源具有较好的广泛性。 
3、表现方法 
由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有非常好的历史（纵向）可比性，可以采用图表形式直观表现，如中房北京城市指数变化可以表示如下： 

采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势。比如通过上图可以比较清楚地看出95年底、96年初市场进入周期谷底；也可以看出2000年后市场逐渐回升，趋势与幅度都比较直观。 
国房指数由于是同期相比计算得出的指数，所以采用指数数值表示。同比变化比较清楚。 
4、指数使用 
中房指数属于定基指数，不同城市指数计算时都与北京基期值进行了换算。中房指数在表现不同地方房地产市场历史状况的同时，不同城市也具有一定可比性，即中房指数具有横向与纵向可比性。利用中房指数可以了解不同时期同一城市房价变化状况，也可以了解不同城市在同一时段房价状况。 
国房指数由于是环比指数，缺少纵横比较的能力（经过逐级换算也可以达到纵向比较目的），但由于其覆盖了多种指标，是对房地产市场状况的综合反映，可以较全面地反映房地产市场目前景气状态。 
5、两种方法的缺点 
中房指数虽然具有对价格的反映灵敏性高、及时性好，以及可以纵横比较等优点，然而由于采用了固定权值的拉氏方法，在市场发展迅速、结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权值会逐渐与现期市场结构脱节。这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受到较大影响。因此就要求指数计算的权值必须在经过一定时间后，进行调整，以重新适应新的市场结构。另外，中房指数主要采用价格来反映市场状况，在简单清晰的同时，也降低了信息含量。 
国房指数计算的权值在经专家打分后，是固定不变的，各指标对市场的影响程度不会随市场结构变化而产生较大变化。但由于方法限制，其清晰性与可比性受到限制。另外，由于其综合了多种信息资料，虽然可以综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化对指数造成的影响确不能清晰反映，需要单独说明。 

五、国外主要房地产指数与消费价格指数 
由于地价变动在很大程度上影响了房价，而且消除了其他许多模糊因素的影响，能够比较清楚地反映市场发展状况，所以许多国家与地区都建立了地价指数，比如日本、台湾等地。各种地价指数一般也采用了定基指数，以便于进行纵横向比较分析。比如日本有不同区域、不同物业用地的地价指数，下表为1988年日本国土厅公布的地价公告（以1983年为基期，基值100）： 

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