旅游地产产品研究

2014-09-10 绿维创景 标签：旅游地产

旅游地产不仅仅是简单的物业，其背后有巨大的使用和功能需求。如何有效的将旅游地产的地产属性和功能使用属性结合，从而使其巨大化满足市场需求，发挥本身价值，是开发商、投资人所一直探索的领域。目前，在产权、使用权、产品、营销等方面出现了一些创新模式，我们从资产模式、功能内容、产品结构三方面进行了总结。

一、资产模式

土地产权包括土地所有权、土地使用权和土地他项权利。在我国，土地所有权归国家或集体所有，单位或个人通过合法手段取得的只是土地的使用权。物业产权有物业所有权和土地使用权两部分组成，物业所有权的期限为永·久，而土地使用权根据土地使用性质的不同为40、50年或70年不等。由于，物业是建立在土地之上的，因此物业的产权年限由土地的使用权限来决定。根据土地产权、物业产权、使用权及附加的免费或优惠功能，我们将旅游地产产品的资产模式分为以下几类：

（一）土地产权
1、70年住宅用地：主要指旅游住宅地产产品；
2、50年商业用地：主要指公寓、酒店式公寓、商·住结合地产、商业地产等产品；
3、40年宾馆（旅游）用地：包括酒店、公寓式酒店等产品；
4、集体建设用地（产业用地）：主要指产业用房、商业、变相住宅、小产权等产品；
5、宅基地——无产权或小产权；
6、流转地租赁：租赁土地使用权。

（二）地上物业产权
1、固定建筑
2、临时性建筑：例如，木屋、简易房、钢结构、农业大棚等；
3、移动设备或移动建筑：包括房车、集装箱房屋、移动别墅等。

（三）使用权
使用权是在不变更物业本质的基础上，对其的实际利用权力。使用权可以跟产权挂钩也可以与产权分离，可以完整使用也可以部分使用，可以全段使用也可以分时使用。具体模式，可分为以下几种：
1、40-70年全段完整使用权（与土地挂钩）：全使用权；
2、1-20年分段完整使用权（不与土地挂钩）：分段使用权；
3、分时使用权：分时模式，一年内享有一定时间的使用权；
4、优惠使用权：会员卡模式。

（四）免费或优惠功能附加
1、公园：如后花园、湿地公园、保护地公园、山地公园等；
2、景区：周边或区域3A、4A等景区门票的减免；
3、运动项目：高尔夫、网球、小球、自行车、拓展、马术等；
4、健身项目：健身房、游泳池等；
5、养疗项目： SPA、温泉、瑜伽、太极拳、禅修、美容美体、护理、体检、健康管理、养生课堂、中医理疗、特殊治疗、有机菜地等；
6、文化娱乐项目：演出、KTV、电子游戏、博彩、夜总会、俱乐部等；
7、儿童项目：儿童乐园、托管、培训等；
8、游乐项目： CIS镭战、水乐园、机动乐园、乡村乐园等。

二、功能内容

对于传统住宅地产来说，主要的功能就是“居住”，其他都是配套。但对于旅游地产来说，功能远不止于“居住”，往往是多种功能的聚合体。我们从室内功能、环境功能、物业管理功能三个角度，对旅游地产进行了概括：

（一）室内功能
1、清水房
2、精·装修
3、拎包入住
4、温泉入户：温泉公寓
5、智能化服务功能（老年监控等）：老年公寓

（二）室外扩大环境
1、含院落（建设用地、租赁用地）：别院等；
2、农场（租赁用地）：庄园、农场等。

（三）物业管理服务
1、提供配套小区物业管理：小区物管
2、提供配套酒店物业管理：酒店式管理
3、提供酒店综合服务配套
4、提供运动综合服务配套
6、提供养生综合服务配套
7、提供医疗与养老综合服务配套
7、提供教育服务配套
8、提供区域综合度假服务配套

三、产品结构
在各种产权归属、使用权归属、功能结构的组合下，形成了多种产品结构：

（一）全产权产品+附带功能：住宅或酒店公寓
1、完整产权+物业使用
2、完整产权+物业使用+免费配套使用：房+会员卡
3、完整产权+物业使用+免费配套使用+优惠配套使用：房+会员卡

（二）全产权产品+回报功能：投资性与理财功能
1、产权酒店，保证回报率6-12%：理财产品
2、长租租金模式：途家
3、长租分成模式；
4、产权酒店部分时段保证回报率
5、产权酒店不保证回报率：自用带理财
6、代理短租模式：途家
7、自助短租模式：借助网络
8、半自助撮合模式——旅游财富网

（三）共享产权+使用权分时——分权模式
1、10人共享一套公寓或别墅+每人每年28天入住——美尔模式；
2、40人共享一套公寓或别墅+每人每年7天入住——蓬达模式；
3、众·筹共享模式——特殊房屋或建筑。

（四）不完整土地权+完整设备或地上物业+完整使用权
1、集体建设用地+木屋
2、租赁农民土地+移动别墅
3、租赁农民土地+房车

（五）产权交易模式
1、国有土地+房产产权：国家房地产交易系统
2、集体土地+房产产权：正在形成地方房地产交易系统
3、运营机构代持内部交易：自办交易系统

（六）使用权交易模式
1、分时度假交换：RCI (全称Resort Condominiums International美国国际分时度假交换公司)
2、CPE卡及“易通币”模式：蓬达易通交易系统
3、电脑撮合换住系统：旅游财富网
4、分权与分时交换系统：美尔交换网络