从资本运作的角度看旅游项目开发

       资本运作的规划设计理念

项目的成功开发及运作离不开资本，在这个资本至关重要的时代，单纯从策划、规划、设计角度看项目，已不能满足甲方的多元化需求。开发商投资旅游的关注点在哪里？如何关注甲方资金实力，优化项目落地方案？哪些旅游项目更易融资？旅游及旅游地产开发中的资本运作模式有哪些？绿维创景认为，换个角度，利用好资本运作知识和工具，提高落地执行力，是旅游项目开发应该关注的重点。

一、 关注资本运作的规划设计理念

目前，我国旅游及旅游地产开发水平普遍不高，设计师和开发商之间由于不同的专业能力、文化背景、项目经验和个人经历，双方存在着一定的矛盾和冲突。开发商多从成本、利润和现金流等方面对设计方案进行评价，而设计师则更多的是从专业技术角度。绿维创景认为，要推动项目的成功开发，规划设计师必须关注资本运作的设计理念。

(一) 方法：解剖、验证、综合

1. 解剖

? 市场随着时间推移在不断变化；

市场追求创新和特色的趋势是持续不变的；

旅游项目规划注重市场需求的变化是基本原则；

应把钱用到刀刃上：

1) 准确解剖项目形式和特征，

2) 预测未来市场的发展方向，把握市场的趋势；

3) 项目投资才能“有的放矢”，

4) 从而实现投资人追求的价值最大化

2. 验证

一个良好的旅游地产开发模式应该是通过地产开发反哺旅游，通过旅游项目的成功带动地产开发。在未来发展中，房企将由关注地产业务转向关注旅游产品本身。旅游产品将成为决定旅游地产经营的关键。

决定旅游地产项目成败的主要因素在于其核心“景观”的吸引力范围，以及这个范围内的消费力。

通常有两点是重要的：一是产品（物业类型），二是市场。

3. 综合

综合的前提是对项目的理解和把握。理解到何种程度？怎样才是对项目的准确把握？标准为“行得通”，每个经过验证的对象，要达到行得通后才可以进行综合。

什么是“行得通”？

1) 技术上行得通，就是拿得出合乎目标的产品；

2) 经济上行得通，就是从收入倒推到综合成本，看有无利润生长的空间；

3) 标准上行得通，就要以最终用户的接受来论定；
4) 模式上行得通，就是你创造的套路能够环环相扣，实现目的与方法的和谐 。

(二) 关注项目开发资本运作的规划设计

成本、利润、现金流、投资回报率等是开发商特别看重的，也是决定项目成功与否的一些关键因素。因此，在项目前期开发中，规划设计师就不仅要重视技术层面上的设计工作，也应重视资本层面对设计方案的制约作用，应充分理解项目的开发目标、运作模式，关注新的土地招拍挂制度实施以来，开发商巨额资本投入对项目设计的影响，否则可能会造成大量的设计反复。

规划设计师需要关注的几个重点