三亚楼市量价齐跌
房价不涨购房被套
房价不涨购房被套
投资者拖欠物业费
“当时觉得购房既可以度假也可以升值,没想到现在把自己套住了。”2011年,在朋友的劝说下张林在三亚市区买了一套120平方米的商品房,但如今他的投资梦破灭了。
“这两年房价几乎没涨,有钱还不如存在银行。”张林劝记者暂时不要在三亚买房,“每年只有3个月的时间租金比较高,剩下的时间并不好租,200多万元的房子,淡季的租金才3000元/月,还不够交物业费的。”
张林后来索性不把房子往外租了,毅然成为“候鸟大军”的一员,但这样一来只能自掏腰包缴纳物业费。
2011年起,海南省取消了空置房物业费7折优惠,采取全额收费。记者从三亚房产网售房联盟获悉,三亚的物业费在3.2元/平方米至3.8元/平方米,200平方米的房子每年物业费近万元。
由于房屋大量闲置,在三亚拖欠物业费是很普遍的现象。
位于三亚市中心的金元椰景蓝岸小区2008年开盘,早已经售罄,但不少别墅尚未装修,更没人入住。该小区物业人员向记者抱怨:“由于空置率比较高,见不到业主,物业费很难收,只能通过其他方式增加收入,比如以前小区里的游泳池是不收费的,现在也开始收费了。”
多位业内人士均表示现阶段投资旅游地产需要谨慎,中原地产的市场调查结果显示,国内40个主要城市以旅游为卖点的项目占到5%。
中原地产研究总监刘渊认为:“这个比例已经不低,况且还没有算上已经拿到地尚未开盘的旅游地产项目。从投资者的角度看,三亚旅游地产的价格虽然前几年涨得很快,但很多投资者并没有注意到三亚的房屋供应量也很大。除非是一些很有知名度的楼盘,否则日后出售会比较困难。市场必须经历这样一个过程,投资者才能回归理性。”
“过去几年旅游地产发展很快,海南是旅游地产最集中的地区。由于大家对旅游地产不存在刚性需求,一旦房地产市场发生变化,旅游地产的潜在风险比一般住宅市场大得多。”刘渊表示。
购房者多为外地人 入住率不足20%
虽然三亚房价近两年并未大涨,但从绝对价格来看,三亚的房价在全国范围内来讲仍属高位。
然而这种现状背后的另外一个事实却是,诸多投资者购买的房屋,在一年中绝大多数时间里,都处于空置状态。
距离三亚市区112公里的神州半岛项目三面环海,由香港中信泰富公司(以下简称“中信泰富”)斥资百亿元开发,是海南国际旅游岛重点开发项目。
按照中信泰富的规划,神州半岛项目用地18平方公里(约2.7万亩),总建筑面积约406万 。
神州半岛项目自2010年开始预售,顶级度假酒店、高尔夫等配套设施也已经完成。12月本该是旅游旺季,但2013年12月记者在当地采访时,神州半岛却仍是一座“空城”,几乎看不到业主的身影。
神州半岛的工作人员陈月(化名)告诉记者:“除了春节期间岛上的人会多一些,平时在岛上的基本都是工作人员,入住率不会超过20%。”
按照国际通行惯例,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,商品房供求平衡;空置率在10%至20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
海南省政协委员王毅武认为,房屋空置率太高,不但资源严重浪费,公共设施与服务闲置,而且还会造成一系列社会问题。例如,过高的空置率挤压本地居民的住房需求,引发新的社会公共服务不公平。
据陈月介绍,神州半岛的海景公寓均价1.7万元/平方米,别墅的均价在2.5万元/平方米:“虽说价格不低,但买的人并不少,很多购房者是出于投资考虑,有的一买就是几套,不少房子卖出后到现在也没有装修。”
“买房的几乎都是外地人,海景公寓的物业费4.4元/平方米,别墅是6.1元/平方米。以当地人的收入水平连物业费也交不起。”作为土生土长的海南人陈月只能“望房兴叹”。
这种现象绝非个例,在三亚中粮集团亚龙湾、雅居乐清水湾、华润集团石梅湾等项目铺天盖地,超大楼盘、五星酒店更是随处可见,旧的楼盘还未售完,新的项目就已经启动。
在中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮看来:“现阶段,海南旅游地产供过于求,空置率高。以三亚湾区域为例,小区正常入住率在20%以下,海南的旅游地产存在一定泡沫。”
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