国内外综合体经典案例解读

2013-10-22 绿维文旅 标签：

拉斯维加斯综合体

拉斯维加斯是美国内华达州最大的城市，1931年的“赌博合法化”法令，将这座城市推向了以“博彩”为主要支柱产业的大繁荣。奢华的酒店赌场如雨后春笋般拔地而起，并拉动了相关产业如娱乐业、餐饮业、旅游业、地产业的迅猛发展，缔造了拉斯维加斯传奇。随着市场需求的不断变化、市场竞争的加剧，拉斯维加斯的赌场也经历了从传统的纯博彩，到旅游赌场，再到更加多元化的娱乐休闲赌场的发展历程。拉斯维加斯的政府也意识到，靠单纯的博彩业无法完全支撑该市的发展，因此近年来，以博彩闻名的拉斯维加斯，主要致力于非博彩类旅游资源的发展，包括会展、歌舞表演、购物、美食，以及周边自然景观。这一新的发展战略卓有成效，拉斯维加斯已成为世界闻名的“会展之都”、“休闲和商务游的目的地”、“世界娱乐之都”，非博彩盈利已经超越了博彩盈利，正向全世界展现它的全新面貌――综合类旅游目的。

这里的每一个项目都集多种功能于一体，都可谓是一个旅游综合体。比如，被称为“拉斯维加斯诞生地”的“Springs Preserve”就是一个综合性的文化类景点,包括博物馆，画廊和儿童乐园。The Trump 国际酒店，秉持了Trump奢华生活方式的一贯理念，拥有1,232 间客房和50间顶层套房，还有豪华Spa、休闲沙龙、健身中心、餐厅、私人泳池，室内会议空间和会议中心，为每一位贵宾提供专属服务。

一、城市综合体――City Center（城市中心）

（一）项目概况

“City Center（城市中心）”是美国拉斯维加斯于2009年底建成的大型综合开发项目，位于拉斯维加斯大道的核心地段，由米高梅（MGM）公司和迪拜世界的子公司无限世界共同投资开发。项目预算总投资额85 亿美元，耗时将近五年建成，是美国历史上规模最大的和投资额最高的商业地产项目。总建筑面积约167.4 万平方米，包括4 座独立的酒店（其中一座含赌场）、一座购物和文化娱乐中心、两座公寓楼。根据规划，这些设施中共包含约6000间酒店客房（含产权式酒店）、2400 套公寓/住宅、38 家餐厅和酒吧、一个会议中心、一家购物中心、一个1800 座的剧院。

“City Center（城市中心）”，由6根类似水晶的巨塔组成，是集豪华酒店、购物中心、艺术画廊、健身中心、娱乐中心和住宅区为一体的综合娱乐中心，是全世界至高无上的度假休闲圣地，游人可以在此尽享一站式的度假体验，从饕餮美食、顶级SPA、风情酒吧到特价购物广场。它将梅高梅酒店的“目的地”服务模式及服务娱乐化经营理念发挥到了极致，把酒店客房、餐饮、综合会议、演艺等功能聚合，将酒店和城市生活融为一体，以服务娱乐化打造城市综合体。

（二）功能分区及分项目介绍

（三）项目后期运营

本项目开工时正好是房地产繁荣期，项目开发后期则遭遇金融危机爆发，竣工时面临经济深度衰退。因此中间出现了降低楼高、减少成本、下调产权式公寓价格、向购房者提出融资方案等问题。2010年第一季度，City Center 项目的核心部分――Aria 度假和娱乐中心的入住率为63%，平均房价为194 美元/天。同期拉斯维加斯全市的酒店入住率为82.4%，品均房价为93.23 美元/天，不到Aria 酒店的一半。购物中心的开业进度也较慢，尽管 2009 年12 月开业时商铺出租签约率达到了100%，但截至2010 年7 月商铺的实际开业率约为70%。

截至 2010 年3 月31 日，City Center项目亏损2.55 亿美元，主要原因之一是在开发时点和节奏上出现问题，如果是在正常的经济环境下，该项目应该能够取得较大成功，并为城市带来大量客流。

二、酒店综合体

在博彩业的带动下，拉斯维加斯的酒店业得到了迅猛发展，全球最大的20家酒店有18家落户在这里。在激烈的市场竞争条件下，为吸引游客各家酒店一方面在建筑外观、室内装修上用尽心思，主题特征明显；另一方面配备极为齐全的酒店设施，表演、会议、SPA、健身、博物馆、蜡像馆、购物、室内高尔夫等应有尽有。游客无论置身于哪一家酒店，都可以足不出户享受到全方位的服务。