华润180亿砸向惠州旅游地产 全产业链模式防范风险

       低价圈地之惑

自2009年以来，发展旅游和文化产业日渐被提升到国民经济战略性支柱产业的高度，围绕旅游度假、生态养生、养老需求的旅游地产开发成为开发商争相追捧的投资热点，旅游地产开发到了白热化阶段。

据不完全统计，2012年中国旅游地产投资总额破万亿元，旅游地产项目超过3000个。而开发商投资动辄数十亿、过百亿元，占地也动辄数千亩，即便超过万亩也不鲜见。

万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、中坤、中弘地产、富力、世茂、雅居乐、佳兆业等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。

“房企转型文旅地产的动因很简单：低地价与高优惠政策，低成本与高利润。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受中国房地报采访时用一句话概括，在他看来，这种所谓的转型都是权益之计。

华润集团的特点是旗下的几大产业关联度较高，如房地产、燃气、电力、水泥、消费等，当华润选择进入一个城市时，往往是几大产业一起进入，这对于地方政府有着巨大的吸引力。

同策咨询研究总监张宏伟对中国房地产报分析，当前的旅游地产热无非以下三种原因。
   
其一，开发商可以以旅游地产名义圈地，圈大规模的地块，而纯住宅市场在一二线城市越来越难。

其二，拿地成本低，短期内可以卖，尤其是可以像卖住宅产品一样卖房子，这对于操盘旅游地产项目的公司来讲，可以获得短期内的现金流。
   
第三，经营的话，可以获得旅游地产的经营收益，可以考虑作为转型的方向之一，可以同时占有以后越来越稀缺的土地和旅游资源。
   
这种类似的观点得到诸多业内人士的赞同，他们认为，虽然整个旅游地产领域已经盈利的案例目前还少得可怜，但众多企业争相挤入，主要动机仅仅在于低价圈地。

以目前国内最典型的做旅游地产的房企华侨城来看，或许也可以佐证这种观点。

申银万国的一份研究报告显示，华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房用地200万元/亩的土地成本。

一位业内人士介绍，开发商通常运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，主题公园最少的只占项目用地的1/5左右，最多也就一半。

资料显示，华侨城在北京的项目占地1.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地0.5平方公里，基础设施及其房地产开发却占1平方公里；上海华侨城项目2.5平方公里，其中欢乐谷占地0.5平方公里，房地产开发2平方公里；成都华侨城项目3平方公里，其中欢乐谷用地不到1平方公里，房地产项目2平方公里多。

以旅游为主业的华侨城，旅游收入只占营业收入的约36.4%，而房地产收入却占公司收入的59%。

在旅游加地产的模式中，旅游部分的投资收益属于典型的“慢进慢出”型，而地产开发部分则为“快进快出”型。出于商业利益的冲动，开发商会有意加大地产部分的投资面积，以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化。

更需警惕的是，随着楼市调控政策的持续加码，宏观经济形势下滑，旅游地产投资收益将出现下滑趋势。

港中旅2011年财报就已显示，其位于珠海的海泉湾度假区项目当年业务收入达到4.55亿港元，但是净利润亏损却达到2000万港元，而2010年则亏损了3.28亿元。

现在的海洋经济热潮也导致投资环境的恶化。这一点海南正是典型。扎堆投资海南的开发商曾享受了该省成为国际旅游岛的政策红利，旅游地产投资一度呈井喷态势，但过度投资以及市场消化能力不足等弊病正在显现，高库存成为楼市的一道“伤疤”。

“未来企业还将面临市场、法律、政策、调控、资金等多方面的风险。”谢逸枫说。

而如何防范这些风险，获得多元化的最大收益，显然也是华润集团需要思考的问题。

本文关键字：旅游地产 查看更多