城郊旅游房地产发展的模式探讨
三种城郊房地产
随着城市化进程的推进和城市人口的剧增,城市规模不断壮大;伴随私家车的普及,据统计北京已达到8个人一辆车的水平,上海12个人一辆车,深圳、广州约10个人一辆车,这使自驾游的兴起,也使城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化,地域概念淡化。在这个背景下,休闲与居住日益密切,度假地产与常住地产的逐渐交融,这对城郊房地产的发展提出了新的发展方向,对房地产项目的交通、综合环境、社区服务、配套设施建设提出了更高要求。那么如何扬长避短开发城郊旅游房地产呢?在这里,我们将结合自己的研究成果,与大家一起探讨。
一、研究背景
近年来我们做了一些关于旅游房地产开发的项目,其中城郊旅游房地产项目占很大比重,这些项目大都依托大都市,基本相同的市场环境和开发背景,但由于开发商理念的不同,开发步骤不同,产生了不同的开发模式,对市场形成了不同的影响,取得了不同的收益。
我们认为城郊区域虽然基础设施相对欠缺,离市区较远,难以与市区同等项目竞争,但城郊地产项目也有自己的优势,如良好的生态环境,相对私密的生活空间,宽敞的建筑空间,山、水或林等自然景观依托。城郊地产项目与旅游、度假地产相结合,通过旅游项目开发,汇聚人气、形成区域的人流、物流、商流,完善区域基础设施和配套设施,提升地产项目的土地价值,这是城郊地产发展的必然趋势。
项目一:昆明城郊旅游房地产项目A――旅游小镇带动房地产
该项目位于城郊一个景区,景区在昆明具有一定知名度,但以水库和湖泊为主体的大众休闲型旅游产品老化,处于更新换代之际,游客人数不多,景区内有一个宾馆和几个度假别墅,但入住率不高,景区经营状况一般。
该区域属于世博园区的延展,已经有几个高档别墅项目,是昆明未来高档地产发展的一个区域,但与其它项目相比,项目A距离市区较远,道路交通状况不好。项目处于乡村之中,配套设施较差,基础设施建设还不完善。
如果直接开发房地产,由于距离和交通原因,难以开发中高档楼盘,只能以低价取胜,而初期投资由于需要大量基础设施建设,开发商的盈利空间不大。
项目策划中,我们提出由旅游带动地产,通过旅游小镇开发,休闲、度假旅游项目带动区域的人流、物流,完善配套设施,提升土地价值,促成地产增值。
项目二:成都城郊旅游房地产项目B――公园里的景观房地产
该项目是成都城郊著名旅游景区,景区通过5年运作,已经成为区域成熟、知名景区。我们在策划中提出“乾坤大挪移”的手法,把房地产建在公园里,在旁边新的地块重新按照现有景区开发模式复制新景区,将现有景区成熟地块运作房地产,通过这样的挪移,开发商取得了很好收益。。
项目三:南京城郊旅游房地产项目C――房地产楼盘改造景观建筑
该项目开发商拥有在市区开发地产的成功经验,规划用地约5400亩,其中水面约2400亩,直接在城郊地块按照城市楼盘开发,一期约2500套酒店式公寓,350栋独立别墅以及各类配套项目。酒店式公寓为五层退台式设计为主,15万元左右一套一居小户型40平米左右带温泉的湖景房,该地产项目在南京地产市场掀起购买高潮。
但由于楼房密度过高,丘陵山地变成了“房山”,楼房鳞次栉比,自然景观被破坏,沿湖滨的高档别墅无法按预期出售,仅以比公寓高1000元/平米的价格出售。
要提升后期独栋别墅的潜在价值,必须要改造其景观效果,提高土地价值。项目通过开发温泉旅游,建设高档温泉度假区,同时改造现有公寓楼房设计,增加楼间回廊连接,通过花卉、园林等景观,形成花卉园林景观平台,在“房山”构建花团锦簇、绿廊相连的空中花园景观,将密集的“房山”公寓改造成为特色的景观建筑,提升了区域的土地价值。
由以上可以看出三个旅游房地产项目的共性:
1、都属于城郊房地产项目,距离市区中心有40分钟至一小时车程;
2、依托于百万人口的大都市;
3、开发商都是以房地产开发为盈利目标,同时都希望本项目能成为城郊中高档房地产;
4、有小型水库或湖泊及低矮山地丘陵为环境依托,山水相依,植被茂密,生态环境良好;
5、开发商具有一定实力,同时在本地都具有成功开发市区楼盘的经验;
随着城市化进程的推进和城市人口的剧增,城市规模不断壮大;伴随私家车的普及,据统计北京已达到8个人一辆车的水平,上海12个人一辆车,深圳、广州约10个人一辆车,这使自驾游的兴起,也使城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化,地域概念淡化。在这个背景下,休闲与居住日益密切,度假地产与常住地产的逐渐交融,这对城郊房地产的发展提出了新的发展方向,对房地产项目的交通、综合环境、社区服务、配套设施建设提出了更高要求。那么如何扬长避短开发城郊旅游房地产呢?在这里,我们将结合自己的研究成果,与大家一起探讨。
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