以旅游综合体撬动区域综合发展-城镇化与休闲时代背景下的区域发展之道

       旅游综合体适建性分析及开发模式

三、旅游综合体适建性分析

并非所有地区都有条件搞工业。区域发展是一个系统工程，一个区域的社会经济综合发展，需要一个强有力的产业体系作为支撑。从传统视角来看，以工业化带动区域综合开发无疑是理想模式，实践上也有力地证明了这一点，但在大力推进工业化进程的同时，工业化式的发展也暴露出其有限性的一面及种种弊端。即就中国广大欠发达地区而言，并非所有地区都有条件搞工业。

以旅游综合体撬动区域发展。中国广大欠发达地区，往往是生态敏感区域，错过了工业化发展，却保留了良好的生态环境。随着我国休闲时代的到来，这些区域以其优美的自然环境，丰富多彩的风土人情，为城市居民向往，这便为区域发展休闲服务产业奠定的基础。以旅游开发为引擎，相关产业为支撑，通过综合开发形成的泛旅游产业体系，以此撬动区域综合发展的模式无疑是重要的选择途径之一。

旅游综合体偏好性选择。旅游综合体的开发模式是着眼于区域综合性开发，以旅游休闲为导向，形成泛旅游产业聚集群，以此促进区域社会经济综合性发展。然这种模式虽优，却并非任何区域皆可套用。概括来说，旅游综合体的适建地块应该是人气相对聚集的区域或能够引导旅游休闲的区域。具体来说，主要为城区新建地块、大景区的外围地带，大城区的周边地块。

旅游综合体开发路径选择。旅游综合体着眼于区域综合开发，以旅游休闲为导向，形成泛旅游产业聚集群，以此促进区域社会经济综合性发展。是避免落后的传统旅游景区、传统工业园区、传统住宅地产、传统农业建设的一种新型开发模式。其路径必须规避以下几种情况的出现：其一，牺牲生态环境、滥用天然资源、吞噬农耕土地的破坏性开发；其二，孤立三农问题（城乡统筹问题）的圈地式开发；其三，披着旅游的外衣，搞纯商业地产开发。这种开发没有相关产业作为支撑而持续发展；其四，按照传统城镇化模式进行不切实际的高强度开发。

四、旅游综合体开发模式

在我国大力推进城镇化进程的背景下，在保证农民离土不离乡的前提下，实施旅游引导下的就地城镇化。即在我国休闲经济大力发展的基础上，以休闲旅游开发为引擎，产业配套为支撑，休闲地产开发为延伸，构建休闲田园都市，创造现代梦里桃源。

（一）旅游休闲为引擎

站在区域综合发展的视角来看旅游开发。从区域经济社会总体发展态势出发，以旅游休闲为主方向，在对市场需要进行深入分析研究的基础上，结合项目地区位、交通、资源条件，开发适宜旅游休闲项目，打造旅游休闲聚集核。引导旅游休闲消费，创造旅游休闲聚集中心，以此对相关产业形成巨大的引擎效应。

（二）产业配套为支撑

站在区域产业升级的视角来看产业配套。以旅游开发作为片区综合开发的内在驱动力，能够直接拉动餐饮、住宿、旅游商品（加工、销售）、土特产品（加工、销售）、零售业及土建、道路等与旅游直接相关产业的大力发展。在旅游休闲的驱动下，科学规划产业布局，力促农业产业升级，突出休闲的新型农业格局。以此整合相关产业并引领产业升级，通过休闲平台的打造与现代农业的发展来扩大就业，促进区域城镇化的推进与综合配套的完善，最终实现区域经济社会的综合发展。

（三）休闲地产为延伸

站在区域综合配套的视角来看地产开发。区域旅游综合开发是一个系统工程，涉及到开发商、当地居民及外来旅游休闲者等多类人群，是工作、生活、观光、休闲、度假的交汇区，并以休闲地产作为重要支撑载体。休闲地产能够为开发商快速回收资金，缩短资金链；为当地居民提供就业岗位和工作空间；为外来休闲度假者提供休闲度假空间。

综合而言，要站在区域发展的视角，来看待旅游综合开发，要把旅游综合体的打造与区域农业产业的升级、农村城镇化、农民市民化、生态环境优化与可持续发展，充分结合起来。将旅游开发成为区域社会经济综合开发的战略推手，特别是经济相对落后的中国广大农村区域。

五、模式优势剖析

旅游综合体是区域经济社会综合开发的有效模式之一，在生态环境保护，农耕用地保护，促进农村城镇化等前提下，对促进区域产业发展与升级，促进三农良性发展有着重大意义，更能为企业开发商获得较高的投入产出比。

（一）前提基础

从区域可持续发展的长远角度来看，生态环境是人类赖以生存和发展的基础，农耕用地是区域经济社会持久发展是坚实保障，区域城镇化则是区域经济社会发展的目标和方向。一个项目的开发，只有在保护好生态环境、农耕用地的基础上，不断推进区域城镇化进程的发展的才是可取的。

1、生态保护

在以往的旅游开发中，过重强调开发，而忽略的生态环境的保护，往往是生态环境破坏了，项目也烂掉了。旅游综合体的开发模式认为，生态环境是一种宝贵的旅游资源，依托良好生态环境，能够开发高品级的休闲度假产品，打造环境优美的休闲生活方式，营造梦里桃源意境。

2、农耕保护

农耕田地的重要性不言而喻，不能以良田换发展。旅游综合体的用地模式主导多样化，优先考虑并使用山地、丘陵等非良田地带，并通过科学规划，以农田营造景观，打造科技农业，生态农田，促进农业的转型升级。

3、城镇化发展

城镇化是区域经济社会综合发展的一种表现，旅游综合体是促进区域城镇化的重要手段之一。通过旅游休闲的开发，拉动和带动相关产业的扩大发展，在一定程度上，聚集区域资金、信息、人才及各种社会资源，形成产业集群，极大吸纳就业，构成工作、生活及旅游休闲度假综合体，即在旅游主导下的就地城镇化。

（二）对接政府开发导向

从政府的角度来看项目开发，好的项目要能促进区域经济结构的调整、经济增长方式的转变，最好具有一定的推广和示范效应。

旅游综合体的开发模式着眼于区域经济社会综合性开发，是旅游引导下的就地城镇化的典范。能够极大地促进区域旅游产业转型升级、相关产业的整体发展、生活居住方式的升级、社会就业有效拉动、区域整体形象的提升、文化产业的突破发展、城乡统筹推进等诸多方面的极大发展。旅游综合体，实际上已成为带动区域综合升级的最好引擎之一。

（三）实现企业发展诉求

从开发商的角度来看项目开发，好的项目意味着良好的收益回报，并具有持续收益的开发价值，并在一定程度上代表着企业的价值取向。

在旅游综合体的构架下，旅游地产成为旅游开发的短线巨大效益，为旅游项目的持续长线健康发展提供了资金保障；旅游休闲成为项目开发的持久吸引核，营造休闲空间，聚集人气，提升地价。最终获得了一种良性投资回报，成为以旅游地产为核心收益支撑的区域旅游综合开发创新模式。

（四）满足农民受惠需要

从利益相关者均衡理论的角度来看，旅游综合体的开发往往需要考虑农民的利益，农民的需要即是在旅游开发及运营过程中受益。

旅游综合体的开发模式，着眼于区域性的综合开发，关注多产业的配套发展，强调农业科技化，农村城镇化、农民市民化。多方位多途径为农民提供就业岗位，改变农民收入结构，增加农民收入，塑造新型服务型农民。

六、结论

在未来很长一段时期内，中国广大欠发达区域的理想发展模式：以保护与优化生态及耕地资源为基础，以旅游休闲为引擎，以特色产业为支撑，以旅游地产为延伸，充分关照三农问题，统筹考虑区域旅游、区域特色产业体系及区域城镇化发展的综合开发模式。

旅游综合体的开发模式的实现结果：创造了由生活品质和城市一样好、环境比城市更优越的新农村，并与休闲度假地产、特色产业园区一起构成的休闲田园城市――桃源都市。让都市的休闲消费与综合体的产业经济完美结合，共同驱动成为区域综合发展，构建区域经济社会发展的超级引擎与核心动力，科学推动中国的城镇化进程。

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