从“旅游综合体”本质看其规划咨询的关键

       创意经典・落地运营

综上所述，基于旅游综合体“以旅游休闲为基础导向、旅游地产为收益核心、相关产业配套发展的区域土地综合开发模式”的本质，通常需要进行两个阶段的规划咨询：拿地阶段的规划咨询、开发阶段的规划咨询。前者以打动政府为核心，后者以吸引市场为重点，各自需要解决的重点问题不尽相同。但不论哪个阶段，都体现了规划咨询的一个共性追求：既要有创意，还要能落地。

作为旅游综合体项目规划咨询的领跑者，绿维创景一直把“创意经典・落地运营”作为规划咨询的根本出发点与最高追求，力求对旅游综合体的开发提供具有真正落地意义的指导方案。以下以旅游综合体为考量对象，对“创意经典”和“落地运营”的具体内涵做简要说明：

（一）创意经典

旅游综合体最常见的开发难点有二：一是普遍缺乏核心吸引物，二是同质化开发挑战严重。因此，其开发首先要有创意，主要包括三个方面的创新突破：

1、商业模式的创新

作为一种全新的土地综合开发模式，旅游综合体的开发，首先是商业模式的创新，这就需要对国内外旅游综合体的成功案例进行研究，深度研究其发展规律尤其是旅游、地产、配套板块的发展关系，并结合市场发展的趋势，进行商业模式的创新。具体说来，就是要梳理好“资源结构与市场结构――产品结构――投入结构――产出结构”的创新配比关系。

2、主题概念的创新

主题化是旅游综合体塑造核心竞争力的根本途径，主题化将成为旅游综合体从整体定位创新到具体产品包装的重要手段，包括主题游乐、主题景观、主题酒店、主题演艺、主题球场、主题街区（小镇）、主题地产等一系列主题化产品，具体产品的主题共同支撑着项目的整体概念，从而形成极大的个性与感召力。东部华侨城的八大主题度假酒店、两大主题球场、三大主题小镇等，都是这一创新的鲜明体现。主题的选择，来自于地域文化的提炼，也可以是外来主题的引入，关键在于要对区域市场能够形成巨大吸引。

3、产品策划与设计的创新

商业模式与主题概念的创新，要通过产品来体现，包括旅游产品、地产产品和配套项目的策划与设计创新。其一，要充分体现主题概念的意境；其二，要充分体现旅游休闲产品的特质，如海洋文化主题温泉、温泉汤屋、泳池别墅酒店等；其三，要以经营模式的创新来指导策划与设计的创新，如打造可先售后租的产权式酒店。

（二）落地运营

要让创意转换成效益，就需要实现落地运营的突破。主要包括三大方面：

1、经济落地

经济落地，是落地运营的根本。简言之，就是要算得过账：旅游与地产互补，长短线结合，地产的短线获利要能覆盖旅游的长线投资并有较大盈余，且旅游项目能保持良性经营、长期获利，这就是经济的落地。

2、市场落地

市场落地，包括两个方面：

第一，打造出来的产品要有极强的市场吸引力，要有市场买项目的“账”，这是项目落地的重要衡量。

第二，市场的落地，还需要项目的竞争力要在一段时期内引领高度、独一无二、不可复制，超越周边区域其他项目。

3、建设落地

建设落地，也包括两个方面：

一是策划与设计的产品要充分复合当地的气候特征与场地环境特点，要因地制宜能够进行产品的打造；

二是在资源利用与环境营造上，要有利于旅游与地产融合，且旅游要能为地产造势并创造附加值。

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