林峰视点：文旅开发顽疾需要新的开发运营模式

第五届中国国际旅游景区装备博览会于2023年6月30-7月1日，在安徽合肥滨湖国际会展中心隆重拉开帷幕。会议期间有幸采访到了中国旅游景区协会景区开发运营专委会主任、中国旅游景区协会专家委员会副主任委员、

一、旅游开发运营体系与存在问题

新的旅游综合开发，已经实现了两个突破。一个突破是旅游与城镇化结合，旅游区与城镇村的开发全面融合，并形成典型的旅游综合体新模式。另一个突破是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。

旅游开发是一个涉及多主体、多内容、多流程的复杂系统，从顶层设计，到开发建设、持续运营，涉及规划服务商、投资商、开发商等角色的有效沟通，涉及多要素、多类型、多载体的统筹考虑。基于旅游业的复杂性，在全域旅游的快速推动下，旅游开发快速增长的同时，也出现了很多问题，绿维文旅将其归纳为三个脱节（规划设计与运营脱节、政府投资与市场脱节、企业投资与回报脱节）、四大分离（旅游投资与旅游开发分离、旅游投资与旅游运营分离、旅游规划设计与旅游建造分离、旅游规划设计与旅游运营分离）、三大难题（开发融资难、产品创新难、落地运营难）和四大失衡（旅游咨询服务与市场需求失衡、服务机构业务失衡、旅游市场信息失衡、人才供求失衡）。

旅游引导的区域综合开发“三大脱节、四大分离、三大难题”问题一直没有得到良好的解决！旅游项目落地的关键，在于开发运营的全过程衔接协同！旅游引导的区域综合开发运营涉及多主体、多内容、多流程，是一个复杂的系统结构。

针对这些问题，林峰博士提出五个解决路径：一，运营前置。以此来考虑你的产品如何形成收益结构，如何实现商业模式，如何实现有效的管理。二，策划引领。运营的问题是策划不是规划，需要产品策划、运营策划、商业模式策划等。三，全过程管理。策划到最终的运营，中间有土地问题的解决、投资问题的解决、老百姓问题的解决、有很多复杂结构，是一个漫长的过程。这些问题的全部解决，每个环节有效的整合，有一个一以贯之的合作伙伴非常重要，这就需要全过程的管理模式。四，落地执行。每一段都有落地性，策划的落地性、规划的落地性和建造的落地性，再到开业招商落地性、持续经营的落地性和提升的落地性等。绿维文旅一直提一个口号“创意经典、落地运营”，策划一定是无线创意的，落下来要落实各个环节的要求。第五，全链协同。文旅开发不是一个点，是一个全链的、全产业的问题，旅游不是一个产业是一个全产业链协同的产业。

二、文旅开发顽疾需要新的开发运营模式

林峰博士指出在探索文旅开发运营解决方案过程中，他认为EPCO模式和文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式是高效、务实的开发服务模式，将成为未来主流的文旅开发运营服务模式。

1、由实践到理论的探索

林峰博士于2019年出版《旅游开发运营教程》，这本书是在上百个开发运营案例研究的基础上形成的一本具有“旅游开发运营“全新知识架构的方法论教程。这本书立足旅游发展新阶段，创造旅游开发运营知识体系，结合经典案例教学，形成了覆盖旅游开发运营全要素、全产业链、全过程的新理念、 新模式、 新方法， 以旅游引领区域综合发展的视角和市场化的理念，对现阶段旅游管理学科的知识架构形成了结构补充， 对旅游目的地综合开发、 旅游策划规划设计、 旅游投融资、 旅游运营与管理都能够起到有效的整合指引作用。

基于旅游开发都是区域综合开发这一基本实际，旅游开发运营管理，是由不同类型的行业管理构成的复合型综合管理，旅游产业发展的实践中，形成了观光游览开发运营管理、旅行社运营管理、酒店住宿开发运营管理、休闲消费开发运营管理、休闲商业开发运营管理、房地产开发运营管理、泛旅游产业整合开发运营管理、旅游城镇化开发管理八大类完全不同行业的类型管理。

2、文旅投资的高效率模式——EPCO模式

林峰博士指出EPCO项目，不是传统意义上的EPC，而是以运营回报率达成为前提的完整的策划、规划、设计、建造、经营运作的全程服务结构。因此，须要保障四个方面要求：整体策划、运营验收、完整设计、全过程服务。从运营咨询、运营全程参与、竣工运营验收、运营的启动与执行，全程的运营参与结构是EPCO的关键。

一，整体策划：须要保证项目的定位准确，市场盈利可行；因此，需要做整体项目策划、市场研究论证、农旅产品与业态的深度策划；

二，运营验收：以建设完成即可经营为前提，进行验收。因为资金包干，这里运营验收，要求项目竣工后，不再需要投资软硬件，即可开展经营活动；运营验收，包括一般建设工程硬件达标且符合运营要求，项目业态配套硬件、项目运营需要投资建设的软件（智能智慧化、品牌形象、外观灯光美陈、多业态配套软件等），都需要验收达标。这些内容，需要运营团队前期介入进行策划设计。

三，完整设计：所谓完整设计，不仅仅是建设工程须要的勘探及工程设计，还是完整的旅游区产品设计，包括景区景点、乐园、酒店、多种服务业态等硬件、智慧化软件、VI品牌包装、演艺、互动游乐等等专项工程所需要的策划和设计；

四，全过程服务：以项目运营盈利为前提的EPCO，须要进行策划和运营团队深度参与的全过程咨询与把控服务。策划和运营团队，首先开展前期专项咨询服务、同时深度参与建设工程的勘察、规划、设计服务、进一步需要直接策划设计或深度参与为运营提供的专项策划与设计。因此，策划和运营团队是全程参与服务的部门，因此才能验收合格成果，实现承包经营盈利目标。

绿维文旅的EPCO模式能保证项目设计与运营收益完全对接，并使前期策划、规划、设计、报规、报建等高效落地，土建、房建、市政、景观、室内、游乐互动等建设过程紧密结合，大幅提升项目工程效率，通过对赌条款实现社会效益和持续经营回报。绿维文旅助力文旅开发的EPCO模式也多次经受住市场的考验，屡获好评。实践证明，EPCO模式是目前文旅投资高效的模式之一。

3、文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式

绿维文旅正在全力推广文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式。林峰博士认为现在文旅开发运营需要一个机构从头到尾为投资企业、开发企业等，从前端到后端提供全方位服务。绿维文旅过去做的是规划和设计、建造、运营，现在绿维为文旅不止是做这些，还要做这些内容的咨询服务。

林峰博士认为，文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式是中国文旅产业高质量发展的咨询服务创新模式，需要深入探索其管理要求和咨询服务内容。文旅开发运营全过程管理咨询服务模式，即包括文旅开发运营过程中的财务顾问咨询、策划规划设计咨询、工程管理咨询和运营管理咨询四位一体的订单式管理咨询服务模式。该模式解决了三个脱节和四大分离的问题。该模式以运营全程参与为前提，使前期策划、规划、设计、报规、报建等高效落地，土建、房建、市政、景观、室内、游乐互动等建设过程紧密结合，大幅提升项目工程效率和持续经营回报能力。

林峰博士指出绿维文旅将提供基于整个文旅项目开发建设运营的各个环节的咨询服务，从前期筹备阶段的咨询、招商引资阶段的咨询、开发建设阶段的咨询到开发运营阶段的咨询。围绕四个方面的咨询，构架咨询服务的方案，形成咨询服务的内容，落地实现咨询服务的效果，构成一个服务模式。我们认为中国非常需要的这样的全过程的咨询服务，这将是中国未来文旅开发运营非常重要的推手模式和经济化的模式。全过程管理咨询在工程过程中已经非常成功，主要是造价管理、项目管理、工程监理等内容，我们不做工程管理，我们做的是开发运营管理，解决的是资金问题、土地问题、策划设计产品与后端运营之间的关系问题，这样一个开发运营的全过程管理，是在工程管理之外的更大的全过程管理。

三、绿维文旅案例：我的园艺家生态农庄

2022年，绿维文旅以幸福慢村模式的创新特色中标《肥西县三岗党建农旅中心暨小殷岗村项目EPCO工程项目》。绿维文旅以运营为先导，本着未来10年持续运营不落后的理念，完成了该项目的策划规划设计，形成了“我的园艺家”生态农庄的特色IP。项目规划以园艺产业为引擎，以“我的园艺家”作为特色，以党建和研学为基础，以亲子休闲为市场化发展结构，提升苗木产业，融合一二三产，实现产业振兴，并将项目整体打造成为集党建研修、文化体验、乡村休闲、产业促进于一体的园艺式党建文旅休闲样板区。目前绿维文旅多个团队，已经完成一个总规、两大详细设计、多个专项设计，项目进展顺利，已经封顶，举行了封顶仪式，各项建设有条不紊的推进中。

以绿维文旅为主任单位的中国旅游景区协会景区开发运营专委会全力推动模式上的创新和探索，此次推出的EPCO模式和全过程咨询管理服务模式将克服多年来文旅投资的顽疾，实现效率提升，为文旅开发提供了崭新的思路。

欢迎合作

绿维文旅是文旅康养与乡村振兴EPCO综合服务商，“四甲”规划设计、建设总包、文旅运营全程服务机构。从2005年创立之初，便提出了“创意经典·落地运营”的理念，经过十几年创新发展，目前已经形成了顶层设计、投融资、EPCO、招商、运营、智慧旅游、博物馆展陈设计等全产业链多引擎驱动发展新格局。

从顶层设计到落地运营，绿维文旅形成了“运营为基础、资源全整合、规划设计建设运营一体化”的全流程操作的核心能力，将更好地为文化、旅游、大健康、体育、农业、教育、房地产等区域综合开发及项目落地建设、运营管理提供全链全程的服务。

绿维文旅期待与大家的合作！

本文关键字：旅游规划 规划设计 景区提升 EPCO 查看更多