林峰视点：乡村规划如何落地实施

导语：村庄规划编制是实施乡村振兴战略的前提要求。做好村庄规划，要了解村庄规划的政策要求，理清村庄需求和发展思路，化繁为简，多规合一。编制实用性的、村民看的懂、能指导落地实施的规划。本文对村庄规划政策要求、编制体系、编制程序进行了全方面的解析。



现在的乡村规划大多是在按照城市规划的思路来规划设计，普遍存在建成后无法满足招商运营的的问题，导致项目走样，巨额投资得到不回报，达不到预期效果。可以说，施工结束的时刻，就是乡村美丽的高光时刻。

因此，做好乡村规划建设，须要考虑落地实施，须要因地制宜。




01

乡村规划的认识
乡村规划是指在一定时期内对乡村的社会、经济，文化传承与发展等所做的综合部署，是指导乡村发展和建设的基本依据。乡村规划具有综合性、社区性、实用性与地域性。

新时代的村庄规划更加强调“实用性”，应体现“政府管用、村委好用、村民实用”三大要求，既要满足各级政府部门的管控要求，也要便于村委的实施管理，还要响应村民的合理诉求。   

在此背景下，村庄规划须创新编制方法，以问题为导向，实现从自上而下的“任务式”模式，向自下而上、上下结合的“实用性”模式转变，统筹协调好乡村地区规划、建设、管理三者之间的关系。

乡村规划是乡村建设的灵魂，乡村的传统和文化是乡村规划的根，尊重农民意愿是乡村规划的重要前提。



02
乡村规划类型


国家把农村分为四类：类转城市、一类提升、一类保护、一类搬迁

《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》是我国实施乡村振兴战略的第壹个五年规划。将我国的乡村分为四类，分别是集聚提升类村庄、城郊融合类村庄、特色保护类村庄和搬迁撤并类村庄。将对不同的农村地区区别对待，根据发展阶段的不同、实际情况的不同、差异的客观存在进行区别处理。






二、

绿维文旅提出：未来村庄发展将形成五种结构类型


绿维文旅基于多年村镇研究及实操经验，综合村庄的空间分布、产业发展基础、人口规模、资源禀赋、区域环境等因素，认为未来村庄发展将形成城市化结构、小城镇结构、中·心村结构、特色村结构和多样化组合结构等五种类型。





城市化结构。我国各大中·心城市及东部经济发达地区城市周边的村庄，地理区位优越、交通较为发达、产业结构相对丰富，与中·心城市的联系相对较为紧密，能率先通过城市融合实现发展，进而发挥其辐射作用。



小城镇结构。县、镇乡及其他小城市周边的村庄，交通区位相对便捷、具有一定的产业基础。可通过与城镇功能融合、空间融合、产业整合、人居环境整治等途径，形成基础设施、人口规模、产业规模、公共服务配套等适度规模化的产居融合一体化。



中·心村结构。在城乡二元体制下，现有规模较大的中·心村和其他仍将存续的一般村庄，有的交通、经济条件发达，二三产业基础较好，像江浙发达地区的村落，通过整合提升形成适度规模的经济强村；有的以种植、养殖业为主·导，但二三产业薄弱，像北方平原地区村庄，通过改造提升、优化居住环境，聚集产业优势、基础设施和公共服务优势，形成规模化、集中化大村落，即中·心村结构。



特色村结构。拥有自然生态、历史文化等特色资源的传统村落、历史文化名村、少数民族特色村寨、特色景观旅游名村，是彰显和传承中国传统文化的重要载体，应统筹保护、利用和发展。通过善于利用村庄特色资源，可形成以乡村旅游和特色产业为支撑的特色强村。



多样化组合结构。中西部的山区、丘陵地区这些非大尺度区域、非平原区域的村庄，因区位交通不便、居住环境差、村落空间布局分散、人口规模小、管理困难等，将根据实际情况，通过整村搬迁、撤并合村等形式，保留一部分自然村庄，形成一部分特色村庄，构建一部分集中化大村落，再结合特色小镇和建制镇发展，构建出多层次多结构的乡村现代化发展路径。

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03
乡村规划不能落地的原因
1、 规划失去乡村味道
乡村旅游的落脚点是乡村，游客去农村主要还是想要体验乡村特色和风情，如果把乡村开发得太过豪华，太过高大上，反而失去了乡村旅游的意义。开发乡村旅游，不能按照城市规划的思路去规划设计，万万不能摒弃了乡村的质朴与自然。

绿维文旅认为在乡村规划建设定位上，要确保“姓农为农”的根本宗旨不动摇，要让农民充分参与到规划中来。一方面是因开发从而提高农民收入，让农民得到实实在在的实惠；另一方面，也是因为只要农民当家做主，把乡村旅游项目当做自己的，他们才会珍惜，才有干劲，才回主动去维护村庄形象。

2、可持续收益产品缺失


从大多数乡村项目来看，由于村庄宅基地和集体建设用地的不可交易性，乡村项目的投资与回报大多数是在靠行政力量等因素实现回报，真的乡村可持续收益产品普遍缺失，而依靠现金流支撑回报的较少，能够达到8%以上收益率的项目更是少之又少，投资与回报之间并没有很好衔接，乡村建设无法获得可持续收益能力。



绿维文旅认为乡村发展的首要目标是产业可盈利，老百姓可挣钱，村庄才能实现可持续发展。因此，可持续收益产品的开发是实现乡村可发展的直接手段。





3、市场化的运营能力匮乏


2022年又迎来国土空间规划下的村庄规划热年，多年来规划设计被戏称为“墙上挂挂”，很多设计院在做村庄规划方案时，并没有考虑到人流、现金流、投资节奏等运作层面的问题，造成顶层规划与运营脱节。



同时村庄规划快速发展和新形式的不断出现，造成了乡村项目建成之后运营人才短缺，不少企业还存在“设计的懂设计，施工的懂施工，做好乡村项目只需要将两拨人马放到一起就可以”的机械思维，缺乏懂行的专业人才。用承包商惯用传统模式来运营，市场化的运营能力匮乏乡村项目难免会出“岔子”。



绿维文旅认为乡村项目的落脚点不仅仅是建成落地，更注重运营落地，所以从前期规划、设计，就需要懂运营的人来牵头或指导，采购施工阶段就要入驻运营团队，成为项目的“监理”角色，进一步把控投资方的投资风险，乡村项目更适“EPC+0”模式，落实运营团队是关键，做到运营全程参与。



4、土地生态、政策机制，对乡村经济的制约
近年来国家土地“闸门”不断收紧，国务院、国土资源部出台的关于土地管理处分的全面、明确、严格的文件，在土地审批权、更严格保护耕地和基本农田、理顺各级政府土地管理的责任等方面都作出了明确的规定，制定了各种生态保护、林地保护、基本农田等红线保护范围，农村产业建设用地供需矛盾却越来越突出，限制了产业的发展规模。

目前，乡村发展的一个很大痛点是，建设用地紧缺，无法解决供地问题以及农地转用、占补平衡指标问题，项目难以落地；二是传统供地方式属于整片供地，对资金要求往往过高，令投资方望而兴叹。
04
如何解决村庄规划落地难问题
如何实现村庄产业的持续发展，如何完成可盈利产品的设计开发和运营，如何维持乡村基础设施和公服日常维护等方面，才是村庄规划落地难需要解决的要点。


1、消费聚集引导的产业融合，是核心


投资建设运营管理回报统筹考虑，整体策划。在总体策划的框架下，进行空间布局和功能设置。乡村项目应通过城乡融合，以泛旅游活动为引爆，联动文化、体育、养老、健康和教育等泛旅游产业聚集发展，形成以消费聚集为引导的一二三产融合模式。


2、乡村资源的市场化商品转化，是要点

每个乡村的文化不同、资源不同，如何把乡村的资源通过创意包装和设计转化成可消费的产品，是村庄规划的要点，也是后期运营的要点。例如，通过在乡村中的“文创赋能+复合业态+多元品类+主题场景空间”，将农产品和乡村传统工艺品的农创化、文创化，将乡村建筑主题化，将乡村商业情景化，打造多元化体验空间，形成品牌农产品，文创农产品，乡村体验项目，乡村旅游项目等。



3、乡村基础设施和产业发展的更新，是基础

乡村的基础设施建设和公共服务投入面临巨大的投资，如何让基础设施和公共服务为未来的乡村产业服务，与社会资本下乡结合，如何让传统的农村人居环境整治成为农村对人才的吸引力，所以维持乡村基础设施和公服日常维护等，是衔接社会资本与乡村运营的良性纽带，也更有助于确保乡村运营安·全有序、可持续发展，也是运营乡村的基础，在村庄规划的过程中，须要充分的考虑。



乡村运营是一个长期的过程，并且良好农村基础设施配套，让社会资本下乡进行产业投资成为可能，另外利用乡村丰富的绿色开放空间，通过乡村基础设施和公共服务设施持续更新发展，为城乡居民提供形式多样的体育旅游产品和户外休闲产品，为城乡居民提供乡村亲子休闲娱乐产品，在适宜推进城市化的农村社区发展小吃街、电影院、虚拟现实体验馆、文化演出等夜游经济，以满足外地游客的夜游需求和当地农村居民的日常休闲需求，都是未来基于发展新思路的乡村旅游产业的更新发展方向。



4、乡村运营人才的培养，是可持续发展的要素

村级人才队伍建设既是乡村产业振兴的重要支撑，又是乡村生态振兴的依托，还是乡村文化振兴的关键，对于EPC模式下乡村项目，关键更在于对乡村运营人才的培养，这是实现乡村可持续发展的要素。村庄规划要充分考虑人才培养的问题。



在乡村振兴项目的具体实践中，绿维文旅注重引入市场化的运营管理机制，充分发挥市场对乡村资源、资本、客源三者的优化配置作用，采取村企双方互利共赢的合作模式，充分发挥智库智囊作用，凭借多年服务乡村振兴的经验和资源优势，一方面在企业内部致力于对专业运营的人才的招募，另一方面与在地政府、村集体合作，以乡创空间为载体，驻场培养在地运营人才，探索乡村运营人才培养新模式，推动多方共建、多方共享，有效提升了乡村旅游经济的综合效益。



绿维文旅认为村庄规划要运营思维前置，还是要做好乡村运营。“乡村运营归根到底是要做好一个平台，用平台思维把外界各种好的资源导入村庄。”乡村振兴、发展乡村的目标是让乡村美起来、村民富起来，在实现这一目标的过程中面临的核心问题，是需要村庄有持续能力的产品、专业化的团队运作、市场化运作的运营人才，所以通过引进乡村策划运营团队，邀请懂经营的专业人才入驻，挖掘村庄资源、激发内生动力、配套网络营销、培育乡村人才，才是把资源激活、把乡村产业带火、把运营营销带活的重要实现方式。

图片来源：摄图网


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