实例解析 | 如何解决农村产业发展的用地问题？

 2018年9月，《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》印发实施，这代表着乡村振兴已然进入了实践阶段，乡村建设和产业振兴在全国拉开序曲。 实施乡村振兴战略主要针对“三农”问题，农村产业不提升、产品没有出路，农民的收入就没有提升空间，何来幸福可言，所以搞不清农村产业问题就谈不上乡村振兴的落实。

但在实操层面，农业升级和乡村旅游首先面临着一个难题：国家级政策配套——土地的指标。农业产业结构优化，空间布局离不开土地整治；乡村旅游也需要土地去建造休闲娱乐设施及配套，土地得不到释放，乡村振兴如何落“地”？

一、乡村振兴难点在哪里？

先看一组数据：

从农业人口、人均耕地、农民经营水平、人工成本、土地成本、机械化率等农业要素对比中美两国农业发展水平。

常态的中国乡村面临着极少的土地、极少的产出、极少的收入，极少的二、三产就业岗位，农民无法过上体面的生活。

大批年轻农民进城务工，游荡在各城市之间，他们的父母儿女留守老家，农村就成为了老弱病残群体的留守地。而农业就变成以老年人为主的老人农业，这样的农村如何致富？

缺少二、三产业发展，各方面欠发达的农业地区，仅仅依靠传统农业是无法致富的。那这样的农村怎么办？消亡么？如果是，对于振兴乡村又有多少意义呢？我们该如何思考这类问题？

二、整合土地资源 促进乡村振兴

农村产业发展的一般途径：

• 农业自身的提质增效

农业升级的关键在于提升农作物效能、标准化农田、产业深加工、培育商业品牌等一系列有效机制的建立，每一项都不是一村或几村在短时间内能完成，需要各村各部门间的协作与共同努力。

• 关注新产业、新业态的发展

发展乡村旅游，促使二三产业形成核心驱动力，盘活乡村经济：

吃土生土长的鸡鸭鱼肉和粮食加工食品，喝新鲜水果和蔬菜粮食加工饮品，住鸟语花香般特色民宿，玩乡村传统文化游艺，带走的是乡村创意和传承的文化艺术产品。

城市游客在乡间得到了娱乐性休闲体验，农民也在劳作闲暇有了休息和亲子活动的消费场所。

但在实操层面，农业升级和乡村旅游首先面临着一个难题：国家级政策配套——土地的指标。农业产业结构优化，空间布局离不开土地整治；乡村旅游也需要土地去建造休闲娱乐设施及配套，土地得不到释放，乡村振兴如何落“地”？

其实，除耕地外，农村还有很多非农地，尤其是建设用地，包括乡村的集体建设用地、宅基地、村庄里的道路等，有不少处于闲置状态，怎样整合这些土地资源才是突破之道。

宅基地，属于村集体建设用地，集体建设用地及原有房屋能否成功流转，同样是社会资本进入乡村旅游的“瓶颈”。

若农村集体建设用地和农房能合理流转，并实现市场化交易，那大量的资本必然会进入乡村这片价值洼地，推动农村经济发展，实现乡村的振兴。

三、 案例解析：如何解决土地问题

如何解决乡村振兴的难点？或许我们能从浔龙河生态小镇盘活土地价值的案例中寻找到灵感：

1、开展土地权属定界

由双河村委会组织的双河村土地确权工作小组，在浔龙河生态小镇综合开发公司支持下，开展宅基地使用权、耕地承包经营权、山林地使用权以及塘坝、河流、道路等集体土地权益调查，明晰集体土地产权，并出台了《双河村土地权属调查报告》。

2、成立土地合作社

明确土地合作社组织机构，全体村民以土地入股成为合作社股东，由村民选举50名村民为股东代表，股东代表选举产生监事会和理事会，负责土地合作社的运营管理。

合作社采取企业化运作模式，与政府、企业一起分配土地流转、出让所产生的效益，强化农民对集体土地所有权的认知，按照政府50%、企业30%、合作社20%的分配原则，使农民能持续分享土地增值带来的收益。

3、开展土地集中流转

根据依法、自愿、有偿原则进行土地流转，价格由公司和农户双方约定，按市场价格计算；

凡改变土地性质转为建设用地，按土地征用政策执行，核减相应土地流转数量；

实施土地综合整治后，按相应类别土地流转费标准执行；

以村民小组为单位流转土地，各村民小组根据村民自治法自行决定分配方案。

4、推动农民集中居住

为集约用地，提高土地使用效率，促进城镇化建设，改善居住条件，在尊重民意基础上，分步实施农民集中居住。目前，已制定集中居住的具体实施方案和操作办法，解决农民永久宅基地置换新房和住房分配问题。

在管理农村最重要的生产要素——土地的过程中，浔龙河村从土地确权到置换流转，再到开发使用，使土地资源从固化走向流通，形成了完整清晰的价值增值链条。

建立集体产权制度实现土地流通：

可以说，浔龙河项目的土地混合运营开创了土地利用的先河。

土地利用规划是根据项目建设和产业发展需要调整出来的；

建设用地布局没有采用传统的成片布局方式，而是创造性地采取点状、带状、片状布局。

土地混合运营中的土地用途分类：

如今，全国各地都在探寻土地改革的有效实施手段，面对发展的新形势、新任务、新要求，打响全域土地综合整治、自然生态空间管制、宅基地产权制度改革、地质灾害防治等数场硬战，努力构建保护更有力、保障更有效、利用更高效、空间格局更优美、治理体系更完善的国土资源新格局，力图实现乡村振兴下的生态文明建设、土地资源集约利用和人民群众安居乐业。

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