日本民宿新法实施在即 中国民宿创业者怎么应对秩序下的新混乱

日本民宿新法实施在即。日本这个在中国出境游市场占有相当份量的目的地，它的一举一动都牵动着中国旅游从业者的神经。

早前《朝日新闻》报道，在日本全国实施的《住宅宿泊事业法》(简称民宿新法)将于6月15日正式生效，日本观光厅从3月15日起正式开始受理经营民宿的房东等从业者和中介企业的登记备案。

“从一些公开报道上来看，截至6月初应该是有800左右的民宿老板或简易宿所的老板获得了资质，一个老板名下可能会有几间房源，所以现在合法的房源应该是有两三千间。”途家日本商业负责人唐亚杰告诉环球旅讯。

自在客创始人兼CEO张志杰表示，事实上，位于居民楼的、公寓型的短租或民宿只有几百间房获得了合法资质，“而且日本相关部门批复合法民宿的速度很慢，五月下旬时我们看到的就只批了一百多个合法牌照”。

据日本观光厅数据，截至5月11日，仅724个房东提交了相关资质申请，而观光厅批准授予许可的仅152个。

民宿从业者，不管是线下运营方还是平台方，将在6月15日当天自主下线未获得合法资质的房源。按监管当局当前的批复速度，届时各短租平台可预订民宿房源锐减，是情理之中的事情。

环球旅讯于6月11日在Airbnb平台上搜索日本这一目的地，显示房源仅有600余间。据日本媒体Nikkei报道，截止今年春季，Airbnb在日本的房源约6.2万个。

房源数据断崖式下滑的不止Airbnb。途家此前宣称在日本拥有超过2万家房源，如今唐亚杰表示希望平台的合法房源数量在6月底能超过2000家;张志杰称自在客此前在日本开拓了1万多家房源，截至6月底平台合法房源可以达到2500家。

当地政策的变化是共享经济最大的不可抗力。而民宿新法的实施，在房源从非法向合法的过渡阶段，中国民宿创业者将如何度过这个混沌时期?

三种合法民宿

日本民宿新法预热已久，从2016年特区民宿开始就进入了讨论期。也是从2016年开始，中国民宿创业者开始进入日本这一目的地掘金，线上平台如途家、自在客、大鱼等均开始进入日本当地获取房源，椰子住宿也从当地向导服务渐渐转型为线下民宿运营商。

2017年6月，据《日本经济新闻》网站报道，日本“民宿”解禁法案在众议院表决通过。在这前后，加上2020年东京奥运会的大背景，相比看空日本民宿产业，更多的是利好民宿发展的事件发生，途家第一个海外子公司落地日本，原穷游网COO韩哲创立短住科技并推出民宿品牌在川，等等。

包括椰子住宿、短住科技旗下的房源，虽与Airbnb、途家等平台上的房源统称为“民宿”，但均不在这一次新法民宿所规定的范畴。

据悉，日本合法民宿分为三种，简易宿所、特区民宿和新法民宿。

简易宿所没有营业日数、住宿日数的限制，但是不可以在居住专用地域开设，而且受消防法、建筑法的严格规范，在三种民宿中审查最为严格。椰子住宿和短住科技旗下的房源大多是独栋的楼房，早在去年11月接受环球旅讯采访时，双方均表示已按照当地政府规定申请合法资质，但坦言申请资质并非易事。

特区民宿是指安倍政府制定国家战略特区内经营的民宿，目前仅开放东京大田区和大阪两处，其民宿特征为最少入住6夜，设施面积至少在25㎡以上。大阪市自2017年1月1日起将最低滞留天数修改为3天2晚。

新法民宿可以在居住专用地域经营，但有几个新规定：必须通过正式申请，一年不得超过180天、必须制作住房者名册、如果屋主没有一起居住必须要通过第三方的管理公司进行管理。此外，地方自治体也可以在不超过中央立法的范围内进行强化的管制立法。

韩哲向环球旅讯透露，事实上民宿只是一个面向用户的词，而日本市场利用旅馆牌照或简易宿所牌照经营民宿的并不少，“只是统计口径不一，现在日本市场的合法的民宿应该有2万间左右”。

但短租平台如Airbnb、途家、自在客等，平台上原有房源以新法民宿所限制的房源为主，这也是新法实施前后，平台可预订房源量极速下降的原因。

合法平台加速寻找替代房源

目前业界集中于讨论中小房源运营商的生死，却忽略了平台也存在被新法革命的风险。暂不论可预订房源减少的影响，途家和自在客向环球旅讯表示，6月15日之后，理论上是合法的房源只能在合法的平台预订。

据唐亚杰透露，短租平台合法资质申请，以监管当局邀请为主，“至于有无准入门槛我们并不清楚，实际上被邀请的平台都是日本非标住宿领域比较知名的，或者是说市场份额已经到了一定程度的，我的理解是，监管当局想先抓住头部公司”。

自在客也收到了这一邀请。和唐亚杰一样，张志杰也未能讲清楚平台资质申请门槛，只是表示申请材料和申请流程特别复杂，从开始申请至今已经超过3个月，目前仍未看到合法平台将以怎样的形式呈现在预订用户眼前。

“有一套申请流程，平台要提供相应的资料，由监管当局来决定要不要发牌照。如果你要在日本做业务，平台牌照还是需要申请的，特别是在当地有运营公司的。我理解的是，民宿新法管的是当地经营民宿的，包括提供服务的人和销售的平台，那只要你有日本民宿业务，要在当地做好服务，未来都需要按照法律法规操作。”张志杰表示。

由此来看，民宿新法之后，短租平台想要进入日本当地开发房源，必须持证将会是一大准入门槛，而现阶段当合法房源开始流向合法的头部平台，加上新法之后舆论宣传效应的带动，后来者想要弯道超车将是一个高难度技术活。

但韩哲向环球旅讯表示，目前民宿新法限制的更多是线下房源运营商，“就像Uber的业务在日本不合法，但是Uber在当地的运营公司是备案的合法的，大大小小的平台终究会合法的，只要不卖非法房源”。

不过当务之急，短租平台要做的，是尽可能上线更多的合法民宿，以及开展合法房源的展示及预订工作。

过去自在客和Airbnb一样，只专注于城市公寓民宿产品的开发。“现在这一品类少了，那必须有其他替代产品进行补充。”张志杰表示，“我们要马上去开发新的品类，比如旅馆、简易宿所等，当前阶段的房源开发压力非常大。”

途家平台上的房源种类相对而言会更丰富一些，除了城市公寓类房源，早在途家进入日本市场时，就与Rakuten、Relux等建立合作关系，以更快速、更多元地发展房源。

据唐亚杰介绍，途家在日本市场早有一套上线房源的标准，而这套标准和民宿新法的标准有一些重合之处，“我们很重视客服和售后在地服务，也参考了途家在中国市场的拓展经验，虽然现在合法房源有限，但是从后期来看，随着合法房源资质审批速度的加快，途家有机会在房源上领先竞争对手”。

但是合法房源供不应求至少是一个中短期常态。此前环球旅讯采访过多位海外房源运营商，相比短租平台，他们更愿意把房源放在携程、Booking等OTA平台。椰子住宿创始人李昂曾表示：“谁能把房子卖出去，就把房源给谁，但各大短租平台还处于烧钱做流量的阶段。”

调整平台展示策略和后台技术

目前各大短租平台均在为尽快增加房源努力，包括协助个人房东申请合法资质，调整平台产品策略等等。催促平台方尽快做出策略调整的，是即将到来的中国出境游高峰，在新法实施之前预订的民宿若受到新法影响未能入住，用户、平台、房源三方应该如何协调?

“是有房东、用户在问暑期房源预订的问题。”唐亚杰说，途家早前就已经通知房源运营方尽快合法上线，目前后台显示接单多的房源多是合法房源，“后续如果真的出现非法房源下架导致用户到了目的地无法入住的情况，或者行前订单被取消，途家会第一时间做出相应的补偿”。

针对同样的情况，自在客也做了相应的准备。张志杰表示：“我们推出了客人保障计划，首先是帮忙找到相似区域相同等级的替代住宿，但是现在来说酒店也好、合法民宿也好，普遍涨价了，这个差价由自在客承担;如果用户不接受替代住宿要求退款，我们也会全额退款，并为住客提供一张首夜房价等级的礼金券。”

此外，日本民宿新法实施之后，各地对于管辖区域内民宿运营时间并非统一的180天以下。例如涩谷区规定民宿经营只适用在寒暑假期间，其他时段全区禁止;东京都新宿区、中野区、杉并区、板桥区、练马区、足立区等则规定住宅区只能在周末和休息日经营;京都市的规定每年只有1月15日至3月15日可以经营。

这对于平台而言，如何实现实时预订、有序控制房态与设计展示规则，也将是一个全新挑战。

对此，唐亚杰表示，途家后台目前已支持房态控制和库存同步，房东和平台均有权利控制房态。“我们希望房东能够自觉按照法律法规来办事，如果确实有房东违反当地监管规定的情况出现，平台也有权利进行管控。但前期我们肯定会跟房东进行友好磋商，我们也希望能够合法做生意，能够帮助房东在法律的范围之内会获得更多订单。”

至于在合法房源展示上，途家及自在客均表示，日本观光厅十分在意这项工作的开展。唐亚杰表示，“目前平台正在盘点所有商户，同时更新后台操作，要求尽快上线合法ID编号。”

据环球旅讯了解，截至6月11日，途家平台上仅有少量日本民宿在房源页面直观地标志合法运营编号，而自在客平台上的房源合法编号仍在紧急上线中，与途家展示规则不一样的是，必须进入预订页面才可以看到合法民宿编号。

混沌时期

理论上而言，日本民宿新法使行业规范化，合法房源在合法渠道上接受预订，民宿的环境质量将会大大提升。但前景与现实之间，总是隔着一层混沌。

日本民宿牵涉的，不仅有相对复杂敏感的政策环境，从整个产业链条来看，也有玩家林立的复杂竞合。据日本民宿情报网站“民泊大学”公布的产业画像，代运营、代清扫、产业配套(家电、布草等)、PMS、OTA及民宿平台等等涉及20余种分类、数百家企业。

在这个产业画像之外，个人房东，以及代运营层面的小玩家仍大量存在。同时，酒店及酒店协会等竞争者的介入，利益相关的多方博弈也将使得日本民宿市场在新法实施后依然面临着很多未知变局。

日本民宿情报网站“民泊大学”公布的产业画像

目前来看，日本民宿市场短期内仍然是大量符合新法条件但仍在走申请流程的民宿、无法符合新法的民宿以及已获得合法资质的民宿共存的状态，平台只能上线合法房源，无疑民宿预订的价格将被抬高。

同时，一位不愿具名的行业人士向环球旅讯透露，尽管日本监管当局会定期给短租平台更新合法房源ID，但是各地合法民宿的ID有不同的类别和格式，平台方目前难以形成一套机制去反向追踪ID的真实性，各大平台事实上也担心，如果有房东套用ID被监管当局排查出来，相关责任应该如何界定。

此外，在供需失衡的刺激下，社交网络渠道仍然有可能成为非法民宿存活的温床。韩哲表示：“我们之前就遇过这样的情况，客人是从一些微信公众号来的，我们是合法房源，但我们并没有授权这些公众号销售，也无法去追踪。”

“但前景肯定是看好的。”尽管目前自在客面临着巨大的房源空缺及平台规则调整压力，但张志杰对日本民宿未来的发展仍然保持乐观。

在张志杰看来，未来大概半年到一年之内大多数平台的房源可能会变少，房价也可能伴随房源减少产生调整和波动，“现在的日本市场，民宿房源大概是五万套，另外还有500万套闲置房屋待发掘，从长期来看，届时更多新法民宿、简易住宿包括精品酒店，都会进入这个市场，产品会逐渐丰富和多样化，价格也会随着市场竞争逐步回落到正常水平。”

椰子住宿日本事务的负责人史喆也表示：“对于个人房东、二房东而言，目的是能赚一点是一点，一年只能经营180天条件对于他们来说也不算苛刻，但他们的房源能达到新法规定条件并且取得牌照的少之又少。而对于大型的运营商而言，靠着收佣模式生存，单单是一年只能运营180天这个条件就将他们拒之门外了，回报率太低。投机者生存空间在减少，就会有人自动退出。”

小玩家的退出，或许恰恰给了大玩家进入的机会。近日凯撒旅游子品牌“凯撒名宿”亮相，与其同名的民宿频道同步上线凯撒旅游官网。据官方介绍，凯撒旅游通过专业人员实地考察，精选欧洲、美国、日本及东南亚地区的几十处民宿资源，深挖其文化内涵，将民宿转化成文化旅游资本。

这或许也意味着，只要在日本有间房就能开民宿赚钱的时代彻底结束了，合法、高质的民宿，以及目的地资源的挖潜，或许是日本民宿市场下一个竞争点。

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