干货 | 民宿筹建六大核心步骤解读

 受资本市场青睐以及民众对民宿接受度、认可度的提高，中国民宿行业呈持续增长态势。有数据显示，“佛系”90后说走就走，短期旅游和出行成民宿主流。自主旅游时代，在消费升级、新中产阶级崛起的大背景下，国人对住宿的需求呈现个性化和多样化的趋势，民宿和中高级住宿等产品受青睐，推动了“豪宅化”倾向明显。

那么，自主旅游时代，什么样的民宿既能满足游客多元化的体验要求，又能传达民宿主的情怀，最终还能实现良好口碑与商业盈利?在本文，绿维文旅将对筹建民宿的核心要点进行详细解读。

民宿建设要建立商业的建设思路，它首先是个生意，然后才是门有情怀的生意。绿维文旅认为，投资者既要准确认识民宿的发展前景，更要以科学的思路投入民宿的建设当中。

民宿的筹建大致有以下几大重要步骤：项目选址、定位、规划设计、施工建设、融资、运营。

一、项目选址

成熟的民宿及民宿聚集区无不具备极佳的选址条件。综合来看，主要有两种选址类型。一是选址于景区周边，依托景区景点的吸引力，借助先天的旅游住宿市场，与周边娱乐、餐饮等旅游配套共同形成旅游区旅游服务体系。二是选址于城市周边，以临近城市庞大的消费市场为动力。

影响选址的因素很多，重要因素可归纳为：

区位：区域的经济发展水平和旅游资源条件是民宿选址时需要考虑的重要因素。

交通：对于定位为观光游或景区的配套的民宿来说，公共交通可达核心景观的时长不宜超过30分钟;对于客群定位为城市近郊自驾休闲度假群体的民宿来说，距离一二线城市主城区不宜超过2小时车程;距离临近知名景点不宜超过半小时车程;而在三四线城市，对自驾时间要求则更短。

区域环境：区域环境是选址当中最为重要的因素，评价区域景观时，不仅要考虑山水生态景观的品质，更要考量区域景观的独特性。

地块状况：依山傍水的位置、古树、文化遗迹以及绝佳的观景视野都会给民宿加分。

资源：一类是能带来美好境遇和体验的环境事物，另一类则是能完善补充民宿功能的相关业态。

基础设施：民宿体量较小，设计及布局上灵活性强，而作为经营主体，给水、排水、强弱电、消防、污染处理等方面都需要细细考虑。

政策：民宿的选址也要考察所在地区的政府态度与相关政策，这是行业最不可控的一个因素。

二、项目定位

定位是投入建设的前提，只有明确了服务人群的需求，才能创造准确的产品，提供完善的服务。定位主要包含市场定位、产品定位、形象定位三方面。

策划规划的精准定位、特色文化的准确呈现，确立了项目的核心竞争力，这将发展成为未来民宿的品牌特色。民宿将在定位的基础上衍生出品牌精神、文化内涵。

三、规划设计

民宿的个性、差异化首先体现在空间设计上，民宿的空间设计就是要把定位的精神文化内涵空间化、物质化;其次，在地文化的展示尤为重要，民宿的规划设计必须充分挖掘和突出当地文化元素，在保留并凸显在地元素的过程中创新;再次，遵循质朴自然的设计原则，规划设计要尊重地域自然生态，营造人与自然、材料与环境的和谐;最后，民宿需要合理的配套业态补充，游客入住民宿，往往不满足于单一的住宿功能，餐饮、SPA、有机农场、儿童游乐等业态会给游客体验带来很大的提升，民宿的配套功能有些可以借助周边的自然条件因地制宜布局，同时应充分考虑区域的联动效应，与周边业态形成互动。

四、硬件建设

硬件建设是开办民宿最为主要的内容，也是民宿情怀的最重要的载体，包含建筑、室内、软装、庭院、配套设施等一切物质空间的元素，其中，建筑和环境的空间设计是重中之重。

1.工程概算：在成本投入当中，确保品质的条件下，应尽量减少硬装的花费，避免过分包装，建设完成后，可通过适当的软装提高民宿品质。

2.建筑施工：民宿建筑与庭院空间单体规模小、细节多，建造过程需要设计师、民宿主、施工队三方密切协作。

3.软装配饰：民宿的软装可以说是空间的画龙点睛之笔。恰当的配饰选用能够充分展示民宿的文化内涵和要传达的生活态度。

五、投资成本构成及融资方式

在民宿建设初期，投资收益的测算极为关键，要经过对市场的调研预判，确保合适的规模、客房数量、定价标准及相关配套。通过各项成本的测算及收益的预测，应重点平衡建设规模及标准，评估项目的可行性，并采取合适的融资方式。

1.民宿投资成本构成及收益

民宿成本包含建设期成本和运营成本，建设期投入包括土地或房屋租金，设计咨询费用，房屋及相关配套建设装修成本;运营期包含营销成本、人员工资、维护维修、水电网费、日常消耗品费用等。

民宿收益最大的影响因素是入住率，入住率的预测需要对多因素进行综合分析，这些因素一般包括对周边住宿业态和市场类似住宿品类的调研类比，对地区消费水平的评估等。

2.民宿融资方式

民宿经营场所的产权大多属于农村集体所有，民宿的产权往往不具备抵押借款的基础条件。幸运的是，众筹作为新兴的融资渠道填补了这一空缺。同时在消费升级的背景下，也有许多不同的行业资本开始青睐民宿的发展，拓宽了民宿的融资方式。

(1)众筹

对小而美的民宿业态来说，众筹也许是目前民宿最好的融资方式。它不仅解决了资金、用户和品牌，更能保护创始团队的控制权。因为这些投资人并没有投票权，不干涉民宿的运营，只是获得分红。

(2)股权融资

对于希望做成规模化连锁品牌的民宿来说，股权融资是更好的选择。民宿想获得资本的青睐，一开始就要考虑如何搭建独特而不可替代的商业模式，民宿的特色也需要更加鲜明，品牌价值需要不断强化。

值得注意的是，在赢取投资的同时，也不可一味的迎合资本的要求，防止资本为盲目追求收益的最大化而无限度规模扩张。在连锁复制的同时，更要确保民宿作为非标住宿的个性化品牌特征。而民宿与资本联姻的道路如何走，也需要市场在更长的时间里进行验证。

六、运营管理

一个成功的民宿，持续良好的运营服务与营销推广必不可少。硬件建设在完成之后，短期内无法做出较大改变，而运营服务与产品营销却有着无限潜力。

1.民宿的服务与运营

依照民宿的新型体验类产品的特征，可将其服务划分为日常规范服务和个性特色服务。

(1)标准化服务保障民宿有序运营

民宿本质是住宿酒店业，作为服务业，建立一套标准流程化的服务极为重要，这能为有序运营提供保障。运营方应依照这些标准的建立指导民宿员工的日常工作。对一些相对偏远或是体量较小的民宿来说，普通服务人员往往是附近居民。在缺乏经验的前提下，订立各项标准，做好岗前培训非常关键。

(2)以个性特色服务为民宿赋予温度

个性化是民宿品牌的核心要素，主要体现在三个方面：第一个方面是富有情调的空间场景布置;第二个方面是民宿人员的服务品质;第三个方面是特色配套服务提供。

个性与标准两者之间矛盾的协调是成就民宿的关键性要素。

2.民宿的营销推广

产品营销的方式和渠道多种多样。得益于互联网时代的发展，民宿的销售方式具有下沉式、在线化特征。在线销售的主要方式有社交网络、电商平台、口碑营销等。

(1)社交网络

社交网络包括微信、社群、微博、豆瓣、贴吧、各种旅游论坛等。对于体量比较小的民宿，社交网络可以发挥非常大的作用。运营者通过对社交平台的经营和挖掘，能够建立属于自己专有的社群，并扩充专属于民宿的会员体系。客人体验过以后，也可以参与到社交媒体的传播当中，他们对产品的传播力度也更大。

(2)电商平台

成熟的旅游电商平台为民宿的推广和预定提供了完善的渠道，包括以携程为代表的OTA、Airbnb、途家等交易型电商和以马蜂窝(原"蚂蜂窝")、借宿为代表的内容型电商。

(3)口碑营销

无论是线上还是线下，在口碑营销中，忠诚消费者向周边人进行积极的口碑传播都是非常重要的，这种传播也是将潜在消费者转化为最终消费者强有力的工具之一。

3.民宿的持续发展

民宿的发展分为就地扩展和连锁经营。无论哪种发展形式，适度规模化都能降低整体的经营和管理成本，促进民宿持续良好的发展，但规模化同时也会带来一些其他问题。在用地条件允许的条件下，民宿就地扩展相对容易实现。在良好经营的条件下，民宿连锁会带来更大的品牌价值和收益。

文章作者：绿维文旅度假分院院长 黄晓春

绿维文旅度假分院可提供农旅产业及区域规划、田园综合体规划、民宿区域规划、民宿建筑设计、庄园规划设计、旅居度假类规划、文旅小镇规划、景区规划等服务。

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