林峰：资本时代的旅游投融资创新

编者按：近日，绿维文旅集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀参加第三届中国国际(云南)文化旅游投资洽谈会，并做了《资本时代的旅游投融资创新》的主题演讲。林峰院长认为旅游大资本时代到来，旅游投融资应该对接资本大时代走向上市、对接混合所有制走向PPP、对接消费金融和共享经济等三个出口，把握旅游金融创新的五大趋势——资产经营价值、投贷结合模式、产业链融资、多层次资本市场、互联网金融创新，创新性提出旅游投行思维方式、“旅游+”65533投资模型、旅游综合投资价值分析模型等，并结合绿维创景十多年的实践经验，针对景区提升、旅居度假、城郊休闲、特色小镇等投资热点，进行了详细的阐述和分享。

一、旅游资本时代

林峰院长认为，现在是旅游房地产时代转型为旅游资本时代。从供给侧角度看，以前供给侧一直是旅游供给房屋，旅游只是房地产配套内容，根本不能实现市场需求的真实目标。随着房地产市场进入到一个靠增值来维系的产品发展模式，其原有功能逐渐变得不具有吸引力，这实际上是旅游和旅游地产开始回归产品的本原。从资本的角度看，本原就是现金流，现金流和资本构成了旅游开发、旅游产品提供旅游地产开发的一个最重要的发展基础，并对投资者、资本要素、融资结构的要求产生了巨大差异。在此差异下，旅游投融资的趋势是以现金流为核心，以可持续经营为内容，真正满足市场需求。无论用什么手法，最终都要取决于如何归还本金，如何友好支付股息、债息，以及混合所有制下PPP的创新，这三个方面是旅游资本下投资的最重要内容。

绿维创景多年来一直在研究旅游产业链的整合，把旅游的盈利结构投资称之为旅游项目的价值分析。这个价值分析实际上也是旅游投融资基础和前提。

可将其分为三个方面：

第一个方面称为：旅游的基础价值，如气候环境、区位交通、旅游资源本身；

第二个方面称为不动产价值，任何旅游项目投资，任何文旅项目投资或产业项目投资，实际都与地产分不开。中国过去十年发展的主线，实际上是基于土地升值，基于不动产升值的财富增值效应。因此升值空间由此带来的财富效应及其区位特点，实际上造成了基于投资评价的第二个要素。

经营性资产价值升值，经营资产会随着景区综合商业价值的提升而增值。包括诸如酒店、客栈、旅游演出场所等项目的增值，旅游项目带来了消费搬运，人气带动商气，实现了区域商业聚集，而商气带动了区域经营性资产的价值提升。

第三个方面是现金流的价值，最终是由现金流来体现。即使土地、房产实现了升值，但如果卖不出去、兑现不了，其价值依然不能实现。现金流由旅游带来的游客量、停留时间和业态结构三部分组成。有些企业只做高端、顶级项目，但投入巨大代价却未必能实现好的收益。但是，如果现金流量足够大，即使每个人的收益不高，仍然可以带来巨大的收益。投资一个旅游项目时，如何评价这个项目是否值得投资？未来现值怎么估算？这些都是旅游投融资的前提，我们称之为投资模型和评价结构。

二、旅游投融资创新

林峰院长指出，在当前中国在政治经济结构调整的大背景下，国家旅游局李金早局长提出“全域旅游”的理念，是非常符合当下旅游产业发展的重要创新性思维。是国有企业与政府在拥有强大的控制能力和开发能力的前提下，中国文化、旅游产业蓬勃发展的一种核心手法。

“大众旅游时代”全面来临，未来旅游需求呈现“三避三养”的趋势，即避寒、避暑、避霾；从休闲到度假，体现了中国的旅游市场需求的多样化。中国的市场已经高度的细分化、多样化，任何一个基本的产品在中国都有很大的市场，在丰富市场化的前提下，旅游度假最核心的要素是引擎要素、客源导向、产品配套；产品开发上，重视资源与配套产品的投入。“全域旅游”的提出与度假旅游的新转变，共同促进旅游投融资朝向全新的阶段迈进。

现金流成为金融和资本追求的核心，旅游投融资呈现三方面的趋势：以现金流为核心的资本参与、与旅游消费相结合的资产证券化、混合所有制下的PPP模式创新等。旅游产业开发项目贷款、PPP、上市公司增发、并购基金、PE、产业基金等融资方式，将成为当前及未来的旅游融资方式。

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