林峰：旅游为龙头，五大幸福产业融合下的创新地产及区域综合开发

迪拜亚特兰蒂斯

新加坡无论是金沙酒店，还是滨海湾花园的花穹、云雾林、巨树丛林以及会议会展中心，都构成了一个综合服务区，是综合开发的典型结构。除了居住，还形成了商业、酒店、旅游观光整合的结构，特别是云雾林这种创新型的旅游吸引物，对中国正在大规模发展的度假村、商业综合体、旅游综合体具有非常大的借鉴意义。

新加坡滨海花园

万达所投资的西双版纳国际度假区，度假区位于景洪市西北部工业园区，项目总占地约6平方公里，总投资额为150亿元，是中国西南地区迄今为止投资额最大、内容最丰富、创新度最高的世界级旅游投资项目。它包括主题公园、雨林高尔夫球场、傣家秀剧院、高端度假酒店区、商业中心、三甲医院、旅游新城七个主要功能区，实际上涵盖了商旅文体康养一系列产品。

西双版纳国际度假区

万达2016年5月开业的南昌万达城同样的突显了这六个领域的特征。南昌万达城位于九龙湖新区，占地200公顷，总建筑面积80万平方米，文化旅游投资220亿元。万达城拥有大型电影乐园、室外主题乐园、商业中心、海洋乐园、酒店群等世界级业态，体现了整合式发展结构。

南昌万达城

成都新世纪环球中心位于成都高新南区天府大道北段，占地面积约1300亩，现为世界第一大单体建筑，主体高度约100米，是由中央游艺区和四周酒店、商业、办公等部分组成的一个集游艺、展览、商务、传媒、购物、酒店于一体的多功能建筑。新世纪环球中心是一个巨大的城市综合体，由新世纪环球中心、新世纪当代艺术中心和中央广场三大主体组成，是成都市的娱乐天堂、购物天堂、休闲天堂和美食天堂，体现了大规模的以休闲形成商业地产吸引核的结构。

成都新世纪环球中心

从上面的例子我们可以看出，无论国际还是国内，都在向以服务为导向的大型综合结构发展。商旅文体康养的综合开发，已经成为世界旅游开发的潮流！

三、人的聚集：一切商业活动及开发的基础

一切商业活动及开发是以人为基础的。

人口聚集是城市化的基础，城市化是人口聚集的变迁。从中国整个城市化进程来看，城市化已经历经工业化初期、工业化二期、过度工业化三个阶段。工业化初期，加工工业的发展使农村劳动力转化，形成了非城镇化的郊区与工厂低端社区；工业化二期，重化工业的发展带来了大型工业区的聚集，促使工业园区与居住新城的形成；工业化园区形成的聚集与城市超规模发展形成了现在的过渡工业化和产城一体化阶段。林峰院长认为，未来的城市化是以消费为主导的城市化，这样的城市化与过去工业引导下的城市化是一个分水岭。这个阶段，是将消费产业引导下的经济发展、城市发展、住宅产业导入到产业聚集新模式，中国整个经济发展逐渐进入这个新的阶段。

在这中间，人流人气聚集形成商业发展聚集，商业聚集形成消费聚集。商业要发展到消费聚集期，要经历四个阶段。第一是单一购物商业发展阶段的商业稀缺期，第二是批发市场及批零结合阶段的商业市场化期，第三是业态多样化的综合体发展时期，第四便是未来的城市消费聚集化期。这四个时期，人流的聚集是商业发展的基础和前提。

商业发展的四个阶段

旅商文体康养综合空间，最核心的是旅游的带动作用。过去社区依据人流量确定商业规模，现在社区的人流量已支撑不了商业综合体。旅游休闲的带动便在这里发挥了重要作用。景区+旅游消费区，古街、旅游商街，古城古镇，旅游城市是旅游带动的人流人气聚集四种模式。

旅游带动的人流人气聚集模式

旅游是人流搬运的渠道。为什么在旅商文体康养六大产业中，把旅游放在第一位？因为对于大多数区域而言，大量的地产发展一定不是在地王区，而是在地价偏低的新区域发展。无论是沿轨道发展的卫星城，还是条件好的云南、海南、山东等度假第二居所发展区，以及新的城市化发展区域，都需要大量的搬运人流。如果没有搬运渠道，商业、文化、体育、健康、养生活动只会在住宅周边发生。人流搬运是旅游的核心功能，通过旅游对人流的搬运，实现了大量的消费在新区域的聚集。

如何才能形成吸引力，将人流搬运到目的地是旅游研究的核心，也是城市化中如何让新城不成为鬼城的有效途径。吸引力的打造我们称之为游憩方式的设计，主要解决三个问题，主题核心吸引力、游憩方式"玩法”、游客需求全面满足。

吸引力的打造需要解决的三个主要问题

吸引力将人带到目的地是人流人气聚集的第一步，休闲形成人流的滞留消费是人流人气聚集的第二步。将人气转化成消费的财气，商业的商气，这个过程是休闲的消费聚集。休闲的聚集通过多业态的构成、夜间旅游产品体系把项目街区化、广场化、夜间演绎化，最后形成城市文娱休闲中心、郊区休闲聚居区、休闲小镇、休闲城市。

休闲带动的人气聚集模式

四、新地产开发：地产+产业+城镇化+互联网

现阶段，地产已经出现一系列问题。从短时间来看，中国的二线城市在快长中，从长远来看，快长的时期逐渐越来越少，滞长的时间逐渐越来越多，商业、住宅、旅游、产业地产的问题都集中在爆发。商业地产方面，电商消灭大量实体店，购物中心及商业综合体大幅过剩，布局竞争激烈，到2017年年末，20大城市商业项目未来供应将超过3500万平米。住宅地产方面，一、二线市场较好，三、四、五线过剩。旅游地产方面，旅游与房地产分离，沿海满布鬼楼群。产业地产方面，产业园区难以招商，仅十之一二能持续。

地产出现的系列问题告诉我们，房地产开发已经不再仅仅开发土地和建设房屋了。过去的房地产，就是土地一级开发销售，房产二级开发销售，住宅、写字楼、商业空间就是产品。到了综合体，也是以写字楼+商场+住宅构成的一体化建筑群，卖的还是多功能的房子，即使不卖，自持也是通过招商引资，实现房租收益。随后，地产经历了靠商场经营收益的第一次产业提升和靠多业态的主力店商业经营的第二次产业提升的阶段。其后，地产不依靠周边社区人口消费，而是谋划旅游休闲产业格局，吸引其他区域客源来消费，在形成人气聚集同时，形成人口聚集。近几年，在电商大规模冲击实体店之后，如何让实体店不因互联网而关门，而是借互联网引导体验人群线下聚集，增加人气与消费，实现o2o体验消费是地产的关键。

虽然互联网使实体店大规模受损，但是互联网旅游却越来越发达。房地产作为一个服务整合平台，必须是房地产、产业链整合、城镇化升级、互联网运用的叠加。产业开发及产业链整合，是房地产必修课。产城融合发展，产业带动城镇化建设，形成居民人口聚集，同时结合教育、商业、金融、文体、卫生及健康服务等，成为一体化结构。以智慧城市为基础，打造"互联网+ "，构建产业+互联网，城市+互联网，成为区域开发的前提。成功的房地产开发，成为产业及区域发展的平台！

五、休闲小镇: “商旅文体康养融合”的地产创新

新型城镇化的核心在产业先行，以产业为龙头才能形成人口聚集，在人口聚集的基础上形成的真正城镇化。市场化下的新型城镇化是在产业先行的基础上，实现产城乡一体化发展。消费产业聚集引导城镇化是未来城镇化的关键和核心。

实现产城一体化

消费聚集如何打造？第一是靠吸引核中心，第二是靠休闲聚集中心。旅游休闲的“搬运功能”可形成8小时之外的休闲人口聚集，以及短期的出游型人口聚集，并进而形成消费聚集，是大众旅游时代中国城镇化建设的一种重要动力。旅游休闲引导两大发展：城市休闲聚集化和逆城市休闲聚集化。城市休闲聚集化，是指城市综合体，规模越大、包涵的业态类型越丰富，城市客厅的效益越强，带来的城市聚集效应越好。另一个方向，逆城市休闲聚集化是短期的流动聚集，度假、旅游、养生、养老、会议等因素，形成了城郊卫星城和旅游小城镇。

因此，以旅游为人流聚集的导客构成了旅游消费聚集，由消费聚集形成的消费产业聚集，引导城市分化、人口增加、就业增加等城市结构的变化，我们称之为旅游引导的新型城镇化休闲消费聚集和区域发展创新结构。这个创新结构里面，旅商文体康养是不分家的，是服务于人的多样化需求。所以，旅游不是简单的旅游形式，休闲、度假、养生、养老、体育等都是人们离开自己的社区后依然需要发生的消费。这些消费便是吸引核中心，把人流从客源地调动到目的地。

旅游引导的城市休闲聚集与新型城镇化的基本逻辑

第二是休闲聚集中心，人流聚集后，要让人产生消费的欲望。人气的旺盛，消费的旺盛，才能构成产业的有效聚集，创造多样化的业态结构，构成休闲聚集中心架构。

休闲小镇核心架构

休闲小镇的核心架构，简单的概括，是一个景区，又是一个消费产业聚集区，最后是新型城镇化区，是一个休闲城镇构成的多样化旅游、多样化地产构架下的城市化结构。

休闲小镇发展架构

所以，它不仅仅是一个房地产开发，同时是城市开发、产业开发、景区开发运营的多地产整合开发。这样一个开发结构，构成了休闲小镇开发模式。这种结构不仅用于休闲小镇，对于任何一个旅商文体康养结合的地产开发都实用，特别的对于西部有独特资源的乡村地区、中级以上城市的郊区，它的架构特别有价值。

旅商文体康养综合开发及休闲小镇开发的基本模式

六、旅商文体康养融合的地产开发模式

以文化为魂，旅游为搬运渠道，休闲体验消费为核心，实现多产业融合下的综合效益，可以有效的整合起来。

旅商文体康养融合的地产开发模式

文化体验模式创新"六幕"

如何将要素多样化转化为业态，如何将业态转化为产业整合，形成了综合开发的重点。休闲消费业态化有十二大要素，是以原旅游"六要素"吃住行游购娱和新旅游"六要素"商养学闲情奇相叠加之和。

吃——高端酒店、星级饭店、酒庄、会所餐厅、休闲美食餐厅、农家风味餐厅、咖啡店、小吃店、快餐店等高端餐饮、休闲餐饮、大众餐饮。

住——各类酒店、度假村、别墅、公寓、旅馆、农家乐、郊野木屋、汽车营地…满足不同群体的住宿需求。

行——运输型交通、娱乐性交通、辅助性交通…。

游——各类景区景点、城市游乐、乡村游乐……。

购——各类景区景点、城市游乐、乡村游乐……。

娱——各类景区娱乐休闲、都市娱乐、乡村娱乐……。

商——商务旅游、会议会展、奖励旅游等旅游新需求、新要素。

养——养生、养老、养心、体育健身等健康旅游新需求、新要素。

学——修学旅游、科考、培训、拓展训练、摄影、采风、各种夏令营冬令营等活动。

闲——乡村休闲、都市休闲、度假等各类休闲旅游新产品和新要素。

情——婚庆、婚恋、纪念日旅游、宗教朝觐等各类精神和情感的旅游新业态、新要素。

奇——探索、探险、探秘、游乐、新奇体验等探索性的旅游新产品、新要素。

休闲消费业态和十二大要素

未来房地开发作为一种平台，在产房融一体化结构中，林峰院长提出一种核心投资模型，叫65533模型。景区产品、文体养休闲项目、文体养休闲商业项目、度假酒店与公寓项目、住宅房产、一级地产六类产品，需要的是完全不同的管理模式和运营手段。因此，未来房地产仅依靠房地产管理专业远远不够，还需要景区管理、休闲营销、商业地产、酒店运营和房地产相结合的管理结构，形成五大角色和综合开发的一系列架构。以旅游为渠道引导的综合发展结构中，房地产正在作为平台进行创新整合！

"旅商文体康养综合地产" 65533投资模型

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