产权式酒店：投资市场上的“第七种武器”

继储蓄、国债、股票、期货、住宅、商铺后，济南的投资市场上终于出现了“第七种武器”，产权式酒店。

  说它是“武器”，因为在房产调控加强的背景下，产权式酒店“不限购、不限贷”的特点简直令投资客趋之若鹜。那么，什么是产权式酒店?又该如何投资产权式酒店呢?

  五星级酒店也能投资?

  4月28日，张斌成为第一批完成济南茂悦荟现场认筹的投资者。整个过程结束后，他暗暗的松了口气。

  2011年5月，世茂股份与历下区政府签订意向协议，决定投资40亿元，将舜井街-解放阁片区打造成全市乃至全省金融聚集区、精品商业及特色服务区、古建筑保护区，这个大型综合项目包括七大业态，几乎所有有点头脑的投资者都希望能够进驻。

  早年经商的张斌一直关注着济南世茂国际广场的动态。也是在这个过程中，他接触到一个不太了解的概念：产权式酒店投资。

 “所谓产权式酒店是把酒店的每个客房作为独立产权单位分别出售，投资者可以像购买其他房地产物业一样购买。酒店交由专业酒店管理公司进行运营打理，以经营收益支付给投资者稳定的高额回报，投资者坐享其成。”据介绍，投资者还可享受一定天数的免费入住及VIP贵宾待遇，相当于投资者拥有了第二个居所和商务会所。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游商务房产新模式。

  产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增，预计所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。

  张斌了解到，国内产权式酒店最早兴起于海南，据不完全统计，目前已发展到200多个，多集中在北京、上海、深圳、海南等城市。在山东，产权式酒店多集中在烟台、威海等海滨城市，借助海景优势打造分时度假概念，从市场销售情况来看也较受欢迎。

  “茂悦荟是济南第一家五星级产权式酒店，又是在这样一个绝对优势的地段，既然我决定要投资产权式酒店，那干脆起点高一些，从世贸开始。”更令张斌打消各种顾虑的是，认筹当天，茂悦荟与蓬达集团达成战略合作，而后者承诺的托管最初3年每年5%的固定收益。“也就是说，投资一间五星级酒店，我不需要操心经营，只等盈利就好了。”

  不限购的房产项目

  其实，早在2004年，济南已经出现产权式酒店。

  在当时的省城第一高楼明珠国际商务港，四星级标准大酒店客房部分首批80个单位在推向市场的前三日被抢购一空。目前，投资者们对收益方面讳莫如深，但是他们却表示会继续关注产权式酒店的投资和收藏。

 “将房产投资和消费模式融合在一起，产权式酒店符合现代经济资源共享的基本原则，它向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产。”一位从事产权式度假酒店销售工作的业内人士告诉记者，产权式酒店作为一种新型的融资方式，比单独购买一套住房，来旅游时住、平时出租的模式便利得多。房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，对投资者来说，既可以单一地购房出租也可以换房度假，不失为一种投资的好选择。

  记者了解到，不仅是省内沿海地区的产权式度假酒店受关注，济南本地的一些优质地段的产权式酒店项目销售情况也十分乐观。在和平路的某项目售楼处，销售人员告诉记者，70%投资者选择产权式酒店，原因在于看重其总价偏低、投资风险小及投资价值大的特点。

  值得注意的是，随着限购令的落地，住宅市场陷入深度观望之中。而未列入限购范围的产权式酒店却是机遇重重。

  作为商业地产中的一种，产权式酒店不受住宅限购政策的影响，享受同等商业政策，但又具备区别于其他商业地产项目的几个优势。其一便是投资门槛较低，大多数产权酒店的面积都比较小，以标间、套一等户型为主，总价不会太高，大部分中小投资者都买得起。再者收益稳定，产权式酒店一般都交给专业的酒店管理公司来经营管理，投资者只需每月到开户银行查收租金即可，而且业主可随时变现转让。同时，产权式酒店具有投资、出租、商务、度假等多重价值，且收益较高、回报较稳定、风险更低。

  与常规中高档物业相比，产权式酒店的投资总价较低，即便银行利率调整，因其贷款总额低，受到的影响也不大。购房者黄先生告诉记者，在满足了基本住房需求之后，再购买第二、第三套住房时，产权式酒店的模式给了人们更多一种选择。现在的家庭一般是三口之家，真要投资再买一套房子，自己也住不了，最终不是转手出售就是用来出租。这时，产权式酒店的优点就凸显出来了，家里有客人来的时候可以去住，闲置的时候，即便不出租也有人帮忙打理，自己不用操心。

  产权式酒店的中国现实

  据山东财经大学房地产研究所郭松海介绍，上世纪70年代产权式酒店出现于欧美，90年代进入中国，发展至今已成为一种新的房地产经营模式和投资工具。目前国际通用的产权式酒店，大致有时权酒店、养老型酒店和有限自用投资型酒店三种类型。

  尽管产权式酒店有诸多的方便之处，但还是有一些业内人士提出了质疑，主要是对其类似商铺先售后租的局限性，以及单价偏高，回报周期长，潜在风险工薪阶层难以承受等。

 “中国物业产权最高年限为70年，商业40-50年，与国外情况相比较，在运营成本计算、分红比例、回报年限上就更需要精确计算。”很显然，在我国现有法律框架下，产权式酒店的发展遭遇一些困境：比如建设用地性质不清、无法分割销售、不能进行产权登记、产权人的法律地位和风险责任不明等。

  这些顾虑在部分项目上也得到了验证，如在海南就出现过大量遍布全岛的产权式酒店“烂尾楼”。此类物业出现早期，许多开发商的目的并不是为了发展旅游业，只是想把楼房尽早售出，甚至有的开发商是冲着炒楼而来，一幢产权式酒店往往经过数家开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发的，所以造成了一大批“半拉子”工程，让许多投资者被“套牢”。

  那么，如何选购产权式酒店?

 “开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。一方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目;另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司以及经营管理等方面”。

  郭松海称，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。在经营管理方面，不同的产权式酒店项目的收益方式也不同：“主要分为两种类型，一种是低风险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会有一定的收益，盈余部分为物业公司所有;另一种是委托物业公司出租经营收益法。按照10%到30%的投资回报率计算，收益也在几万元或十几万元不等。”

  作为房地产与酒店业、旅游业相互交融的一种复合产品，产权式酒店经营业态发展至今并不是十分完善，仍需要进一步开拓和创新。中国政法大学刘家安提出，应借鉴国外产权式酒店保障投资者权益的做法，设计和完善适合于我国产权式酒店健康发展的法律制度，包括产品销售行为规制、产权登记、产权人的权益保障、利益平衡、退出机制、行业准入和政府监管等方面，以形成系统全面的有关产权式酒店的法律架构，才能推动产权式酒店健康有序发展。

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