投资黑洞――没有法律约束的产权酒店

2013-11-19 南海网 标签：

自从1995年一个不经意的触碰，产权式酒店在中国迅速传播开来，在短短不到二十年的时间里，产权式酒店遍地开花，尤其是在他的发源地――海南省，发展的更是如火如荼。

经过这几年的迅速扩张，目前国内产权式酒店已发展到近千家。随着数量的增多，规模的扩大，产权式酒店所带来的纠纷也在日益增多。当前在网上搜索有关产权式酒店的情况，除了开发商们发布的广告之外，其余几乎全部为法律纠纷的问题。到目前为止只有海口市颁发了《海口市产权式酒店管理暂行办法》来对产权式酒店进行规范和约束，国内其他地方并未出台过任何有关产权式酒店的法律法规。缺少法律的约束，这也正是产权式酒店产生大量纠纷的原因。缺少法律的约束，产权式酒店野蛮生长，许多投资者的资金如同扔进了黑洞，被吞噬的无影无踪。

投资产权式酒店究竟是黑洞？还是馅饼？让我们从法律上面简单分析一下。

首先，到目前为止只有海口市公布了产权式酒店的具体管理办法，其他省份和地区还未对产权式酒店做出任何规定，因此，在这些地方，产权式酒店是否应该存在，法律承认与否都还是一个未知数。大部分地方都是对产权式酒店睁一只眼闭一只眼，毕竟这东西在国外已然非常流行、非常成熟了，在自己的地盘只要不出问题就行。试想，投资一个在法律上都不承认的概念，风险有多大？一旦发生纠纷，双方只能陷入扯皮状态。使投资者蒙受巨大损失的正是这些政策的制定者、立法者的不作为所造成的法律空白。

第二，土地属性问题。目前只有《海口市产权式酒店管理暂行办法》明确提出，住宅用地、商服用地、金融办公用地均可兼容做产权式酒店。而在其他地方由于政策和法规的欠缺，很多产权式酒店颁发的房产证上明确表明的为“住宅用地”，这就涉及到一种情况，由于大部分地区规定居民住宅是不可以作为酒店使用的，或者需要经过相关联业主的同意才可。用房产证上标明“住宅”的房子来经营酒店在部分地区是属于明令禁止的，在今后的经营过程中有被查封、关门的风险，投资者本来是奔着投资回报来的，现在倒好，买到手的产权式酒店成了住宅，无法做酒店，这时投资者的投资收益便从法律角度首先就打水漂了，最后握在手里的是用高出普通住宅很多的产权式酒店价格而成交，可说是赔了夫人又折兵，损失惨重。

第三，产权证无法分割，房东变租客。由于各种原因导致部分开发商的产权式酒店只有大产权证，而无小产权证，即每间客房没有产权证，只有整栋酒店大楼有一大产权证，而这个大产权证不能分割成单独客房的产权证。因为没有产权证，投资者在开发商的花言巧语中“华丽”的变身为酒店的超长期“租客”。严格来说，这种模式不能算作产权式酒店。但在中国，这种情况真的发生了。有人说作为“租客”也没关系，只有我拥有使用权，能够用它为自己带来收益就行了。但是，请注意，“房东”与“租客”是有本质上的却别，我国法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年，而房屋所有权则不一样。试想一下我们去租房子住时、租商铺经营时、租写字楼办公时的“房东”与“租客”的关系以及发生纠纷时法律会怎么处理，我们就会对这种伪产权式酒店的害处一目了然了。

第四，经营公司收益情况作假。产权式酒店经营成本控制与核算谁来监督？经营效益与分红基数如何保证？在产权交接后的经营管理监督以及分红、免费入住、优惠消费等环节，可能因为不透明、不规范极易发生开发商、管理人与业主间的冲突。现行的《物业管理办法》难于保护这类产品投资者的利益。

第五，公共部分权属不明。从功能来说，产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商。如同小区会所一样，这些设施的产权在法律上存在模糊性，但实际占有人和受益人总是开发商。矛盾的是，很多产权式酒店在销售客房建筑面积的时候会解释道：所包含的公摊包括酒店的大堂、附属配套面积等。这些矛盾极易成为日后发生纠纷的事情，也是造成投资者对部分面积重复购买，或者是实际上已购买，但最终不属于自己所有，徒为他人做嫁衣。遗憾的是到目前为止只有海口市的《海口市产权式酒店管理暂行办法》中明确提出，产权式酒店只能出售客房套内建筑面积，公共部分及配套设施不得出售。而全国其他地方均未对此有任何规范性约束。

最后，一些其他事项。开发商在承诺投资者享受免费居住权时，酒店经营管理方可能以无空房拒绝，致使投资者在自用时无法享受应有的权益。在你索要年度投资回报时，管理方可能用很多理由搪塞。而你远在外地很难知道酒店的实际经营情况，出现问题也不便处理。在你收回客房，不再委托其代为经营时，管理方可能向你收取高额物业管理费。

因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规更是极度缺乏，因此造成行业内鱼龙混杂，乱象丛生。虽然有以上诸多问题，但我们毕竟不能因噎废食，因为从投资者、开发商、政府、可持续发展、节约型社会来看，产权酒店都是有利的。

产权式酒店有效地解决了投资商庞大的投资难于流动变现，而个人闲散投资难于找到有效投资收益之间的矛盾,从而寻找到两者双赢的结合点。对投资者来讲,产权式酒店是一种风险小、回报稳定的投资方式，有明确的产权界定作为投资凭证,具有很强的稳定性和增值预期；对酒店开发商来讲,产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道，是实施滚动发展的有效措施。在旅游休闲度假地区，商品房出售后入住率极低，造成社会资金、空间资源、景观资源、物力人力的浪费。产权式酒店很好的解决了那些想异地置业但又不经常居住的客户群体。产权式酒店在开发、销售中为政府创造巨额税收，并且在今后的经营过程中产生的持续恒定的资金流动，为政府财政带来源源不断的税收，同时资源、空间、景观等得到了高效率地综合利用。

通过以上分析可以看出，产权式酒店具有诸多优势，能够实现多方共赢，产权式酒店是房地产投资必然发展的趋势，只是目前国内由于缺少相关法律和政策的约束，造成产权式酒店野蛮发展。产权式酒店相关法律制度一旦完善，行业将得到健康发展，投资者也将认可并接受，届时产权式酒店的春天才算真正的到来。

三亚康年四季龙湾酒店

核心地段，黄金要塞

“三亚康年四季龙湾产权式酒店”位于大东海旅游区与三亚主城区咽喉位置，毗临三亚免税店，与海天盛筵（鸿洲国际游艇港）面对面；周边商业设施配套齐全。项目对面沃天堂旅游商业中心，投入使用后每日可接待客流量达4万多人次。右侧三亚免税店，每日的客流量过万，且随着海南国际旅游岛的建设力度加大逐年递增。酒店所处位置的旅游资源、周边成熟完善的配套设施等，在一定程度上决定客源的多少，酒店的入住率及盈利也得到了充分的保证。