市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑

编者按：2013年12月4日，林峰院长受邀出席由全联房地产商会和中国旅游度假地产联盟主办的“2013-2014年中国旅游度假地产年度趋势论坛”，在“逆城市化与旅游地产发展趋势”一演讲中，提到“市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑，也是新型城镇化未来发展的重要趋势”。我们将林峰院长的相关观点进行了整理，以飨读者。

新型城镇化的核心――人口聚集模式

我国人口的聚集呈现出两种趋势：

第一个趋势，也是最主流的一个模式，即大规模人口向一、二线城市聚集，形成大型、超大型城市群，我们称之为“中心化聚集模式”。目前我国一线大型城市群的房价都保持着良性的增长，而三、四线城市则遇到了很大障碍，出现了大量的住房剩余，正是这一聚集模式的反映。未来，城镇化还有近二十年的持续发展过程，而大型城市群将成为城市发展的主要风向标。人口聚集推高房价，因此，“地王”的产生是必然的。但类似北京的“圈城”发展结构已经很难维持，需要更合理的城市结构。

另一个趋势是以旅游为方式，以人的空间位移为主导，由大量的养生、养老、商务、会议、体育运动等出游形成的，由城区向城郊、乡村等自然环境良好的区域聚集的模式，我们称之为“逆城市化聚集模式”。与第一种“以生活、工作为主体的永久性的居住化”正好相反，这种趋势是以短期流动为特征的，人口聚集的规模也非常大，据统计中国人均出游次数达到了2.3次，2012年的出游量达到 了30亿人次。未来，随着我国收入的整体增长、消费趋势的变化以及健康老人人群的增长，这种趋势将更加明显。

新型城镇化建设的四大重点问题

面对传统城镇化中出现的问题，新型城镇化建设有四大要求：产城一体化、解决好“人”的问题、实现城乡统筹和优化城市格局。

产城一体化：未来的新型城镇化应摆脱当下以住宅为核心的城市化，有效结合产业来带动，形成人口聚集，配套公共服务、商业，形成产业、居住与城市一体化发展的格局；

解决人的问题：使外来人口享受与本地城镇居民平等的公共服务待遇，真正实现农民的“市民化”；

城乡统筹：形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型功能、城乡关系，这样的发展包括就地城市化，是未来中国最重要的、也是解决农民出路最重要的方向；

优化城市格局：摊大饼的城市格局一定不会持续，未来应以城市群的同城化为主体，以卫星城为发展重点，并与就地城镇化的特色城镇发展相结合。

市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑

面临新型城镇化的要求，仅仅依靠政府的力量显得有些薄弱。而随着国家对市场地位的确定，市场主导将成为未来新型城镇化的基本逻辑，地产开发商将在其中扮演重要的角色。他们要完成的“造城”、依托于产城一体化生长出来的城镇化，不仅仅是综合体，而是经营性地产项目带动所形成的综合体延伸，以及居住一体化、城乡配套一体化、城乡社会保障和社会公共服务一体化形成的城镇结构，我们称之为市场化下生长出来的城市化，这将成为未来新型城镇化的核心模式和结构。

市场化生长出来的城市最有生命力，但在市场主导下的新型城镇化趋势下，城市规划与管理却面临着较大的挑战。现在的城镇村体系完全不能概括如今蓬勃发展的具有城镇结构的综合体，他们既不属于城市，也不属于乡镇，而是一个独立的结构。因此，政府必须改变原有观念，出台政策，将大规模的这一城镇类型纳入到城市结构中来。从而形成城市群、城市带、大中城市、小城镇、综合体、新农村社区等多样化的具有中国特色的城镇体系。

未来地产商的出路

目前，在城镇化开发中存在着大量的恶性循环。一是城市开发脱离产业，二是既脱离旅游又脱离城市的旅游地产，造成了沿海地区大量的空楼、鬼楼，三是大规模的商业综合体缺少与娱乐、文化、体验方式的结合，加上电商的打压，缺少商气。在这一现实条件下，未来地产商的发展应遵循以下思路：1、开发综合化，不再仅仅是房产供应商，而是区域综合开发商，必须站在综合开发商的角度来看待与政府、农民、投资人和顾客的关系；2、产城一体化，不仅做楼盘，还要考虑社会复合结构，做城镇化；3、产业服务化，如果没有现实体验化、休闲化、娱乐化，形成服务能力，地产商将面临着很大的危险；4、长短收益配置合理化，将地产所有权与使用权分离，转化为综合平衡模式，即快销+售后回租+持有经营，这需要地产商要有产业的经营能力与品牌；5、金融服务运用的合理化，运用贷款、基金、发债、资本融资等不同融资模式，实现对长短结合收入模式的融资现金流支撑 ；6、企业联合和品牌整合化，投资商、开发商、服务运营商企业应联合打造联盟，共同推动城镇化开发，另外，有序、整合、协调的品牌导入将成为招商引资手段及发展结构。

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