专家能给一些建议吗?旅游投资项目应该如何运作如何才能解决资金回收慢的问题?
对于旅游项目而言,高额度的资本投入,并不能产生快速的回收,因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。这对于中国的民营资本来说,非常难于接受,因为他们已经适应了快速投资,快速回收的短平快投资理念。
我们在旅游营运策划中,提出了“五重杠杆运作模式”,其目的,就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。五重杠杆包括政策杠杆、规划杠杆、营销杠杆、土地杠杆、融资杠杆,运用杠杆,旅游项目投资可以达到低投入高回报的效果。
规划杠杆运作:通过旅游总体规划修编,编制详细规划,把项目在国际、全国、区域的定位大大提高,通过协调好的高规格评审会议,可以进行大规模的炒作,产生出巨大的影响,为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持;
政策杠杆运作:旅游为政府提供了一个极好的政治操作平台以绿色GDP政绩观为指导,调整城乡产业结构,形成新时代下经济发展的新思路、新理念;通过政绩策划,形成以旅游开发为依托进行政绩打造的具体方案,最大程度的影响地方党委与政府,形成党委与政府全力支持旅游开发的决定,从而要求政府给予旅游开发的最大优惠条件(低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等);
营销杠杆运作:造势炒作、全面进行景区管理提升和科学营销,形成现金收入的高速增长,一方面改善经营业绩,另一方面,给银行融资,土地价值提升,旅游投资商追捧提供坚实的证据;以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象,可以很好的实质性的撬动融资和招商引资;
土地杠杆运作:以低价获取的景区周边土地为核心资产,通过以上三重杠杆的运作,实现土地的大幅升值,以商业房产、旅游房产等方式,实现最大的资产收益;
融资杠杆运作:融资和招商引资,是运作本项目最重要的杠杆;该杠杆关键是依托收购兼并、政府优惠、低价获取大量资产,以前述三重杠杆为手段,产生资产大幅升值的市场评价,以现金流量增长的事实,支持对融资及招商引资项目未来收益的美丽包装,从而实现大规模融资,高价出让资产的目的。
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