一、旅游地产策划中对旅游地产的定位，主要把握以下方面：
(一)旅游地产策划要抓住好势头
随着改革开放和社会主义市场经济更加深入发展，新世纪的中国旅游地产业开始从新的经济增长点迈向新的支柱产业，从世界旅游大国迈向世界旅游强国。中国旅游地产业正处于蓬勃兴旺时期，近年来取得了辉煌成就，旅游业已进入了一个前所未有的大发展时代。
旅游地产策划要有长期规划和发展眼光。注意研究旅游市场营销策略，切实针对市场发展变化趋势，制定适合本项目的中、长期规划。根据旅游者消费心理，深入挖掘潜力，不断推出一系列有新鲜创意、有经济效益的营销策略，开掘新渠道，增加旅游休闲地产的收益。
(二)旅游地产策划要培育好项目
一个好的旅游地产项目需要四个方面：
(1)旅游地产策划要选择优美的自然环境。没有一个好的自然环境，旅游房地产立不住，这应该说是一个常识性的问题，这也是作为一个产业链的形成，上游的这一块必须把握的资源。没有优美的自然环境，就需要造出一个好环境来，但是人造的环境总是差一点，所以这就涉及到项目的选址问题；
(2)旅游地产策划要创造特色浓郁的人文环境。这个环境是可以造出来的，但是不能用这种食洋不化的方式，一说好的项目就都是洋项目，这在目前的社会心态之下可以理解。因为我们现在认为什么叫发达，就是欧美，所以学不了本质学一些皮毛，这种状况就和农民有了钱翻建房子，在房外边贴上白瓷砖，从本质上来说这是一样的，只不过表现形式不同而已，因为农民的追求目标就是要进入城市化，城市生活对他的第一个概念就是贴上白瓷砖，休闲房地产现在也是这样，学欧美的这些表象，就觉得达到了一个国际化水平和现代化水平了，本质上都是一样。所以这里边如何创造特色浓郁的人文环境，是一个高的挑战，把特色做出来了，才能有差异，才能真正形成核心竞争力；
(3)旅游地产策划要有突出的主题形象。需要仔细研究，尤其是挖掘当地的文脉和当地的环境，能够达到最佳的融合，真正达到中国传统民居的天人合一的境界，项目的主题形象才能形成。只不过从开发的角度来说，这早的主题不是单纯的自然主题的概念，也需要设计主题，甚至需要编故事，形成一个情景规划；
(4)旅游地产策划要尽可能地设计多样化的项目。这也是现在比较成功的项目的共同经验，关键在于怎样对应市场。因为每一个地方的情况不同，如果能够和市场对应得比较准，多样化的项目就能够成功，如果对应不准，再多样恐怕也不行，更何况很多设备、设施、项目，随时变化，也是潮流性的。比如前几年保铃球到处都是，现在已经式微，就是这种变化。
但是从长远来看，人的一些本质性的需求是不会变的，从休闲这个角度来说，需要的就是多样化的休闲和满足，通过多样化的项目来满足多样化需求。
(三)旅游地产策划要建设好网络
好的网络包括三个方面。①需要一个实体网络，这就需要相应的设施，而且这些设施是体系化的设施，是有一个合理分工体系的设施；②网络是在这个基础之上要形成一个服务网络，这个服务网络方式是多样化的，但是必须要使服务网络和实体网络有比较好的结合；③电子网络，电子网络既是一个宣传网络也是一个营销网络。从现在来看，一系列新的营销方式的产生，比如分时度假这样的方式，没有电子网络基本上就没有可能性，包括产权酒店等等，这一系列新的东西都要建筑在电子网络这个平台之上。实体网络、服务网络和电子网络这三个网络结合，建设成一个网络体系，对旅游休闲地产的发展来说也是至关重要的。要注重发展、应用科技手段，促进旅游事业的发展。运用先进的科技手段，把互联网等引入旅游经营当中，使各个公司网络连接，作到信息通畅、快捷、方便，促进旅游工作效率的提高。
(四)旅游地产策划要创造好环境
1、发展环境
好的环境，从本质上来说，就是一个适应市场机制发展的环境。从发展过程来说，先发展，后规范，恐怕也只能是这样一个模式。这些年在这个领域上也出了一些官司，最早是1998年，很多人和美国的RCI公司打官司，上海中级人民法院专门到国家旅游局去做法律咨询。这两年在产权酒店方面也产生了一些官司。凡是新的事情，肯定有新的经济纠纷，这是毫无疑问的。现在很多人也在呼吁，应该立法。因为作为一个新兴的产业，过早立法势必局限产业的发展。而且立法的规律就是立法滞后，这是规律性的，立法不可能超前。但是一个先发展后规范的总体思路不是说放任市场，而是首先要充分相信市场的内生力量，没有一个自然的发育过程，实际上一个新的市场机制也培育不出来。在这方面，政府不必过于有为，如果在发展的早期政府过于有为，实际上就局限了整个产业的发展，产生了一堆设租寻租的机会，这样是不行的。
2、政策环境
到了第二个阶段，就需要研究一些政策和法规的规范，旅游休闲房地产的发展需要相应的政策环境，这个政策环境不能要求优惠政策，在市场经济条件下，要求优惠政策本身就违背了市场经济的基本规则，所以在市场经济条件下要求的是公平，一个好的政策环境应该是一个公平的政策环境。反过来说，作为一个房地产的开发，没有道理要求政策的优惠，又不是经济适用房，又不是社会公益事业，完全是商业性的开发，到哪儿去找优惠政策?但是能不能达到政策的公平，这是非常重要的。包括一些新的圈地运动，也需要相应公平的政策，也需要政策的稳定性。现在很多圈地，有些地方政府许诺的条件远远超出了权限，这样的政策能持久吗?所以既需要政策的公平也需要政策的稳定，这才是一个好的政策环境。
3、法制化环境
法制化的环境并不意味着针对某个事必须要制定一个什么法。比如说分时度假，现在就定出一个什么法，这绝无可能，不仅是现在绝无可能，而且永无可能。国家在市场经济转轨和社会变型的过程之中，多少大法还没有定呢，为一个分时度假能定出一个法来，谁来定?怎么可能把它定出来?所以这罩边法制化的环境关键是市场经济这些大法能不能落实下来，这是关键，至于说一些具体问题，需要一些具体的管理办法或者管理条例，这些东西可以进一步研究，但是把希望就寄托在马上形成一个法规，有了这个法规这个市场就正常了，这种希望基本上就叫不报希望，没有希望，也不必这样来寄托。所以创造一个好的环境这是两个方面的事情，一个方面需要政府的努力，一个方面需要开发商自身的努力。
(五)旅游地产策划要形成好机制
形成好机制，目标是努力达到官、产、学、民、媒五位一体。官是政府，产是开发商、经营商、服务商，学是需要学界的努力和支持，民是消费者，媒是媒体，共同努力来形成一个好机制。具体涉及到几点：
(1)行业的白育和自律，所以需要相应的行业组织。这种行业组织社会团体的作用最主要的就是能代表行业的利益，反映行业的呼声，所以这里边不仅是一个自律的问题，一般说行业组织总是强调自律，实际上还有一个更重要的任务叫做自育，就是自己培育自己。现在环境不好，自己给自己创造一个相对好一点的环境，这总是可以做到的。通过自己培育自己，然后自己约束自己，这是自律、白育这两个概念。有了这样的机构，也是一个市场自发的过程；
(2)社区参与，互动互促，这就是民这个概念。现在从供给和消费这两点来说，开发商是强势，消费者是弱势，所以消费者购买你的房子总是战战兢兢，将来一个旅游休闲地产项目形成，客观来说就是形成一个休闲社区，形成一个主题城镇，所以这就需要社区参与，才能达到一个供给和需求之间的互动。做得比较好的，在规划期间开始，就形成社区参与的概念。就是大家共同来献计献策，共同来参与规划，从感情上他就认为这是我的家园，才有这份感情。这样，再进一步的物业管理也好，长久经营也好，包括帮助业主进一步深化经营，就有了基础。所以从这个角度来说，也需要在经营方面有所创新，在开发方面有所创新，首先是从规划开始创新，达到社区参与；
(3)舆论呼应，造势造事。一叫做造声势，二叫做造市场，这样需要舆论的呼应。在市场经济条件下，现在的新闻媒体也在逐步发育，也在逐步成熟。其中一个突出特点是惟恐天下不乱，如果天下不乱，自己也要造出点乱子来，新闻媒体才能吸引眼球，这是很自然的，这样的一个制度必然决定这样的行为。但是从开发商来说，也确有一个如何和舆论界配合，达到比较好的舆论呼应，把声势造起来，最终是造这个市场。要视形象为生命，把旅游公司的形象宣传作为一项工作目标。要经常利用报刊杂志、电视、电台等媒体，广泛宣传旅游公司和旅游服务项目、景点、产品；多组织展览、旅游形象大使巡游、旅游知识有奖竞赛、旅游摄影比赛、模特表演等，积极搅动旅游市场，让更多的人更加认识旅游休闲地产项日和旅游景点。每个工作人员要在工作当中注意仪表、举止、言谈等，在实际工作中努力为顾客留下良好的印象。
