城市公园研究专题

2011-12-07 绿维创景 标签：

    世界造园已有6000多年的历史，而公园的出现却只是近一二百年的事。1843年，英国利物浦动用税收建造了公众可免费使用的伯肯海德公园，标志着世界上第一个城市公园在英国诞生。自此，对于城市公园的研究开了先河。广义的城市公园泛指除自然公园以外的一切公园，包括综合公园和专类公园（如动物园、植物园、城市广场、主题公园等）。而狭义城市公园指一种为城市居民提供的、有一定实用功能的自然化的游憩生活境域，是城市的绿色基础设施，它作为城市的主要的开放空间，不仅是城市居民的主要休闲游憩活动场所，也是市民文化的传播场所。
    绿维创景从旅游角度来定义城市公园，是指城市中的开放园林空间，是城市休闲功能的有效提供者，包含着供大众参与的、露天或半露天型、与生态相协调的休闲项目。
    我国制定了《中华人民共和国城市绿化条例》、《公园设计规范》等城市公园建设的法律规范，同时各省市又制定了符合区域特色的城市公园建设条例、设计规范等，对公园、绿地的建设进行了详细规定，为更好的发展城市公园、城市绿化、创建人居和谐提供了法律依据。城市公园在进行规划建设时应做到：不违反法律法规、不违反技术标准规范、不违反城市规划。

    二、城市公园分类（一）国家法定分类
    根据《城市绿地分类标准》(CJJ/T85－－2002)，将城市绿地分五大类，包括公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其他绿地。其中公园绿地又可分为五类，包括综合公园、社区公园、专类公园、带状公园和街旁绿地。
    1.城市绿地
    ①公园绿地
    公园绿地是城市中向公众开放的、以游憩为主要功能，有一定的游憩设施和服务设施，同时兼有健全生态、美化景观、防灾减灾等综合作用的绿化用地。它是城市建设用地、城市绿地系统和城市市政公用设施的重要组成部分，是表示城市整体环境水平和居民生活质量的一项重要指标。我国的大部分公园都属于公园绿地类型。

②生产绿地
为城市绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃、草圃等圃地。如各种花卉基地。

③防护绿地
防护绿地是为了满足城市对卫生、隔离、安全的要求而设置的，其功能是对自然灾害和城市公害起到一定的防护或减弱作用，不宜兼作公园绿地使用。

④附属绿地
城市建设用地中除绿地之外各类用地中的附属绿化用地。

    ⑤其他绿地
    是指位于城市建设用地以外生态、景观、旅游和娱乐条件较好或亟须改善的区域，一般是植被覆盖较好、山水地貌较好或应当改造好的区域。
    2.公园绿地
    ①综合公园
    指内容丰富、有相应设施，适合于公众开展各类户外活动的规模较大的绿地。综合公园包括全市性公园和区域性公园，如紫竹院、玉渊潭、陶然亭等。

②社区公园
指为一定居住用地范围内的居民服务，具有一定活动内容和设施的集中绿地。(不包括居住组团绿地) 。“社区”的基本要素为“①有一定的地域；②有一定的人群；③有一定的组织形式、共同的价值观念、行为规范及相应的管理机构；④有满足成员的物质和精神需求的各种生活服务设施”（摘自《辞海》）。社区公园下设“居住区公园”和“小区游园”两个小类。如北小河公园、东四社区公园等。

③专类公园
指具有特定内容或形式，有一定的休憩设施的绿地。如颐和园、天坛、北海等世界遗产和重点文物保护单位。

④带状公园
指沿城市道路、城墙、水滨等，有一定休憩设施的狭长绿地。“带状公园”常常结合城市道路、水系、城墙而建设，是绿地系统中颇具特色的构成要素，承担着城市生态廊道的职能。“带状公园”的宽度受用地条件的影响，一般呈狭长形，以绿化为主，辅以简单的设施。如元大都城垣遗址公园。

⑤街旁绿地
指位于城市道路用地之外，相对独立成片的绿地，包括街道广场绿地、小型沿街绿化用地等(绿化占地比例应大于等于65%)。街旁绿地又名街头绿地。街旁绿地有两个含义：一是指属于公园性质的沿街绿地；二是指该绿地必须不属于城市道路广场用地。“街旁绿地”是散布于城市中的中小型开放式绿地，虽然有的街旁绿地面积较小，但具备游憩和美化城市景观的功能，是城市中量大面广的一种公园绿地类型。

    ①观赏型

   （二）绿维分类
    绿维创景从旅游规划的角度对城市公园进行分类。我们认为的城市公园主要是指那些规模相对较大，能够修建各种休闲娱乐设施的公园，按功能分包括：观赏型、娱乐型、综合型、教育型、纪念型等；按成因分包括：“自生型”城市公园、“突变型”城市公园、“起死回生型”城市公园等。
     1.按照功能划分
     ①观赏型如动物园、植物园、民俗园、雕塑公园、森林公园、湿地公园等以观光游览者为目标市场的城市公园。此类公园强调景观的优美、独特和富有文化性，多从自然中借景，加之人工造景相结合，满足游客审美、猎奇的要求，重点在于给予陶冶情操、放松心情的氛围，以及一定的文化教育作用。

广州雕塑公园：在钢筋水泥林立的雕塑园中，还注意到软质景观的塑造，注意深化加工植物样式，立体花坛运用其中从自然界选材，生态动物栩栩如生，灰色的硬质景观变得柔和，增加了公园的活跃性和趣味性。
北京国际雕塑园：该公园把必不可少的座椅和垃圾桶也规划为景观一部分，根据公园环境需要，设计满足游客需求的园内设施，又不破坏自然景观的和谐美。

②娱乐型
如儿童乐园、水上乐园、城市广场、体育公园等健身娱乐性质的城市公园。此类公园重点在于大力开发娱乐设施、健身设备等，追求所供活动的先进和个性，满足不同消费群对于娱乐性、参与性和刺激性的需求。开发较好的案例如欢乐谷。

    百乐门竞技场：它与一幢在伦敦市中心的大型私人综合办公楼一起建造，空间的特别之处是作为其焦点的圆形舞台设计。舞台由逐渐后退的露台环绕而成，这个空间被规划并设计成一个用于表演和游戏的场所，夏天，它以音乐会、剧场表演以及喝咖啡等不断变化的娱乐休闲方式为特色；冬天，这个舞台则成了一个溜冰场。
    ③综合型
    综合性城市公园同时具备上述两种公园的功能，一般比较常见，既注意景观的塑造满足游客游览需要，同时又开发各种娱乐设施以丰富游人活动。在绿维对于安庆菱湖的规划案例中，对于广场、草坪和水域分别提出开发方案，对于绝大多数公园的开发都具有借鉴意义。

④教育型
此类城市公园的开发注重教育意义，包括科普、历史、爱国、环保及生活等方面知识。一般在公园内修建展馆、实验室，组织开展教育活动，主要针对学生群体，设立展示品、讲解展牌，并组织游客亲自参与尝试，在玩中学。如今年在天津启建的生命教育公园，其主旨是引导青少年保持心理健康，珍爱可贵生命；成都的活水公园，它是世界上第一个以环境教育为主题的城市公园；深圳的爱国主义教育广场，为激发深圳市民的爱国情怀，制止走私现象，广场特每日举办升国旗仪式。

⑤纪念型
为纪念一些大型事件或一些伟人而特围绕该事件或该人物建立的城市公园，该公园的景观一般都围绕一个特定的主题（如李文甫纪念亭、雕像），定期围绕该主题举办纪念活动。此类公园的主要目标市场一般是学生群体和企事业单位，或以缅怀伟人、不忘国耻为内容，或让大型事件影响性加大、加强为目的。具体公园案例如中山公园、世妇会公园、奥体森林公园、抗日战争纪念雕塑园等。

    2.按照成因分
    按照城市公园的成因，绿维将其分为“自生型”、“突变型”和“起死回生型”城市公园。
    ①“自生型”城市公园――新建资源构筑公园
    目前国内大多数城市公园皆为此类，政府或投资商根据城市建设需要、市场拉动、自身资源带动等原因，划分一部分场地修建城市公园，预先做好方案，制定出详细的规划书，而后按部就班将规划图转为现实建筑。
    ②“突变型”城市公园――现有资源改建公园
    一些地产先天开发不合理，或是后天宏观环境变动使其不再适应需求，或为改善城市环境的迫切需要，而导致对先前地产的重新开发，从而修建起城市公园。如柳州市河南片标志性建筑之一的海员大厦，因与周边环境的不协调，于 2003年被整体拆除，原址改建为园林绿地，成为江滨公园的一部分。
    ③“起死回生型”城市公园――废置资源再利用建公园

    随着社会发展出现一些闲置资源，为充分利用资源，将现有的不存在旅游吸引力的资源，严格根据其自身情况改造为具备旅游价值而形成的公园。
    三、城市公园存在的问题
    近几年，全国各大城市掀起了一股对市民免费开放城市公园的热潮。城市公园免费开放，为广大市民提供了理想的绿色休闲场所，切实改善了周边居民的生活质量，实属利民之举。然而，就我国城市公园本身来讲，门票收入尚属其主要经济来源之一，则公园的免费开放必将带来更多的经营难题。公园免费开放，游客增多，管理成本也随之上升。目前国内众多公园亏损的局面江湖告急：据国家旅游局的一份统计显示，全国各类公园亏损者占7成，三分之二投资难以收回。此严峻形势表明，我国城市公园的经营管理存在重大问题，如：
    （一）城市公园建设经营资金不足
    改革开发二十多年来，我国城市公园的发展虽已有了长足进步，但距国际水平上有较大的差距。联合国生物圈与环境组织提出：城市人均公园面积60平方米为最佳环境。而我国则需要加大城市公园的数量，近年来我国对城市公园的投入不断加大，但这与实际需要的资金相比相差甚远，城市公园建设资金严重不足，维护资金也长期处于低水平状况。长期以来，城市公园建设经营的资金绝大多数来自政府的财政拨款，但这并不能满足城市公园的建设和经营维护资金。因而，城市公园建设资金不足及经济合理性问题是城市公园经营中遇到的主要难题。
   （二）管理体制落后
    我国绝大多数的公园属于政府投资建设，行政性质的管理，在规划设计之初过分地强调公园的生态景观功能，而没有将公园的经营管理纳入到规划设计之中，造成许多经营管理方面不相适应的问题，开业后逐渐凸现出来。
    显然，随着市场经济的逐步建立，转换城市公园的经管理模式势在必行。宋子千教授曾对我国城市公园的改革和发展进行过研究，他主张把公园的管理层和作业层分开，管理层仍属于事业性质，而作业层实行企业化，如效仿朝阳公园模式，把公园外包给一个经营管理公司，实现所有权和经营权的分离。
    另外，政府的管理机构要实施政策引导、监督和依法有效保护资源，制定优惠政策吸引各种经济实体积极参与城市公园的管理工作，并广泛吸纳社会资金。如1997年深圳市实行的公园绿化养护承包管理机制，它有效避免了传统模式下对绿地生态资源的浪费，精简压缩了绿化的养护人员，开源节流，提高政府划拨经费的使用度，促进城市公园健康、有序的发展。
   （三）经营模式单一，千园一律
    我国的城市公园，经营模式比较单一，一般包括销售门票、会议加上一定的餐饮和商品销售，且所销售商品大多大同小异，没有什么特色，更缺乏拥有自主知识产权的商品。在这种激烈竞争的市场环境中，许多公园纷纷通过增加园内的公共服务设施，使公园由原来单一的游览功能变成集娱乐、休闲、教育等于一体的多功能公园，但总体上讲，这些公园的经营模式基本上是门票销售、餐饮、商品销售、娱乐项目多为儿童乐园、休闲度假区、展览等，同样这些公园所销售的商品，大多大同小异，缺乏拥有自主知识产权的商品，娱乐项目亦较为相似，特色项目较少，且项目更新的周期较长。这种单一的经营模式所导致的后果就是公园呈现千园一律，缺乏地方性特色，观赏、娱乐、教育、纪念等功能不能很好的复合，公园的综合效益较低。
   （四）缺少创新性、参与性项目
    我国城市公园在对于开发参与性项目时，眼光只关注到了娱乐设施上，像动手制作、团队协作等在玩中学的项目被忽略掉，创新性也不高，有些公园内的服务设施十年都不更新，公园重游率较低，旺盛期较短。国外成功案例表明，只有通过不断的产品创新，给游客新鲜感，将观赏性、娱乐性、知识性、参与性相结合开发，才能提高公园的重游率，延长公园的生命周期。
    在开发游乐设备的同时，切记城市公园的公益性和生态性两方面，不可完全追逐收费设施的利润，而把一片城市绿地开发成钢筋水泥林立的游乐场。各类活动设施在城市公园的规划中必不可少，它丰富了公园的功能，但是决不可为谋求经济利润而将公园变成游乐场，破坏生态环境的和谐。
四、城市公园开发模式
    目前，很多城市公园要依靠政府的财政支持来继续艰难的支撑着，或者处于常年的亏损状态。从对这些城市公园的现状做了分析之后发现，城市公园之所以处于不景气的状态，大多基于公园的设计和经营两方面原因，而现在一些成功的城市公园也是得益于他们出色的公园设计理念和优秀的经营管理。目前城市公园在设计和经营中应注意的问题主要为：
   （一）充分合理地利用各种可利用的土地
    土地的缺乏是很多公园和开放空间发展最大的障碍之一。因此，合理地改造和综合利用各种可以利用的土地就成为解决这一问题的有效途径。例如可以使用街道、公路、滨水地区等。当然还有将废弃的场地开发成城市公园的成功案例。
    废地到公园，顾名思义，就是通过建设公园对废弃场地进行恢复和重建。当前，随着城市化发展和经济结构的转型，世界各国的城市中都出现了一些工业时代遗留的废弃地，如停产倒闭的工厂、废弃的码头、污染严重的垃圾处理厂等等。
   （二）实施要素的重要性设施的配置
    1.把公园作为组织要素
    城市公园不仅可以创造一种场所感、一个地表和一个社区的核心焦点，反过来还可以提高地产的价值，并刺激新的发展。
    2.合理开发公园项目
    开发合理的项目，不仅可以提高公园的收入，解决公园建设资金不足的问题，而且在一定程度上还能起到治安防卫的作用。如城市公园应该设置多样化的活动设施、要考虑到大众的口味、要营造有亲和力的景观，并积极促进人们的交往等。
    3.创造安全的环境
    许多大城市的公园的衰落。在很大程度上是因为人们意识到，他们不具有安全的环境。
    4.清洁等于尊重
    为了鼓励人们适宜的行为，公园良好的维护是非常重要的。高标准的维护是对于使用者的尊重，反过来也会得到他们对公园财产的尊重。
   （三）公众参与机制的介入
    公众参与是一种让群众参与决策过程的设计，使群众真正成为公园建设的主人。公众参与的结果能提升公众自身的园林审美区位与欣赏水准，反过来影响设计师和建设者，在高品质的园林景观，使环境和人的关系更和谐，使公园建设的盲目性消失。
   （四）投资建设阶段的方式
    1.BOT（Build-Operate-Transfer）模式
    典型的BOT方式也叫做“公共工程特许权”，是政府同私营机构的项目公司签订合同，由项目公司融资和建设基础设施项目。项目公司在协议期内拥有、运营和维护这项设施，通过收取使用费或服务费回收投资，并取得合理利润，协议期满后这项设施的所有权无偿移交给政府。
    BOT 方式建设经营城市公园项目适合那些具有明显的经营性和综合性城市基础公园或旅游公园。这种公园的特点是投资非常的大，建设周期大，投资回报比较大，而政府无力对城市公园的经营筹集足够的资金，需要运用市场的手段来进行项目的融资，并利用成功运营商的经营管理理念对城市公园进行可行性分析、设计规划、建设经营。公司在为广大市民提供游览娱乐休闲的良好环境，保证城市公园的运营效率。
    2.TOT 模式
    TOT （Transfer-Operate-Transfer）模式也称作有偿转让经营权模式。这种模式是由城市园林建设经营部门或授权的经营管理公司通过合约的形式，经有关部门批准，将城市公园全部或部分经营权在一定时期内转让给具有法人资格的经营单位经营，转让期满后，将该城市公园无偿地、完好的交还给主管部门。主要的特点就是城市公园的主管部门一次性获得转让经营权的投资，而投资者则在经营期限内收回投资并获得利益。对于政府而言，在一个特定时期，城市公园的建设资金比较紧张，其他融资方式难以实施的情况下，转让经营权是利大于弊的。
    3.综合开发模式
    公园用地和商住用地整体开发，引入房地产开发公司，政府给企业优惠的地价，企业在开发商住小区的同时承担公园的建设和管理。这也就是我们所说的综合开发模式，当然也有人从房地产的角度称之为“公园地产”，它带来了深远影响，不仅是一个升级版城区的形成，也不仅是对周边区域价值的提升，而是提供一种全新的健康时尚生活方式，一种在现代化的大都市中最稀缺的“绿色生活”。
   （五）管理维护阶段的方式
    1.物业管理外包、盈利场所自营
通过招标引入物业管理公司管理，政府支付物业管理费用，盈利的场所和设施由政府管理和收益。此方式的好处在于：管理责任明晰，政府制定场所的收费标准，公众利益易于得到保障；弊端是管理费用难以界定，经营收益由政府统收统支，人员编制增多，管理漏洞大，不利于设施的更新。
    2.物业管理和盈利项目整体外包
    政府出让合同期内的公园经营收益，用以抵扣日常管理开支，并且鼓励经营公司不断改善和提升公园的环境和设施，增加盈利项目的吸引力，节流增收，最终达到以园养园的目的。
    （六）养护管理方式
    一种办法就是：可以通过单位和个人“认养”绿地，捐赠花草树木和园林设施、义务植树等；另一种方式就是：实行招标管理，达到降低养护成本、提高绿地质量和管理水平的目的；还有一种方式就是：与街道联建管理，管理社区参与建立综合管理的模式，这样可以调动市民的积极性实现公众与政府的互动管理，另外对部分居民区的城市公园可探索实行属地化管理。这几种方式都会在一定程度上降低城市公园的管理成本，同时也能提高市民的绿化环保意识。

    五、城市公园未来发展趋势
    绿维创景认为城市居民对公共绿地提出了一些休闲需求，不仅仅是散步，更重要的是在城市绿地的开放空间的基本休闲活动，包括儿童乐园、放风筝等，产生了相应的休闲服务，这与规范的对城市公园的要求有一定的差距。城市公园的基本功能包括：生态功能、审美功能、休闲娱乐功能、保护教育功能、防灾避险功能等，城市公园建设应在囊括基本功能基础上实现新的突破，呈现出新的发展趋势。
    （一）免费开放
    随着我国人民生活水平的提高，越来越多的公园由售票式转变为免费开放式，城市公园免费开放是社会进步与发展的必然需求，已经成为国家政策，是我国国民经济社会发展的必然趋势。
    （二）商业化
    商业化是城市公园持续发展的有力保证。目前免费开放的公园基本依靠政府补贴运营，这极大的增加了政府的财政支出，造成了国有资产的流失，这就需要在城市规范条件下加强公园内的商业化经营。目前我国经营比较好的城市公园大多采用了商业化发展模式，如将公园内部服务设施的经营权通过竞标的方式下放给开发商，政府只提供公园土地及部分养护费用，其余养护费用由开发商通过商业经营自行解决，如朝阳公园。商业化经营，在城市公园中开发各种休闲娱乐项目，既满足了市民、游客的基本需求，同时通过经营收入，弥补了政府财政支出，为公园免费开放和可持续发展提供了有力保证。
    （三）多元化
     随着人们消费需求的不断变化，对娱乐项目的要求越来越高，公园形式、休闲娱乐项目多元化成为今后城市公园建设的新趋势。
    （四）休闲化
     随着不同城市公园的差异化经营，公园经济效益进入了两极化阶段，绿维创景因此提出：休闲化是城市公园可持续发展的必由之路（休闲化是指商业化的休闲需求，可持续经营是指政府仅仅提供土地、部分养护费用，其余费用靠商业化经营自行解决），即城市公园在不失去公益性的同时，又要在规范条件下进行适当的经营开发，实现公园的造血功能。公园免费开放是一种趋势，我们所讲的免费开放，不仅仅是把围墙撤掉，把人撤走，更重要的是要进行经营，进行公共休闲产品的经营，这样才能弥补仅仅依靠政府补贴而出现的惨淡经营状况，同时满足广大市民的休闲需求。任何单一的管理，不进行开发的措施都是站不住脚的。只是一味的简单管理，没有满足大众的休闲需求，是在抹杀城市公园的价值，抹杀居民享受休闲产品福利的权利。

    绿维创景在总结居民的休闲化需求及城市公园发展现状的基础上提出：城市公园最好采取既具有公益功能，又可持续发展的模式。城市公园符合的最基本要求，不仅是绿地，更重要的是存在于绿地上的服务支持，包括不同人群、不同层次的需求。同时依据不同层次人群需求，提出了城市公园的休闲开发项目，即供大众休闲需求的、处于开敞空间的各种休闲娱乐项目，主要包括露天和半露天两种，其中露天项目包括露天休闲、露天娱乐、露天游玩；半露天项目包括半露天茶馆、露天电影院、半露天餐厅、儿童娱乐场所等。
    1.露天项目
    ①露天休闲
    休闲是指人们从工作和生活的压力中超脱出来，在闲暇时间自愿从事各项非报酬性的自由活动。露天休闲是指在开敞的空间中享受阳光、享受生活、放松身心的一种方式，在这里，人们需要的不仅仅是绿地，更需要绿地下的产品。如公园内的休闲广场。

②露天娱乐
露天娱乐是指在开敞的空间中进行的各种娱乐活动，如各种露天KTV、BBQ、篝火等。

    2.半露天项目
    ①半露天茶馆
    半露天茶馆是指一些半开敞的茶亭，四周开敞，游客可边欣赏风景、边品茶。
    ②露天电影
    各种露天电影院。搭一个银幕，游客在半开敞的空间中欣赏影片，如休闲广场中的露天电影、水幕电影等。

③半露天餐厅

④儿童游乐园
在开敞的空间中设置各种供儿童游乐、玩耍的项目，以半开敞为主。是由台商和当地政府合作经营。因之，设计方案应适应投资变化的灵活性，满足不同投资主体的要求。

   （4）节约管理和维护费用
    A.倡导捐献，发动社会认养：倡导“人民公园人民建，人民公园为人民”的观念，发动各种社会力量进行捐献、认养以及义务植树等，一些企业、商家为提升形象，获取广告宣传效应的将很乐于此种商业行为。捐赠的内容从建设各种项目至植树、种花，建小品、设座椅等，而认养主要是一些动植物，认领完成后，认领者出资或亲自负责看护这些物种，维护其生命安全。
    B.制定罚款机制：在控制游客的不文明行为时，强制手段是必要的，如高额罚款、劝导甚至驱逐等。但究竟要罚多少，
这个问题可由公园管理方、当地居民和有关方面的专家共同商定，以保证罚款制度更顺利地遵照执行。绿维的意见是惩罚力度宜大不宜小，罚款金额就高不就低，杜绝游客增多引致的环境破坏，减少公园的维护成本。如杭州、武汉等旅游发达城市，已经出台了地方管理条例，并取得了不小成效。

    案例二、东营清风湖
    乐得家金瀚家园是一个以“清风湖开发模式”主导下的城市运营项目，走的是一条非常规的开发之路，其核心理念就是“地产开发，先建景观，后建住宅，造景增值”，通过公园造景，为项目增值，最终实现为城市增值。
    乐得家金瀚家园位于清风湖公园西侧，北临东营市政新世纪广场，南望明月湖，西接胶州路，东引景观大道胜利大街。早在乐得家金瀚家园项目开发前，以城市运营为使命的山东金瀚集团，就开始实施清风湖公园的建设和运营，开始打造东营市的“城市名片”。
一、乐得家・金瀚家园开发之模式创新
    作为黄河三角洲中心城市、石油矿业城市和新兴城市的东营，自1983年建市以来，一直没有建设形成有规模的城市公园。乐得家金瀚家园所处的清风湖公园，原是一片荒洼地，按城市总体规划这里需要建设一个公园。可是工程量大、资金紧，规划一直没有实现，早日建设有规模、有特色、有品位的城市公园，是广大市民盼望已久的事情。
    东营市大开放、大招商战略的深入实施，为政府利用市场化手段更好的经营城市，借助民间资金兴建大型公益性设施提供了历史机遇。2001年，东营市开展大招商，正式把公园建设列入招商项目，几经洽谈，金瀚集团接了“绣球”。2001年5月1日，东营市人民政府与山东金瀚集团签订了《东营市清风湖公园委托建设、管理、经营合同》，双方约定：金瀚集团自筹资金承担总占地2650亩清风湖公园整体建设，享有商业配套设施的50年经营权；市里规划出400亩相邻荒地以优惠价格交金瀚集团开发房地产，盈利用于公园建设；限定两年半时间总体投资不少于2.3亿元。从此，拉开了清风湖公园建设的序幕。2002年7月20日，历时9个多月、投资近6000多万元的清风湖公园一期工程建成启用，结束了东营无城市公园的历史，并很快成为东营市区的一个标志性工程，成为市民休闲娱乐的好去处，成为外来游客逛东营不可不看的一个景点。
    “政府不投钱、百姓不掏钱、企业不亏钱”的清风湖公园开发建设模式，成为东营市经营城市理念的一个成功实践，被誉为“山东省经营城市的典范”。清风湖公园的开发建设模式，已经成为领导、专家、百姓认可的成功案例，成为“清风湖开发模式”。
    二、乐得家・金瀚家园开发之捆绑连接、背景转换
    金瀚集团采取与政府合作，运用市场化手段经营城市，造景增值，使昔日的荒洼地变成今日风景秀美的“水上的香格里拉”，此举不仅提升了城市形象，塑造了企业信誉，也极大地挖掘了城市土地的潜在价值。在此基础上，公司从兼顾社会效益和经济效益的角度出发，以公园带家园，借势开发建设了乐得家・金瀚家园，把公益性项目与经营性项目进行捆绑连接、背景转换，使乐得家金瀚家园与清风湖公园有机互动，两者相互促进、相得益彰，成为一种二元一体的开发模式。由此，从“水上的香格里拉”――清风湖公园畔，塑造了一个“水边的香格里拉”――乐得家金瀚家园。
    作为政府与企业联手运用市场化手段经营城市的“清风湖开发模式”，引起了社会各界的广泛关注，受到多方面的高度赞誉。清风湖公园的建设和投入运营，成为东营市经营城市的一大妙笔，乐得家金瀚家园以“清风湖开发模式”为主导下的开发理念，并迅速兴起和一路热销，为东营城市建设锦上添花，妙笔生辉，取得了社会效益、经济效益和生态效益的三重唱，为政府利用市场化手段更好的经营城市，借助外来和民间资金兴建大型城市公益设施提供了典型的经营模式，这是政府工作的新思路，也是企业独具慧眼的选择，是政府和企业实现“双赢”的成功范例。
    三、多方共赢――“三不模式”政府不投钱、百姓不掏钱、企业不亏钱
    多年以来，人们习惯于城市公园完全由政府投资、政府直接管理经营模式。然而，现实生活中，出现了许多令人惋惜的例子：政府直接投资、管理城市公园，不但效率低下，而且经营困顿，公园成为无底洞，财政越来越不堪重负。
    在清风湖公园建设上，东营市政府更具开放性视野和科学发展观，更加注重市场化原则，由传统的项目直接承担者转变为项目建设的领导者、组织者，这不仅使政府从建设的具体事务中解脱出来，而且使政府更容易从宏观上控制项目质量、进度，通过规划的审批、对项目提出建议和创意等，政府可以为项目建设确定科学合理的框架，可以更加高瞻远瞩地审视和安排项目的整体和全局问题，还通过项目法人这个媒介有效地集中了“民智”，节省了政府的开发成本。
    “政府不投钱”，就是政府通过对城市空间、城市功能的载体进行积聚、重组，以适当的政策组合来调节社会资金介入，走以城建城、以城养城的路子，形成了新的资金凝聚方式，解决了城市建设资金短缺对城市发展的制约。
   “百姓不掏钱”，充分体现了东营市委、市政府和我们金瀚集团以民为本的追求，保证了清风湖城市公园首先是公益性项目的基本属性，体现了东营市委、市政府建设清风湖的初衷，即清风湖公园是一项民心工程，建设的根本目的不是追求“形象工程”、“政绩工程”，而是满足市民日益强烈的精神、文化需求。清风湖公园则采用开放性设计，不收门票，对市民来说，能够免费到公园走走看看，享受休闲时光，得到了实实在在的实惠。
    “企业不亏钱”，必须保证清风湖公园在具有公益性属性的同时，有必要的、足够规模的商业性配套设施和消费能力，能够有市场化运作的空间，整个清风湖社区项目能够至少微利，只有这样整个清风湖社区才可以长期经营，保证可持续性。这个项目赚得主要是无形资产。“清风湖模式”推出后，许多城市的党政考察团、企业参观团络绎不绝。很多地方的主要领导向他们发出热情的邀请，希望他们参与其城市开发建设，给他们提供了无限商机。目前，“清风湖模式”在河南省已得到了克隆。还有一些其他城市开发项目正在洽谈之中。