关于地产与旅游的几点思考

近年来，在国家对房地产保持高压调控政策背景下，较多的资金开始转向投资回报期相对较长的旅游业。旅游地产这一概念从开始就争议不断，最近又成为业内外研究和媒体议论的热点。

对此，作者认为，要对旅游地产有个大致的概念界定，分类加以认识和评判。要科学认识旅游地产发展的主要动因所在，探索可能影响调控的路径。此外，也要明确旅游管理部门在职能局限的情况下，表达对旅游地产调控明确的态度，在力所能及情况下，对其发展进行引导。

旅游地产，乍一听名字，非常悦耳、响亮。长期以来，在业内外对其内涵的理解似乎也是心照不宣、约定俗成。但是，较起真儿来，到现在为止，作者还没有看到一个能够达成共识的准确定义。旅游业内一些同仁认为，财大气粗的地产商们属于“醉翁之意不在酒”，是“拿着旅游的名头，卖地产商的房子”，痛批这是一个彻头彻尾的伪命题。

从旅游的角度认识旅游地产，就是以旅游住宿功能为中心的地产项目，就是客观存在的、作为旅游业核心要素的旅游星级饭店等。从地产的角度来认识。旅游地产应该是商业地产和住宅地产中的一部分，它在经营模式、功能和用途上区别于普通住宅等地产形式。

作者就旅游地产的几个观点与读者讨论：

一、警惕靠炒作旅游概念的名不副实的所谓旅游地产。一些以国内外著名旅游地名称(侵权之事另当别论)命名的房地产社区，由于注入了旅游时尚概念和元素，地产商当做旅游地产销售，购买者因为旅游地产概念吸引而购买，其实是概念炒作。比如，鉴于市场对欧美优美生态环境和文化的钟爱，很多地产社区就借用这些地区的地名，像地中海、加勒比、北欧森林等等。

同样一个地产项目，加上旅游地名等概念，如同在商品上上贴了一个“使人们产生美好联想”的标签，客观来说对这个地产项目的经营和销售会有一定的作用。但这种类型的旅游地产仅仅停留在概念上，并不是地产实体本身，属于消费的陷阱，是名不副实的旅游地产。

二、迅速发展的高星级酒店主要是由我国城市现代化进程催生的。以住宿设施为代表的宾馆酒店应该是和旅游关系最为密切的地产，是传统旅游六要素中“住”的核心内容。随着市场经济的发展、城市化速度加快和旅游市场的持续升温，宾馆酒店尤其是高档酒店的建设也突飞猛进，在一定程度上存在过热的现象。

客观地说，近年来我国各地高星级酒店迅速发展是发展中国家在特定阶段的普遍现象，它的较快发展是地产商和地方政府共同推动的产物，各级旅游部门几乎没有也不可能发挥什么作用。

城市化进程增速、建设地标性建筑，对政绩观的渴求，使地方政府和地产商在建设高星级酒店上一拍即合。可以说，很多高星级酒店建设从一开始就被视为为城市现代化和招商引资的形象，作为投资大、回报周期长的项目，高星级酒店经常是地产商向政府争取投资效率更高的住宅用地时需要“捆绑”的项目。

从资本市场看，在住宅地产开发受打压情况下，大量资本投资房地产项目受阻，只能暂时转向投资回报周期更长的酒店地产。可以预见，一旦房地产市场环境宽松，这些资本还会重新转移到住宅房地产领域。虽然这类地产属于真正意义上的旅游地产，但是，由于缺乏必要的职能，旅游部门对这些项目的建设立项几乎无话语权。所以，也很难根据本地旅游发展的需求对旅游住宿项目进行有效调控。

三、坚决反对和抑制在景区及周边建设旅游地产项目。旅游景区作为公共空间，其优美的自然生态环境和人文底蕴为民众所青睐。于是，一些贪婪的地产开发商也盯上了景区，在市场宣传中突出其地产项目在景区内或者与景区的贴近关系，以期唤起消费者的美好联想，获得更好的地产销售效益。如山景房、海景房、湖景房、林中房等等。这类地产项目肯定对景区及其周边环境造成破坏，对景区公共空间是一种掠夺。

四、合理引导旅游地产融资与销售方式的创新。产权酒店与分时度假作为融资和销售手段的创新，在欧美著名度假胜地所已经运行时间较长，形成比较成熟的模式。在分时度假产品中会涉及多方主体，如开发商、销售商、度假房产管理公司、分时度假交换公司和消费者，需要较大的网络作为交换基础，在我国尚处于起步发展阶段，有待培育和发展。作为一种新的旅游消费方式，国内居民在购买境外分时度假产品中也发生过较多纠纷，需要在规范管理的基础上推广。

五、引导旅游度假区酒店群的科学发展，限制旅游度假区内一般住宅地产的建设规模。旅游度假区作为提供旅游服务的产业聚集区，主体功能是旅游休闲，为此，园区内的设施必须以旅游为核心。新近出台的国家旅游度假区评定标准突出强调旅游功能，要求园区内主体建筑必须是度假设施。世界著名的旅游度假地都拥有体现在密集的旅游度假酒店集群。比如，墨西哥的坎昆度假区，度假酒店床位数超过7.5万间，每年接待海外游客超过200万人次。我国国内一些著名旅游度假地的酒店群也逐渐形成集聚规模，如海南三亚、山东的海阳等等。

旅游和地产之间确实联系紧密，除了“旅游地产”的概念外，实际上更有“地产旅游”的概念，由旅行社或者其他机构组织的各类“炒房团”、“看房团” 在国内各个城市都有出现，近期更是扩展到境外。

就地产旅游的概念来说，它既包括了硬件的建筑物实体概念，也包括销售、融资等概念，旅游和地产作为我国两大新兴的产业，也许将来还会不断结出令人眼花缭乱的新产品，对此，相关部门和机构应给予适度的关注、研究和引导。

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