林峰：特色小镇投资开发模式设计----特色小镇全程解决方案的基础

特色小镇的开发建设，关键是把控好“投、融、营、退”四步结构，掌握好“六大收益模式”。四步结构，即：投资的时序与规模控制、融资的对象与政府扶持利用、特色产业与旅游的运营专业化导入、资金与资本的适时适度退出安排；六大收益模式，即工程收益、地产收益、房产收益、旅游收益、特色产业收益、资本收益。这是特色小镇开发投资的核心模式设计。

以六大收益为依托，我们首先必须拿到工程收益。开发投资商，而不仅仅是建造商，拿到建造收益，是开发的前提。特色小镇项目，都必需设计为ppp项目，把基础设施、土地开发、公共设施开发、产业基础开发等等应该有政府买单，或政府补缺的内容纳入ppp构架，才可能形成区域发展的基础。一个特色小镇，投资50-100亿，其中基础部分占40%-60%。这是一个建造产业的大蛋糕，但不能有建造商专享，应该由开发商投资商分享。

土地升值，是任何区域开发、城镇开发的基础和核心。特色小镇必需善于把土地从30万提升到200万，300万。这是不动产的基础。

房地产是产城一体化中必需的蛋糕。特别是休闲商业地产，短租型住宿地产，度假地产、养老地产、乡村庄园地产等等。

旅游产业，带来现金流的产业。

特色产业，必需发展成为现金流聚集的产业。

资产投资、产业投资，通过股权转让，资产证券化，必然走向资本退出的收益。

基于以上六大收益，我们来安排投资资金，必然先投资基础设施、土地开发、公共设施开发，必然落实ppp，落实长期化开发金融支持贷款。这就是投资与融资的启动结构。但是启动之后，若不能有效形成人气，不能快速落实旅游项目，落实大规模聚集商气的街区架构，那么，土地升值就不可能实现。因此，投资的第二个重点，必然是旅游项目，是人气的快速聚集。在人气聚集的同时，必需落实休闲业态聚集，要让来的人留下来消费，要让人夜间消费。只有这样，我们才能形成商气，形成街区价值，形成商业地产价值，形成土地价值，形成消费聚集下的消费产业聚集。

基于以上聚集逻辑，我们需要进一步投资旅游目的地的配套，街区配套，产业链配套，需要投资特色产业的结合。再次基础上，才能够形成城市化的聚集，投资城市服务设施，提升城市架构与居住结构。因此，运营能力就成为核心。旅游运营，商业街区运营、消费产业运营，特色产业运营，才能够保证产业的持续发展，形成就业基础。

退出，正是在此基础上实现的。首先是建造盈利的退出，进一步是土地升值下资产转让或资产融资的处置，进一步，是房地产销售下的快速回报，然后是产业现金流回报，最后才是资本的转让、上市等退出。

总结：能够将政府资源、社会资源有效整合在一起的这样一种平台的出现，是时代的呼唤。绿维文旅正在探索的联合服务、全产业链、全程服务的孵化服务模式是新社会需要的。目前绿维组建的中国旅游开发O2O平台已经整合了两百多家机构，这只是一个开始，林峰博士呼吁能够有更多的人，更多的单位共同在这个平台上为中国旅游最好的黄金期做出贡献！

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