旅游开发中的项目设计或产品设计

       旅游项目开发的流程


（三）、旅游项目设计与开发策划 

1、 旅游项目开发的工作流程 

在旅游项目开发分类的基础上，我们谈旅游项目设计及开发过程和步骤问题。这里面有几个重要环节：

首环节是我们投资设想的问题。当我们要对一个旅游项目或者一个景区资源开发感兴趣的时候，我们对这个项目要有一个构想。有一个构想以后我们开始市场调研和分析，同时需要签订投资合同。   

投资合同签订的过程对于投资商和旅游局来说都属于前期。在整个前期工作中，核心的就是投资合同的签定。投资合同的签定关系到法律法规基础的重要问题。怎么样来签这个合同？签什么样的合同？对投资商、对政府都是非常重要的。投资商要把握住什么？控制什么样的资源？是控制他的土地资源还是他的经营权呢？是控制门票权还是控制他的开发招商呢？

我们帮助十多家投资商签定与政府的合同，每一家都有差异。政府的想法都有差异，比如说权限问题，里面涉及很多经营权、经营管理权、招商开发权、门票收益权、行政管理权，规划参与权等等。我们把这些权益的划分设计得非常细，对这些很细的问题做了若干规定，关于建设周期，关于投资成果都有很多细节问题，涉及到法律的。比如说我们以前还设计过重要地块节点控制方法，在一个区域我没有办法全部买下来，只能部分重要的不到一百亩控制起来。这个合同里面很多细节，也有很多方法。但是我们的投资商和政府没有提供关于开发这个项目需要的资金量，因为还缺少项目策划，这时候对投资商而言，合同签订非常茫然。因为到底什么资源是重要的，他应该控制什么样的东西才能把这个区域做好，这个关键他把握不住。他只是表面上的看见一个东西。

因此了我们的建议是在前期要做项目的一个初步评判。要做一个初步的策划和评价，我们分割为项目的投资评价和初步策划，这个阶段完了以后就立项，就是编制项目建议书，立项以后是可行性研究报告，实际上在没有规划的前提下做的可行性研究报告是有问题的，因为没有编制规划，没有详规你的可行性报告是出不来的。因为旅游项目跟工业项目不一样，工业项目可以根据生产能力，生产设备核算出成本。旅游项目是你连你的产品做成什么样子都不知道，你怎么去核算你的投资成本。 

所以我们的一般做法是在旅游项目策划的基础上，编制旅游规划，并且制作相应的详规，以详规为依据做可行性研究。这样才是符合旅游投资规律的。这里牵涉到的是旅游产品细化，单做一个旅游产品的时候，这个产品的成本安排到底是什么样子的、他的收入方式到底是一个什么样的方式、服务收入中除了门票还有哪些收入呢、他有哪些旅游纪念品和哪些小产品，作出了这些东西还作农副产品加工吗？所有这些内容如果没有落实到具体化，你是根本算不出收入的，算不出收入又怎么说可行性呢。你只能告诉我这个地块地质结构不错，土只有一米厚底下就是花岗岩，你只能告诉我建设的可行性而不能告诉我市场的可行性。因此我们的建议是可行性研究报告放在规划之后，或者说可以在投资商来投资前做一个预可性研究报告，这个报告用于决策，用于立项。也就是一个投资分析报告，也就是说在制定详细规划前的，首先制作一个项目策划，通过一个项目的策划明确在这个地方要做什么产品，更详细的生产布局问题互动模式问题先不做，先搞清楚要做什么东西，他面对的市场有没有可能性，市场调研、市场挖掘的深度，以及产品的基本模式，继而形成我们对这个商业的基本模式。

然后再来做用地审批。以规划来进行土地征用，那么前期工作就是我们比较虚的以目的为主的前期，以项目预可性研究和策划，然后是规划，作出可行性研究报告，还有就是建设的一些准备工作。这是头一个大的阶段，又可以分成三个小的阶段：

1） 以预可行研究为前提的合同签订阶段 

2） 以立项为主的工作阶段 

3） 编制规划和可行性研究报告阶段

这些就是前期工作的一个流程。

经常有企业在项目投资的时候，发觉自己不知道从何下手，请专业公司来给他做规划吧，他现在还没有签订合同。不请专业公司作规划又会发现漏洞百出，和他要求的目标相距太远。立项以后了不知道先做规划还是先做可研。他需要可研先去融资，但是他发现没有规划的可研有问题。做规划又需要很多钱，这里面总是缠来缠去分不清节奏。那么我们现在设计了一个科学的结构安排，根据实际变通性来调整工作安排，但是整个前期目标是围绕着合同签下来，规划评下来，可研批下来，用地批下来这么一些工作来展开的；商业性结构，是围绕着把浓缩的前提形成，开发的前提形成，把产品明确下来知道自己该干什么，做的是一个什么样的东西。进入到开工准备以后，生产的准备，我们说生产的开工就是旅游区开业的准备，包括员工，相应的物资配备。营销计划和规章制度建全等。这中间有个竣工验收环节，基础设施和投资项目的竣工验收与旅游开业的开业验收是两个不同的验收。 

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