地产估价中容积率修正系数的确定

      

 
以平顶山市一级商业用地的容积率修正系数计算为例。平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华地段，北至矿工路、南至湛北路、东至劳动路、西至迎宾路，面积约5.3km2，集中了市内各大商场及主要的政府机关、银行，交通便利，基础设施完备。在2002年平顶山市基准地价更新中以该区域容积率修正系数的确定作为重点，通过调查不同容积率下的样点地价，先对样点地价进行除容积率外的区域因素和个别因素修正，求出标准宗地在不同容积率下的平均地价，该区域在乎均容积率4.0时的平均地价为2600元／平方米，并以此作为基准地价。再根据平顶山市的城市规模、经济状况、人口状况及该区域在平顶山市的经济、地理位置，确定收益分配系数为0.75，最后即可根据公式计算地价的容积率修正系数。如表一： 
表一 平顶山市一级商业用地容积率修正系数计算 
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容积率     2.0     2.5     3.0      3.5     4.0    4.5    5.0    5.5    6.0    6.5    7.0 
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平均地价  2000    2200    2360     2500    2600   2680   2750   2800   2850   2900   2920
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修正系数 -0.173  -0.115  -0.069  -0.029   0.000  0.023  0.043  0.058  0.072  0.087  0.092
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六、结论： 
(一)容积率是影响地价的一个重要因素，容积率变化引起的地价变化幅度受收益机制和市场供求关系的作用。 
(二)容积率对地价的影响遵循收益递增递减规律，而且地价随容积率的影响变化幅度因不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型而异。 
(三)容积率修正系数表应按不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型分别编制，并且考虑市场供求关系对地价的影响。
　　(来源：中国房地产估价师) 

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