大众度假时代的度假地产与分权模式

 11月29日，“首届中国旅居养老地产高峰论坛暨中国地产金融创新论坛”在惠州金融街巽寮湾成功召开。北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀参加本次论坛，进行了主题演讲《大众度假时代的度假地产与分权模式》，并参与主持了圆桌对话“旅游地产的模式创新与金融创新”。

下面是演讲实录：

主持人：朋友们，在接下来的环节里，我们请北京绿维创景规划设计院院长林峰先生演讲，有请。

北京绿维创景规划设计院院长林峰先生

林峰：非常高兴大家一起分享关于大众度假时代的度假地产与分权的模式。

度假大家都在讲，不断的从观望旅游到休闲旅游，到度假旅游，一直到现在旅游仍然保持着多种多样的形态和细分市场，不同的收入人群，不同的需求，在中国的增长，人均收入的增长是非常快的，所以整个中国经济的导向，与人均收入为主要目标，来挖掘我们的服务性产业，成为整个经济发展主要的政策导向和改革导向。

而我们国内的出游率大幅度提升，从前期的增长到当前增长速度越来越快，从现在大概是2.6%左右的人均出游率，估计到2020年会达到4.7%，人均出游率达到4.7%，欧美国家大概是8到9，达到4左右的时候，城市人口至少要达到6到7，我们已经达到了5到6，这种出游率，休闲占的比率大幅度提高，而休闲和度假的差别在什么地方呢？原则上度假是七天以上是度假，不到七天不能叫度假，三天五天，特别是我们称之为欧洲十二五，十天游，这种东西是一站赶一站，一站赶一站，都是著名的黄金游戏，华东五省市五日游，这是属于典型的观光旅游的特点，但是我们更多的选项是呆下来再一个地方，然后到周边玩的。

在中国已经形成了度假，包括学生，实际上学生和教师已经享受了度假的概念，但是他们有假不一定享受到了度假，而现在最大的，我们今天讨论的旅居和养生，旅居养老很大一部分是养老，养老和银发度假还是有差别的。

带薪度假市场，带薪度假市场，今年国务院有两次办公会就专门提到了，其中谈到旅游中，每一次都特别强调了带薪度假，按照带薪度假2008年执行以来，国民休闲纲要明确的提出，2020年所有的老板们都希望他的员工不要度假，而是发多少工资，但是下一个可能会变成强制性的结构。按照很多省，特别是山东、重庆等地提出来，要提前落实。基本上我们估计，加上政府的推动，到2016年，基本上中国大多数大型城市和主要的行业，都能够落实带薪度假。带薪度假的落实意味着其中有1.5亿左右是基本上落实，会享受着带薪度假，享受了带薪度假之后有一个很大的概念，就是上班一族，能够每年有10到20天的时间要专门去，不在黄金周，不在节假日的时候度假，这意味着什么？意味着你的孩子有暑假，老人们本来就有时间，而我们工作一族有了10到20天的时间可以随意安排，整个家庭度假时大规模的提升。

这种大规模提升带来的是规模化的度假市场形成。度假市场形成最重要的是在旅居，度假是住下来，然后玩。所以住在整个度假结构中是第一位的。在住的前提下，如何有效的把住和度假结构和房地产的开发有效的结合，是我们一直研究度假生活和地产届之间关系最重要的方面。

我们一般分为中长期的度假和短期的度假，设置是包括微度假，我在北京推微度假，一个周末就可以度假，周末开着车去滑一场雪，住一两个晚上，在一个大型城市来说，深圳人到巽寮湾来是微度假，甚至广州人到巽寮湾都是属于微度假。而短期独家可能是7天左右，5到6天都可以，住带一个地方，玩上三五天，这样的方式，没有那么多养老的事儿，但是他们更多的是适度和玩，加上一点项目。

对于长期度假来说，他们社交的要求，养老的要求，生活服务的要求是不一样的。因此我们说短期度假和中长期度假是两件完全不一样的事情。

我们做了一个初步的预测，今后的5年内，应该是10万亿左右的度假物业的需求市场，在现在的度假物业上存在很大的问题，主要是定位不准，服务不完善，渠道不配合。

我有一个观点，叫旅游地产：一个错误机制下的垃圾制造。大量的度假区，大量的旅游目的地，或者是旅游城市中做住宅型地产，特别是在山东沿海，大量的出现的滨海的一条线拉出来的，十多公里长的千万级平方米的所谓的旅游地产，实际上是一个时代导致的产物。

国家旅游局系统一直不承认有旅游地产这回事儿，因为他们认为旅游是旅游，地产是地产，他们两者没关系。

我认为更合适的说度假地产是非常真实和有需求的市场，是一个真正产业融合的真实的内容，和旅游地产有很大的差别，所以我建议今后我们更多的从度假地产谈自己，比如说巽寮湾，金融街这么大的项目，应该更大的是度假地产，而不是旅游。

度假地产有一个问题，第一个是不需要长期适用的问题，一个地方买了房子不可能长期住在这里，买了房干什么？谁来打理？交给谁？你的房子能不能经营？经营问题如何解决？谁来帮你打理？最后，高的总价，住了80%，怎么解决？以下称之为分权度假模式，面向大众的度假地产销售渠道，简单的说我们现在推出的这种模式是由重庆的梅尔在全国推广，十个人共享一套房，他是众筹，十个人众筹一套公寓，或者是一间酒店的一个套房，或者是一栋别墅都可以，每个人十分之一的产权，销售价格是8到15万之间，每年免费入住12到20天，因此你可以只买十分之一产权，而每年应有28天可以免费入驻，这28天你可以住这个酒店，你可以在巽寮湾，也可以在三亚，也可以到东北去住。这样的基础我称之为大众度假时代的旅游地产销售的完美神器。

他的核心在于使用权和实权并重。

下面我们简单的一个结构，关于十万元级终身度假的产品，如果我们把这样一个2%的通货膨胀来计算，40年下来，这样一个10万元左右所购买的分权产品，他的服务价值或者是使用价值将达到100万，怎么是100万？28天的酒店，十分之一酒店大概在300到400元左右，300块钱的酒店，一年28天大概是9千块钱，9千到1万元的使用价值，28天酒店的使用价值，40天下来就有40万，10万元买的产品就是40万的价值，2%的通货膨胀，最低就是80万，这是美尔所设计的分权度假式产品的基本结构。

美尔后来卖房子有问题，所以他们在考虑能不能做分权，因此美尔2003年开始推出分权度假的手法，分权度假是基于分时度假两种。为什么分时度假在中国没有那么成功，原因非常简单，当分时度假推出，你可以20万买我一张卡，可以住20年，每年住7天的度假产品的时候，你会发觉由于在中国大家都通货膨胀，人民币在贬值，因此最后你发现你住的酒店实际上跟不上通货膨胀的要求，因此你这种没有抗通胀基础的任何分时度假都不可能长期，所以分时度假在中国被指为欺骗，或者是有很多公司出了问题。

而产权酒店是把整个产权转让，因为产权酒店的模式是很好的经营模式，但是他的价格最少也得三四十万，四五十万是很正常的价格。

实际上分权最核心的是实现了两个改造，第一个和产权酒店不一样的是他细分了，第二个和分时度假不一样的是，他用产权作为支撑，由于拥有了产权，因此我们就有了一个基本的要求，当这个产权，你拥有十分之一产权以后，你必须委托给我经营，那么美尔作为一个运营平台，他要求所有的购买产权的人要把这个酒店委托给他经营，一家酒店100个房间，每一个房间当10个人，100个房间有1千个人，这1千个人拿出酒店，他们自己没办法经营，委托我来经营，由美尔经营的前提下，你可以住这个酒店，如果有50%的人住这个酒店，这个酒店是50%的出租率，这个酒店的经营实际上是没有问题的。如果说他只住了一半，还有一半的时间可以到全国去住，因此如果有200到300家同样的酒店进行交换，你住我的，我住你的，实际上这套系统可以这么说，他不需要费用，只需要进行交换就对冲了，这是核心的理想商业模式，就是300家到500家全国各地的，不同区域的度假酒店，由于他拥有的客户相互交换，住自己的酒店，因此每一个人都在住自己的酒店，而实现了一种相互对冲，相互对冲是没有成本的，这是理想的模式。

成本出在哪儿？

两个成本，第一个成本，实际上管理酒店是需要布场费的，但是所有的客户不交这个费，因此得有人出这个钱，这个钱40年加起来4万块钱。第二个，这个酒店40年下来你的装修怎么办？5年一次小修，10年一次大修，40年下来要7次装修，差不多是你房费，所以说你花钱买这个酒店的时候，至少还得付酒店两倍的钱，在未来40年你应该支出，否则就没有办法来住。因此，我们设计的结构不仅仅是房费，必须要游服务费，40年的服务费怎么收？

因此重庆老百姓都要避暑，重庆太热了，所以在重庆周边美尔发展了包括南川黎香湖，江津的清晰长院等等这些都是重庆周边的避暑型酒店公寓，这些酒店公寓卖给重庆人，有效的实现这个模式的突破，然后他们在山东，云南，广西，海南又发展了一批项目，现在整个美尔发展的项目大概有将近20个，不到两年的时间，现在销售大概是一万个会员左右。这么短的时间实现这样快的发展，说明了有市场有需求。成绩非常简单，第一年房地产还没有建成，第一年只能等待，可以买酒店给你住。第二年到第6年，每年这28天中你必须住14天，在这个酒店。另外6年以后，28天全部自由换任何的酒店，现在美尔手上已经建成的酒店大概只有5家，因此美尔提供给所有的会员住的，全部是买的酒店，换句话说，哪家酒店好，我出钱你去住，我一次收你的房费，收你的度假卡的费用10万，但是你去住，你到巽寮湾来住咱们的酒店的时候，对不起，由美尔出钱给你掏住宿费，用这种方式全面的铺开这个结构。

现在酒店的交换的核心方式很简单，就是用积分的方式，一天积分，比如说黎香湖的酒店是328，28天是89040元，因此当你想到苏马荡的时候是150块钱一天，可以住28天，就可以住58天，因此这样的一种方式，实际上用积分交互，实现了对价。所以我今天和汝总讲，你的房子，包括我们武汉的房子，咱们很简单的，我们用交换的方式，就是用现金对价照样可以实现相互合作的交换，这个交换平台，不一定我的酒店和你的酒店一样，不一定我的护理和你的护理一个标准，只要我们定价我们就有定价交换模式，只要我们有定价交换模式，我们就可以做。

因此如何形成这样一套模式呢？美尔就有美尔分权旅居推出独家权益协议，还有委托书，还有委托经营合同以及产权确认书等等法律文件。

这个是正在销售的，这个是已经建成的五星级酒店，这是海航的，这是黎香湖，包括万达的西双版纳等等。这是现在在售的一部分酒店。

我是绿维创景规划院的院长，我们成立了绿维美尔旅行投资有限公司，我认为美尔的项目非常好，但是有一个很大的问题，就是应该做2.0版，所以我们现在和美尔合资做的，基于美尔品牌形成2.0版的，我正在推出的新的一个结构。我提出一个私人度假顾问的服务模式，我对我所有的会员提出的是私人度假服务模式。

这是我合作的机构，我正在运作的结构。

绿维美尔打造的核心结构，这是我们在三里屯的一个3千万平米的卖场，做了一个体验营销的结构，3.0模式就不细讲，我认为这个产品引来非常具有价值，10万级的终生度假产品，就像10万元的赛欧车刚刚进入中国市场的时候，他开启的是中国大众汽车，整个汽车大众化的一个时代，实际上今天的度假市场而言，我们在座的人10万元对你是很简单的事情，对一个买房的人来说，10万元只是其中一个零头，对于中国度假市场而言，投资和度假相结合，我把它称之为投资型服务产品，他是用投资的理念做的是服务的内容，投资型服务产品开创了一个新的空间。

绿维美尔全球度假俱乐部是我们的一个新的平台，作为O2O的一个运营模式，在北京推出我们的第一个产品，在北京的第一个分权度假产品，这个产品将会和美尔现有的产品有比较大的差别，我把它称之为2.0品。

这个产品是50平米一间屋，8千块钱一平米，拎包入住，我这个房子的定价，美尔的旅居是10万元，4万给房地产商，投资商，一份4万，10份40万，我把房价全部给你，你对房子负责，对房子产权负责。另外6万块钱是绿维美尔的服务费，服务费是两个东西，第一个是所有的布草费，第二个我收了40年的大修费，你不要再大修了，我给你装修。我获得的是整个酒店的经营权。每一个轮28天，实际上你拥有了36.5天，我偷了你70天，这70天我用来经营。除此之外，由此我们形成了产品的设计，他是314元一个晚上的酒店价格，这个酒店的价格是平均价，我们今后酒店价格的变数，周末会高一些，旺季会很高，我这个项目是有保险的，冬季可能是500，夏季可能是100，他的价格的反差是很大的，利用这样一个结构，但是我是放在携程上，因此一年的平均价是有公证机关给我做公正的，每天携程挂牌价是多少，平均下来就是你的价格，每年价格变化，变了多少给你多少，现在是341，明年可能是356，后年可能是398，十年以后可能是500元，20年以后是788很正常，有公证机关根据我们市场价格给你定价，这个定价×28天就是你的积分，所以未来你的积分只会涨，不会跌，我们今天给的95480的积分是最低级的。

我们的积分杠杆是3.84倍，就是积分和你的投资之间的比例，你用10万，赚38.2万，积分杠杆是3.84倍，21天可以自由全球居住，这个积分是7143分，7天必须自己来住，因此这个积分是按照你住的时间的房价，把7天时间抵扣掉积分的，剩下的其他积分可以自由换取，如果不愿意住，可以提前打招呼，2015年我没有度假计划，这个积分不用，我们由我们公司做第三方，按照七折收购你的积分，7千多的积分是5千块钱，换句话说，如果你不住，你实现的是什么结果呢？如果你不住，每年能兑现5千块钱现金，12年下来是6万块钱，我收了你多少钱？我收了你6万块钱，4万块钱买房子，房子永远是你的，产权是你的，钱给给我了，我拿了你6万块的服务费，我还你多少钱，这就是12年还的，换句话说，如果你全部要现金，我7折收你的，其实你12年就把现金拿回去了，如果你愿意用积分，你是用100%的积分，实际上你只需要7年时间，你就把这6万块钱价值全部赚回来了，换句话说，如果我绿维7年不死，你交给我的钱就已经赚回来了。

人家又会问40年啊，你绿维可以干多少年？你才是一个10年的企业，怎么干40年？我就说7年已经把现金赚回来了。

第二个他的杠杆是非常大的，它的消费的价值与成本的比较是3.84倍，换句话说，每年10万块钱，40年算每年是子2500块钱，获得的消费加快是9548元，杠杆是3.82倍，3.82倍相当于341块钱的酒店你只花了89块钱在住。这就是价值！这就是投资价值，但是这个投资价值不是现金回报率，不是现金投资回报价值，是投资服务回报价值，如果把金融、地产和旅游有效的结合在一起，投资和服务如何结合，是我们实际上旅居生活中必须要解决的一个问题。

巽寮湾是最好的选择，这么好的区域，第二他是一个大型综合体，他的配套非常全，第三，我在这么全的度假综合体里面买他的资产，度假公寓或者是度假酒店作为投资，这是皇冠上的明珠，你去投住家的地方，投70年产权的家居，和经营50年的酒店相比，可以这么说，那个住家的住宅一定价格低于酒店，更低于公寓，一定是这样。因此说投资这样的产品，实际上是皇冠上的明珠。

互联网加线下的体验，30到65岁，有房有车的这些人，而且已经形成了度假习惯，没有度假习惯的人他不需要一年28天时间来安排，他也不需要你给他做年度度假计划。

后面关于分时度假卡是1.43倍的价格模式，这是我们新设计的模式。还有全产权产品，也很简单，你要买一套公寓，要买一套住宅，300万，买了的同时我送你一个30万左右的一套卡，这30万的卡，一年给3万块钱左右消费的积分，足以享受全世界的度假，在这个基础上，你买的这套住宅，您可以回租给我经营，我收入的钱五五分成，收入的现金到这个卡里照样度假，结果是买了一套房子，自己住一个月，剩下的11月在经营，你是通过投资在买度假生活，所以把卖房子怎么变成卖度假生活是我们要做的事情。如何解决，已售产权的酒店同样可以加盟我们的模式，我正在做一个酒店联盟，我们精选一批酒店，其中一个是北京生态圈，5+2的休闲度假生态圈，我给你28天，你一个晚上去一个北京的度假酒店，你就可以把一年52周里面有一半的时间在北京周边休闲就够了，你去看朋友，我们看朋友是怎么看？晚上开车到香江饭店住下来，用我的卡住一个晚上，第二天早上下班走了，别人在等的时候你走了，晚上去的时候没有人跟你争，这就是5+2的生活，北京人买一张卡，多方便！我在北京找20家酒店，都是北京最好的酒店，你花钱，我花钱买这个酒店，你可以去住，我们做的这家酒店你只需要去住七天，用这样的模式实现了非常好的度假生活的安排。

全国的酒店，全球的酒店我们都追求三个概念，第一是亲子概念，带着孩子去度假，第二代着孕妇去度假，第三是养疗型酒店，主要是温泉型养疗，或者是空气特别好的地方，或者是其他的特点。这三类酒店应该是最好的酒店，所以我做的度假联盟，现在第一批是100家，全部是这种类型的酒店，按照这种酒店我配送给我的客人，他买了我的第一个产品之后，可以在这一百家精选酒店里面，用携程价格的92%就行了，标准很简单，你只要携程价格的92%。我们自己的酒店也是按照携程酒店的92%的价格给你，我们的联盟酒店得按照携程价格走，你自己找的酒店可以，加收15%的手续费。

私人度假顾问，我正在招第一批，他们的第一个工作是只要你成为，准备成为我的会员，就开始做私人顾问服务，他的顾问服务，只要你买了卡，成为我的会员，他有指定的私人顾问对你进行服务，第一件事情是告诉你怎么用我的卡，告诉你28天这一年你应该安排什么样的度假计划，怎么用度假计划，28天可以去了，是怎么样的构成，建议你怎么用这套产品，28天不够再买一张，一共有58天，还不够再买一张，说价格太低了还要买，都可以，没有问题，我的度假顾问专门提供这些服务。

包括伙伴的寻找，目的地的寻找，疑难问题的解答等等。

家庭度假顾问是5千到1万的收费项目。通过私人顾问的服务，我要实现对度假顾问的有效服务结构，我的运作模式是私人顾问一个人可以带领50个人，当这50个人买了之后，他最重要的工作是服务好老客户，让客户给他推荐客户，他只有为客户做最好的服务的时候，你们的私人客户服务很到位，我要订票，我要定房，我要定一日游，我要定车，我要定机场，所有的这些事儿你都帮我搞定，他都帮你做出来，我做好这个服务的前提以后，我希望的是你帮我推荐客户，我私人顾问最大的收入来源于什么地方？第一是服务费，第二每一个服务顾问要推荐，他一定要靠他的客人给他推荐朋友，比如说一个办公室，哎呀，王总，我让我的私人顾问给你服务一下，支持一下，给王总咨询完了之后，王总说李总啊，我也买这个吧，推荐你买，推荐了以后，我们给我们的会员奖励。第一有奖励，第二我的私人服务顾问靠这个获得收入，所以我们叫做服务营销。靠这个模式，我们称之为美尔2.0，在这个2.0版上，我们希望明年在北京是2万张左右的销售。实现快速的发展。

最后和养老要有一定的关系，我们认为基于这样的基础，对于我们这个客群，我们把它称之为雨燕、鸿雁等等不同，不同的年龄对我们的产品需求不一样，所以我把这个称之为旅居度假，而不是养老公寓，旅居度假和养老之间可以相互搭上，但是旅居首先是一种形态，而度假是一种业态和服务结构，落下来称之为养老的服务和养老的人群，以及养老地产和产品，我认为都可以搭载在这个结构中，用分权的手法来进行运营，用分权的模式来进行结合搭载，结合搭载以后，我们相信能够产生更好的效果，最后回到互联网时代，需要的是平台，我们希望通过互联网的运作手法，能够搭建起一种互动的平台，我需要大量的时间，我需要各种好的养老型的酒店来支持我们的老人会员，能够找到他们更好的项目，同样的你们有好的项目，也可以通过这个平台销售，从而实现更快捷的去化，同时导入大规模的客人，导入大规模的会员进入你的系统，我想这样一套模式，现在刚刚进入到创新的阶段，我相信未来这个模式在中国，整个度假地产的市场上，他实际上是地产投资和度假，三个产业的跨界的一种新整合，和利用互联网模式与服务和体验到一起，马云就是讲体验，所有的产品落地都是体验，所以我们这个产品也同样的，最核心的是体验，如果做企业只有好的投资价值仍然不会成为一个好的产品，谢谢大家。

主持人：林峰先生讲了分权独家的居所，可以用有限的资金和最经典的资金给自己置换一个旅游度假、分权度假的居所，而且这个居所可以有很多人帮你一起购买，因为如果你享受了林峰先生讲的分权度假的居所的话，会有全国各地很多地方都可以拥有自己的居所，当然我相信刚才林峰先生给大家摆公式的时候，现场的很多朋友也许已经跳出了你们的工作，在从私人的角度想一想，这也是一个投资和分权度假的一个很好的模式。

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