休闲小镇的就地城镇化模式。

2014-07-04 绿维创景 标签：

日前，我院林峰院长就“休闲小镇的就地城镇化模式”在全经联城镇化发展微信群里进行了分享。林峰院长从新型城镇化的四大逻辑与模式结构、消费产业聚集引导的新型城镇化、休闲小镇的开发运营模式三个方面对休闲小镇进行了解读。以下为分享内容整理。

【分享内容整理】

主持人：大家好！今天林院长将为我们带来休闲小镇的就地城镇化模式的分享！欢迎林院长！

林峰：各位大家好！非常高兴今晚跟大家一起分享。我采用说写结合的方式跟大家沟通。

本次分享包含三个题目：一、新型城镇化的四大逻辑与模式结构；二、消费产业聚集引导的新型城镇化；三、休闲小镇的开发运营模式。

林峰：第一个题目：关于新型城镇化的四大逻辑与模式结构。

我专门就新型城镇化逻辑进行梳理归纳，总结为四点：1、基于土地开发的财富效应及房地产开发逻辑：土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构。2、产城乡一体化模式：产业园区+消费聚集区+居住区。3、人的城镇化：三农方案+农民工方案+城市基础设施+城市公共配套+公共服务产业化；4、城市运营商：2374模式。

关于第一点，基于土地开发的财富效应及房地产开发逻辑。

我们研究新型城镇化首先是基于土地开发的财富效应，及房地产开发的基础逻辑，即土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构，该结构是做房地产最基本的一个逻辑结构。我认为这种逻辑，对于新型城镇化开发意义非常大。对此，我个人的看法是，在房地产基本逻辑前提下，再进行新型城镇化的开发与运营。

主持人：林院长有研究成果。

林峰：关于第二点，产城乡一体化模式。

任何一种产城乡一体化结构实质上都是区域综合开发结构，我将这种结构概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。产业园区很明确，一个区域开发或一个新型城镇化结构，没有产业支撑是很难发展的，这种产业可以是二产，也可以是二、三产结合，但这种产业必须以生产性服务业为主导，这种产业模式下的园区往往不一定能够完全跟城市融合。

主持人：产城乡一体化，有道理！

林峰：消费的聚集，不仅仅是商业消费聚集，还包括文化消费、教育消费等各种类型的消费业态的聚集。城市人口形成“就地消费”，外来人口形成“泛旅游消费”，这一消费属于增量型消费，对产业有巨大的带动作用。“居住区”，大家比较熟悉，涉及产业落地后人口居所，居住结构多样化，不仅仅是本地一居所，还包括结合旅游六要素后形成的休闲型的二居所、度假型的三居所、养老型的养老居所、居民安置房的安置居所等5-6种不同类型的居住性结构。产城乡是我新杜撰的一个词汇，产城一体化实际上是我们近年来经常提到的一个词汇，但新型城镇化过程中，对于卫星城或小城镇，结合乡村实行产城乡一体化才会具备比较好的效益。产城乡一体化，最重要一点是跟“乡”结合，这是土地红利的一个重要依托。现在土地的一级开发，不靠国有可建设用地的大规划开发是很难实现的。

关于第三点，人的城镇化。

城镇化中的“人”不是指已经进城的城市人口，而是与其相关的三农问题解决方案、农民工问题的解决方案。农民工问题的解决跟城市基础设施、城市公共配套与公共服务产业化有很大关系，因此，我将其归纳到人的城镇化模式结构里面。

“人的城镇化”是个大题目，我把对新型城镇化的理解提升到哲学的高度。中国新型城镇化是个顶层设计，顶层设计最深刻的含义在于人的城镇化，人的城镇化的核心问题在于它面对的是中国城乡二元体制下农民的不公平。农民不公平是中国最大的不公平，是中国人权最大的缺陷。新型城镇化实际上是一种伟大的社会目标，在于解决中国二元结构之间对于农民的不平等待遇，在于为农民生活方式提升提供支持，这个提升是中国真的迈向人与人间平等的最重要的结构性改革。所以我认为中国新型城镇化实际上是一场伟大的社会革命，代表一种人本主义精神。
如何才能实现人的城镇化？首先必须要有产业。没有产业，农民没办法解决就业问题，城镇化就成为一个虚假和没有支持的问题。以产业为依托解决农民及农民工的就业问题。

关于三农问题解决方案。关键是解决产业问题，产业问题解决好了，同时要解决农民居住问题，要让农民住上具备现代基本卫生条件的房子，达到最基本的生活水准。这方面我们称之为农民的居住问题。还要解决农民的社会问题，社会问题涉及基础设施、公共配套、公共服务产业化和公共服务管理等方面，这些可纳入到产城乡一体化管理结构中。这种农村问题解决方案，还涉及农民的户口解决方案，进一步涉及农村和城市一体化的交通道路、管网水电等设施设备的解决方案，还涉及城市公共管理系统，这主要是一个商务管理系统，包含交通管理系统、城市环境管理系统等，在此基础上形成公共服务产业化。

陈金平：林院长对于人的城镇化的哲学思考，视角独特！

林峰：在全经联金融投资实务研讨会上，我分享过一个观点：公共服务产业化是一个重大的机遇。医疗产业、健康产业、文化产业、教育产业等逐步转向跟市场结合、产业化服务相配合的发展方式。

结合了上述五个方面，实际上就构建出一个“平等的、以人为本的、幸福指数更高、配套更完善、现代化水平更到位、更公平”的社会发展环境。这是我关于人的城镇化构建的一个模式。

梁军：农民离开土地就不是农民了。

林峰：梁总说得对！农民离开土地就不是农民了。但在现阶段中国，农民不是以土地为关联，而是以户口为前提，所以农民问题的解决不在于他所从事的职业，而在于他的身份地位的变化及他背后社会服务结构的变化。

林峰：在开发模式上，产业与地产深度结合，进行区域综合开发及产城一体化开发。绿维创景将旅游地产的开发运营，从开发、招商、销售、经营四方面概括为2374模式。这种开发模式的主体，我们称之为城市运营商，城市运营商既是城市开发商又是运营商，那么它应该是一种怎么样的架构？即：

建设开发2：土地开发+项目建设

招商运作3：土地招商+商业招商+旅游招商

地产销售7：酒店产权地产+休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住 +本地一居

经营管理4：景区经营+休闲消费商业经营+酒店管理经营 +生产项目管理

对于一个城市运营商而言，首先是建设开发，我将其总结成两个方面，即土地的建设开发和项目的建设开发。建设开发不仅仅是基础设施的建设和土地的开发，而是土地的开发、基础设施的建设和项目的开发建设相结合。土地开发可以简单分为“一级开发”和“二级开发”，这个“一级”和“二级”不仅仅基于土地和房产，而是基于区域基础开发，面向市场的产业项目、综合服务项目、居住项目等方面项目的开发和建设。其次是招商。常规招商，主要是项目招商，我总结的招商结构主要包含三方面：土地招商、商业招商、旅游招商。第三方面是地产销售。开发后招商，在招商基础上，进行销售。销售不仅仅是土地的销售，还包含房产销售，类型非常多样化。我将其总结为7大方面：酒店产权地产+休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住 +本地一居。第四方面经营管理。我将其总结为“景区经营+休闲消费商业经营+酒店管理经营 +生产项目管理”四种类型。

梁军：开发模式是输入，销售是输出。

林峰：对于城市运营商或开发运营商来说，难点是如何选择合适的生产项目、经营项目、消费项目等，形成区域整体开发、实现带动城市聚集、促进新型城镇化发展的目标。项目类型非常多样化，因此，需要运营商整合资源进行管理。另外，所涉及的经营管理结构是复合的多元化，这对地产开发商形成了巨大的挑战。

回顾我刚才讲的四大模式结构可看出，无论采用何种方式进行多种业态的多元管理，如果没有土地的开发和快速的房产销售所形成的资金回笼，所有的产城乡一体化、城市运营目标，实际上非常难实现。因为大部分产业投资需要一个较长的回报期，房地产所拥有的回报结构相对而言是最好的、最快的。

林峰：房地产商面临的发展机遇包括：消费产业机遇、新型城镇化下的机遇。

我对当前房地产商转型升级方向做了简单归纳，将其称为当前房地产商发展的机遇，包含两大机遇结构：第一个机遇为消费产业机遇，我将其称为消费人口红利所带来的巨大机遇；第二个机遇为新型城镇化，主要是城市开发运营商所获得的巨大机遇，这两大机遇跟我稍后要谈到的“消费引导的新型城镇化模式”有较大关联。具体主要包括以下七大方面：1、公共服务设施BT与一级开发机遇 2、逆中心城市化机遇及其带动的土地开发与休闲度假养老新城镇开发3、教育医疗养老文化等垄断事业的市场产业化机遇 4、城市群模式下的同城化机遇及带动的土地开发与卫星城镇开发 5、生态整治改造机遇及其带动的土地开发与生态新城镇开发 6、可续建筑产业机遇及其带动的土地开发与生态新城镇开发 7、农村土地红利及其带动的产城乡一体化开发机遇。

中国已经进入了消费经济主导的经济发展时代，由于“人口红利”的消失，对中国外贸经济产生了巨大影响，工业制成品利润空间逐渐变小，但人们工资的提升带来了巨大的财富效应，土地和房产不动产升值也带来了财富积累。因此，巨大的人口红利不再是劳动力红利，而是人均消费进入到中等乃至较高消费水平所带来的巨大消费人口红利。消费人口红利带来了以消费聚集的方式形成的城镇整合，即产城一体化发展，成为新型城镇化发展的一种新模式。

第二个方面我想跟大家分享消费聚集引导的新型城镇化。传统意义上来说，消费聚集往往跟商业、服务业相关联。现代服务业聚集依托于第三产业发展，现代服务业有生产性服务业，消费性服务业，生产性服务业更多取决于其在整个产业配制中的优势及资源，对于大城市而言具有比较好的基础，对于中小城市而言，往往在这方面缺乏优势。泛旅游产业聚集结构是消费性服务业，在引导区域发展中起到比较大的作用，以消费聚集引导的产城一体化结构，带来的效应是消费产业聚集所产生的大量的就业，和由就业所衍生出来的区域的发展基础。我的研究是以旅游产业所形成的旅游消费聚集为基础、为前提所进行的，其消费聚集模型如下：

旅游把人有效的从客源地搬运到目的地，从而实现了大规模的人的聚集，从而带动形成大量消费产业的聚集。举个例子来说，黄山一年1000万游客量，这1000万游客量首要需求是观光，形成门票经济，其次是吃住玩一系列消费形成餐饮业、运输业、娱乐业、文化相关的艺术演艺业，以及进一步演化出来的SPA/按摩等各类型相关行业，这些行业形成了目的地消费业态的聚集。我经常谈到：一个5万人的景区，能形成一条小商业街；一个30万人的景区，能带动形成一个休闲小镇；一个50万游客量的景区，能形成一座小城市；而真正能达到百万以上游客量的景区，能带动形成一座城市。不仅仅是由观光旅游来带动，休闲旅游特别是能带来相对长时间消费的度假旅游，所形成的人的聚集、人的持续性消费，构建了泛旅游产业一些列业态的聚集。

而对于所在的城市而言，游客观光带来的消费、度假带来的消费、休闲带来的消费、养老带来的消费，这些消费不是所在城市居民的常规性消费或生活式消费，而是一种我所讲的“增量式消费”。由增量式消费结构形成的消费业态聚集，由消费产业聚集所构建的消费增量结构，极大带动了区域经济发展。大量人口围绕服务形成就业人口聚集、居住人口聚集等多种聚集形态，这样一种聚集的引导，涉及城市化配套、农民问题解决方案、城市发展结构等方面，我将其称为“消费产业聚集所形成的新型城镇化的发展逻辑”。

消费产业远远不止是我刚才讲的旅游引导的泛旅游型消费产业，还包括城市本身的消费产业和依托于普通社区结构形成的消费聚集等等。

万达的文化旅游城代表了在二线城市周边进行以消费聚集为核心，以文化旅游消费为主体的新城开发的典型模式。万达10多个项目，从2010年到现在，计划总投资规模超过3000多个亿，按照目前的投资趋势，这种大规模新城发展模式对二线城市应该能产生良性效应。与我我刚谈到的旅游目的地系统的消费聚集模式有所不同，它不是旅游目的地系统，而是在大城市周边、郊区和新城发展区域形成吸引核中心、消费聚集中心，形成人气聚集、价值聚集、土地升值和一系列业态的聚集效应。这样的聚集带动了区域规划，从而带动万达居住社区相对比较高、比较大规模的销售，这实质上是一种以文化、以商气聚人气的方式。

林峰：我要谈的第三个题目，是休闲小镇就地城镇化模式。

休闲小镇是以休闲、旅游、度假、泛旅游吸引核为主体形成的城镇化模式。这种休闲小镇不完全指建制镇，建制镇与非建制镇是指政府主导下的管理机制，规划一个建制镇或规划一个乡、镇或中心镇等均属于城镇体系中的城市结构。打造旅游吸引核是休闲小镇发展的前提，我建议休闲小镇的打造要形成完整风貌，整体成为一个景区，成为一种吸引力，包括文化和一系列的核心景区及核心休闲项目，比如温泉项目，可以成为整个温泉小镇的吸引核，文化项目可以成为整个文化小镇的吸引核，国宝级、省级的文化遗产和非物质文化遗产、博物馆、特色博物馆都有可能成为吸引核。第二，是要构建休闲聚集中心，把客人留下来消费。如果仅有吸引力，将游客吸引来了，但游客不能住下来，夜间不能来玩，不愿意停留一天两天，那么休闲小镇的构建是不可能形成的。因此，创造一个吸引核不是最难的，真正最难的是留下游客消费。

如果没有夜间独特的咖啡厅、酒吧、餐饮、夜间表演、光影效应的水秀、激光秀、水幕电影等，夜间无法留住人，就无法留住持续性消费。所以应把夜间游客作为整个项目运作的核心机制，形成一个以休闲广场为核心的人气聚集核。通过人气聚集核形成酒吧街区、餐饮街区、小商铺街区、客栈街区等，构建围绕着夜间消费的多街区多业态的消费聚集结构。多业态的消费聚集结构需要大量就业人口，由此形成本地就业人口的聚集。有了这些消费业态和一系列持续消费的特色产品后，可延伸出创造城镇化地产的基础。这个基础包括休闲商业地产以人气带动商气，商气带动财气，休闲商业聚集带动商业口岸价值，商业口岸价值提升商业地产价值，一个个商业街区的核心街区扩展到多街区，形成商业和商业地产快速发展的依托。而住宿业态所形成的客栈、酒店、度假村、酒店式公寓等是休闲小镇中重要的商业地产项目，也是重要的商业与居住结合的人居型地产。

休闲小镇的架构，我将其概括为三部分：吸引核+聚集核+地产延伸。1、风貌吸引力：古镇、艺术、创意、西洋；2、广场吸引核：激光水秀、篝火晚会； 3、餐饮吸引与聚集：一招先吃遍天；4、酒吧与夜间聚集：留客的关键；5、创意客栈聚集：客栈酒店及公寓房地产； 6、创意工坊街区：百工坊、百艺坊；7、娱乐游乐街区：演艺、洗浴、养疗；8、街区与商业房地产；9、就业与本地居民第一居所 10、大城市与周末居住第二居所 11、远客与度假居住第三所；12、养老居住。