城镇化激活新机遇 房地产行业进入转型周期

城市群构建大格局 城镇化激活新机遇

《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的发布给城镇化道路指明了大方向。分析人士认为，规划的亮点在于强化城市群建设，增强中心城市的辐射带动作用和推动区域一体化建设。房地产行业仍有发展机会，但受供需关系的改变和以人为核心的城镇化逻辑影响，房地产业转型是大势所趋，其对经济的拉动作用将发生变化。在当前经济增速放缓的背景下，期待房地产调控政策松绑以刺激经济并不切实际，投资者要看到房地产业将步入转型周期。此外，产业在区域间布局的优化是城镇化的影响之一，这将带来新需求和新机遇。

以点带面做大城市群

分析人士认为，新型城镇化十分重视城市群建设，提出以城市群为主体形态、推动大中小城市和小城镇协调发展，并强调中心城市的辐射带动作用，在区域经济发展一体化的推动下，各具特色的城市群经济带有望加快形成。

《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出，构建以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，以轴线上城市群和节点城市为依托、其他城镇化地区为重要组成部分，大中小城市和小城镇协调发展的“两横三纵”城镇化战略格局。

规划还提出，特大城市要适当疏散经济功能和其他功能，推进劳动密集型加工业向外转移，加强与周边城镇基础设施连接和公共服务共享，推进中心城区功能向1小时交通圈地区扩散，培育形成通勤高效、一体发展的都市圈。

分析人士称，新型城镇化要重点优化提升东部地区城市群、培育发展中西部城市群的战略意图十分明显。此前的中央城镇化工作会议就提出，我国已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群，要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极，推动国土空间均衡开发。

其中，中西部地区城市群将成为推动区域协调发展的新的重要增长极。目前，东部地区常住人口城镇化率达到62.2%，而中部、西部地区分别只有48.5%、44.8%。随着西部大开发和中部崛起战略的深入推进和东部沿海地区产业转移的加快，中西部地区推进城镇化的空间巨大。成渝、中原、长江中游、哈长等城市群预计将加快发展，成为引领区域经济发展的重要增长极。

在东部地区城市群的优化升级中，京津冀协同发展空间相对更大。中信证券分析师陈聪认为，环北京区域是国内极少数低起点、大空间，可能出现跨越式发展的区域。京津冀从来没有形成真正的城市群，而是形成了两个孤立的大都市。行政区域边界限制了公共资源的均衡配置，而功能中心的过分重叠使得核心城市对周边区域有巨大的虹吸作用，却少有正辐射。这种状况非但造成了环北京区域发展相对缓慢，也造成了北京本身承载能力已接近极限。

三行业需求有望提升

新型城镇化强调走以人为核心的道路，新兴城市群的崛起必然需要新的产业支撑。分析人士称，东部地区的产业需要转型升级，中西部需要承接东部地区产业转移，附属城市则要承接中心城市剥离出来的部分功能。

规划提出，沿海中心城市要加快产业转型升级，提高参与全球产业分工的层次，延伸面向腹地的产业和服务链，加快提升国际化程度和国际竞争力。内陆中心城市要加大开发开放力度，健全以先进制造业、战略性新兴产业、现代服务业为主的产业体系，提升要素集聚、科技创新、高端服务能力，发挥规模效应和带动效应。区域重要节点城市要完善城市功能，壮大经济实力，加强协作对接，实现集约发展、联动发展、互补发展。

规划还提出，中西部城镇体系比较健全、城镇经济比较发达、中心城市辐射带动作用明显的重点开发区域，要在严格保护生态环境的基础上，引导有市场、有效益的劳动密集型产业优先向中西部转移，吸纳东部返乡和就近转移的农民工，加快产业集群发展和人口集聚，培育发展若干新的城市群。

分析人士认为，产业在区域间布局的优化是城镇化的影响之一，更重要的是带来新的需求并给相关产业带来发展机遇，新支柱产业对于下一阶段的经济发展更为关键。

申万分析师李慧勇表示，新型城镇化的推进将带来三大行业需求的提升，一是房地产业，二是环保、清洁能源、路桥、公用事业、医院、学校等相关基础设施，三是金融中介。他认为，中国过去的城镇化可以归结为东部的城镇化、大城市的城镇化、工业推动的城镇化、就业的城镇化，是一种半拉子城镇化。新型城镇化更加强调市民化，更加强调以人为本，这使得新型城镇化本身集目的手段过程于一体，是一种高成本的城镇化。

有分析人士指出，房地产的黄金十年不会再次重演，不能将房地产业作为下一轮经济发展周期的支柱产业，钢铁、水泥、平板玻璃等行业需求转好和景气回升的预期可能会落空。

房地产进入转型周期

实际上，随着经济增速下行压力加大，市场对于房地产调整政策松绑的预期正在逐渐发酵。分析人士认为，当前的房地产调控其实是有保有压，进一步宽松的迹象还没有显现，继续以房地产投资刺激经济并非明智之举。未来十年，房地产投资对于经济的拉动作用依然会存在，但逻辑已经发生了很大变化，并不是单纯房地产开发，更重要的是存量房品质的提升。这意味着房地产拉动的下游行业发生了重要转变，而背后最根本的推动力是人们对于生活品质要求的提升。

国泰君安首席经济学家林采宜表示，中国城镇人口的平均住房面积达到30平方米，已经超过了日本、韩国、香港、新加坡等国家和地区的水平，这意味着房地产的存量已经供应过剩，房地产行业已经迎来拐点，黄金十年的传奇难以续写。

她指出，部分二、三线城市的房价已经开始拐头，部分大城市的房价由急涨转为慢涨，甚至停涨，一些条件不太好的小区房价会出现回落。“有的时候是变相降价，比如新建楼盘的价格跟旧楼盘差不多，但房子的品质大为提升。”

她认为，未来十年，房地产行业进入转型升级的调整周期，行业依然会有所作为，但表现不再是急切地盖房子，而是更好地规划小区的功能，加强社区服务，改善居住环境，房屋更加节能环保，而室内的装修则更加智能化。与房地产行业转型相伴随的是消费拉动作用的增强和第三产业的崛起。

分析人士称，第三产业占GDP的比重已经超过第二产业，目前的水平约为46%，未来将达到60%-70%的水平。随着人们生活水平的提升和发展方式的转变，医疗保健、婴幼儿、智能家电、节能环保、绿色食品等产业在未来十年依然有广阔的发展空间。

“经济转型必然伴随着传统制造业的衰退，但是无烟工业将会崛起。虽然这意味着增长速度的放缓，但相关产业对于劳动力的吸纳会更多。”林采宜表示，当前经济面临的并不是周期性问题，而是结构性问题，不同产业之间的差别非常大，可以说是几家欢乐几家愁。

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