市场化下的新型城镇化商机及发展架构.

2014-04-04 绿维创景 标签:新型城镇化

      

编者按:2014年3月27日,首届长株潭新型城镇化建设新区成果展示及土地推介会在长沙举办,云集了众多国内土地一级开发企业、房地产开发企业和投资商。我院林峰院长受邀出席,针对新城区发展建设发表了主题演讲,并与与会嘉宾讨论长株潭城镇化的发展现状及问题。以下为演讲实录。

新型城镇化规划已正式出台,关于城镇化的讨论进入到了白热化阶段。新型城镇化如何有效地在中国未来发展中发挥作用、区域开发中如何借助新型城镇化取得长足发展、地产开发商如何有效地整合商机,实现地产的转型升级和创新发展,这些成为了摆在政府和开发商面前的最现实的问题。绿维创景也一直在研究这些问题,并形成了一些研究成果。

一、市场化下的新型城镇化

新型城镇化作为国家的等层设计及核心战略,其本质是“人”的城镇化,是让农民、农民工享受到与城市居民同等的权利和福利。在这样一个庞大且复杂的城市建设及社会改造系统中,需要大量的资金支撑,单单依靠政府的力量显得有点薄弱。政府引导、市场主导、多方参与将成为未来新型城镇化推动的有效模式。我国正在进行的大规模改革,也正在引导市场和企业进入,以市场为导向、以企业为核心,与政府的管控作用、宏观调节作用实现有效对接。

市场化下的城镇化最重要的是产业先行,实现产城一体化,只有产业聚集才能形成人口聚集,增加就业率,从而消除“鬼城”。传统的城镇化以工业为基础,在形成大量的工业园区、工业城市,推动城镇化发展的同时,也面临着工业与城市分离、环境污染等问题。第二类是生产性服务产业引导的产业园区,包括物流产业园、文化创意产业园等等。第三类是以消费性服务产业为基础形成的消费休闲聚集区,他不做传统的产业链结构,也不是传统的生产性产业,而是服务业,特别是以人的消费为主体的产业的聚集。最典型的就是旅游产业,它所带动的养老养生、会议、度假、休闲商业等泛旅游产业体系,把人从核心城市搬运到远离这些区域的目的地,形成人口聚集,进而形成消费行为及消费产业的聚集。

城镇化的另一个结构是城乡一体化,不可能所有的农民都进入到大城市、城市群,建设城乡统一的建设用地市场,打破二元结构户籍制度的就地城镇化,是未来城镇发展最主要的方式。

与此同时,新型城镇化中还存在另外一种新现象――逆城市化,即逆中心城市、逆中心城区,比如相对远离城市、依托优势资源所形成的度假区、养老区、休闲小镇等。

二、新型城镇化所带来的商机

新型城镇化最核心的商机来源于城市发展模式变化、城市人口增加所带来的房产升值、土地升值以及由产业与消费能力互动而产生的发展结构。

其一是由地价差异形成的结构型升值,即由全国地域发展不平衡结构、中心区到边缘区之间发展不平衡结构,造成的级差地价。

其二是商业模式创造的升值。新型城镇化中涉及土地一级开发、土地二级开发及区域综合开发,其价值来自于整个区域的交通状况和城市区的互动、产业导入结构以及环境建设和生活配套价值,未来更重要的在于社会改革措施的利用和公共服务设施改革。其中,社会改革主要是制度改革,而公共服务设施改革主要面对的是医疗、卫生和教育、养生养老这些原来处于社会统筹管理中的福利的市场化改革。

三、以休闲消费为核心的城镇化结构

第一,人气

人气聚集是任一项目中带动地价升值最重要的要素,如何运用人气是地产开发和景区开发中需重点解决的问题。林峰院长认为,旅游人气、商业人气、休闲人气、夜间人气,对城市周边区域的开发提供了动力。其中,休闲人气打造依靠休闲项目、休闲环境以及休闲节庆、游乐等一系列活动;城市商业是很难拉动人群尚未形成的新城新区的,因此运用休闲商业带动区域发展就显得非常重要,比如拉动性很强的餐饮业;夜间人气聚集,一是要靠游客、休闲客,一是要靠城市本地的居住人群。夜间人气的多少在于是否善于运作夜间聚集结构。以西安曲江为例,大雁塔北广场每晚的大型激光水秀能为它聚集几万人的人气,从而使周边很快形成酒吧一条街、餐饮一条街,又进而形成了休闲娱乐街区、休闲商业街区、休闲酒店,由此形成了夜间发展的动力,在此基础上,其居住区有了很好的落地条件支持。

第二,商业口岸价值

人气带动商气,进而形成商业口岸。在综合区域开发中,以级差地价为运作模式,运用交通、景观、夜间聚集结构、休闲聚集结构、商业聚集结构做商业口岸,用商业地价带动区域运营对整个区域有较大好处。

第三,产业选择与产城一体化

无污染产业、生产服务业、消费服务业等产业是新型城镇化的重要选择。如何整合这些产业,如何使其与消费聚集形成的城市人气实现有效搭配,是未来新型城镇化中产业结构配置合理化的重点。

第四,宜居化建设

林峰院长认为宜居化的标准为:环境优美、文化氛围浓厚、生活配套服务化。

第五,配套市场化开发

林峰院长将其简单的概括为“一老一少一办”。一老,即养老问题市场化、一少及儿童教育等问题市场化、一办即办公市场化,尤其是针对目前智慧化、网络化、互联化下的城市发展。

第六,二三四居所发展模式

新城仅靠一居所支撑难度是很大的,如何把二(周末居住)、三(度假居住)、四居所(养老养生居住等)包含进来是一个难点。

第七,城乡一体化

利用综合体和花园城市形成延伸化发展,将城乡进行有效结合及统筹是未来城镇化发展的必然之路,也是重点。因为国家下一步有关土地发展的方向非常明确,就是以改造农民土地、改造老居住区为主。在这种情况下,如何把农民用地、宅基地有效地转化为合理建设用地,如何利用花园城市及综合体模式形成风情小镇、休闲小镇,对于未来城镇发展结构有非常重要的意义。


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