绿维创景林峰：谈市场配置资源与新型城镇化.

编者按：近日，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(以下简称《规划》)正式发布，《规划》将新型城镇化上升到顶层设计的战略层面，具有很强的权威性和指导性。日前，我院林峰院长受邀为中建一局房地产公司的领导和员工授课时，进行了题为《市场中生长的新型城镇化模式――新型城镇化的市场逻辑与房地产商转型升级》的讲座。讲座中，林峰院长谈及了新型城镇化的“顶层设计”问题，包括目前人们对于新型城镇化的看法、城镇化对房地产的影响等，形成了一系列观点。编者对此进行了整理，以饕读者。

林峰院长指出，市场配置资源与消费经济时代是改革的主线。新型城镇化不仅仅是一个概念，其背后蕴藏着社会改革和进步的重大课题。随着《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的发布，改革的方向更加明确。

一、市场配置资源

林峰院长认为，目前的改革要以市场配置资源为中心，而不是行政配置，这是中国改革的指导思路和核心原则。怎么实现市场配置呢？从绿维创景与各地方政府的合作经验来看，政府项目一般会涉及用什么产业带动当地经济发展、怎么去做社区配套、怎么去做城市配套、资金从哪里来、怎么去运营等一系列问题，最终面向的是城市综合配套和区域综合开发。这些问题的导向都是市场。

资金从哪里来？往往是政府财政和投融资平台共同出资。运营者如何获取利益？如果仅仅通过“盖房子”、“卖地”，在目前形势下，要想有良好的盈利是很难实现的，还要靠产业来带动。靠什么产业来带动？消费经济时代下，消费产业和服务产业具有良好的发展前景，林峰院长认为，消费经济是未来带动中国持续增长的主流结构。

二、市场化下的新型城镇化

科学的新型城镇化建设，是市场引导的新型城镇化。在这一结构中，政府、市场、企业和社会，均扮演着不同角色。政府的作用在于顶层设计、制度建设和执法治理，要创造制度环境、编制发展规划、建设基础设施、提供公共服务和加强社会治理。市场在新型城镇化建设中起决定性作用，通过市场来实现资源的配置。企业是城镇化建设的主角，寻找市场机会进行资源整合，充分发挥自身优势。而社会在新型城镇化发展中具有参与和监督的作用。

（一）产业先行

目前，各地政府最关注的是改革问题，而企业最关注的则是产业。

林峰院长指出，任何一个地区的城镇化建设，都需要选择合适的核心产业，围绕核心产业形成产业链，然后由这个产业链形成就业能力、人口聚集能力和城市消费结构。产业、产业链、产业集群和产业聚集是研究城镇建设的前提。一般城市规划关注的重点是人口，而人口背后的概念实际上是产业、就业和消费，有产业才有就业，有就业才有消费，由此形成城市发展的循环结构。

以什么样的产业形成聚集？以绿维创景以往的经验来看，以旅游、泛旅游、养老、休闲商业等为主的第三产业具有较大的发展空间。据统计，自2008年以后，消费增长的比例有大幅度提升， 2012年我国社会消费品零售总额对GDP的贡献达到了51.8%，超过了投资的贡献率（50.4%）。以内需消费为第一促进要素，成为国家政策的基本导向。新型城镇化需要把握以消费产业为主导的经济大势。

（二）产城一体化

林峰院长认为，在产业领先的基础上，应实现产城一体化发展。我国的产城一体化经历了不同的阶段。以产业链整合为主导并通过产业集成和产业集群的形态发展是工业园区发展的基本理念，提到如今的“产城一体化”，就不得不回顾中国的工业化进程。

工业化的第一个阶段是“一五”计划期间，由政府直接进行资源配置，进行大规模的布局，工业和城市的关系是“城市因工业而兴起”，城市是为工业服务的。

改革开发以后的第一批工业化，经历了从军工产业放开，到轻工业发展，再到乡镇企业大规模发展的过程。这一阶段的城市发展、城市和工业之间的关系非常混乱，出现了一批像华西村这样“拔地而起”的乡镇工业区和农村社区，其工业已经发展到了一定程度，但城市管理仍不到位，这就是那一时期城市的特征。

林峰院长指出，发展工业化的过程中，除了工业本身以外，以服务为主导的园区近两年开始迅速增加，其中以外包服务园区和物流服务园区为主，形成了由服务产业聚集发展而兴起的二、三产结合型园区。除此之外，还有高科技产业园区，即有二产也有三产，是典型的政府直接领导下的和城市配套发展的产业区。前几年的第一批高科技产业区，现在都已经向外扩张，逐渐发展成为城市区域，完全和城市融为一体，比如北京的中关村地区。

林峰院长认为，完全与城市隔离发展的工业产业区，一直没有梳理好与城市的关系，形成了一批处在工业园区和城市之间的居住带。这些居住带与城市的距离很近，但在城市管理上是脱节的。

由此，在未来城市化的产业支撑中，产业结构和产业整合将发生很大的变化。林峰院长认为，消费聚集区将成为新的产业结构。举例来说，绿维创景在规划首钢遗址项目时，面对新的产业规划，提出了以工业遗址为基础打造世界上最大的创意产业聚集区的思路。这个创意产业聚集区，也是创意休闲聚集区，厂库、大型娱乐区、各种演出、艺术品交易市场等在这里聚集，形成了时尚休闲业态、时尚商业业态和艺术文化业态聚集的结构。这与工业园区和服务园区有很大差别，不是按照产业链、产业集成和产业配套来打造，而是以休闲为龙头，以人的消费为中心，形成产业聚集，并从人的需求出发，进行消费配置。因为每一种消费都有上下游产业，这种消费聚集带动了巨大产值，并形成消费聚集区。由此，这一模式成为产业发展的一种创新模式，即以消费聚集为驱动，形成产业支撑。

未来工业园区的发展，要控制污染型园区，要发展花园型园区、服务产业园区、消费聚集区，并最终形成产城一体化发展模式及架构。

（三）城乡一体化

除了产业和城市的发展，城市和乡村如何统筹？林峰院长认为，在“城乡二元结构”问题上，农民工的问题相对显得不那么尖锐，因为农民工具备就业能力，能够依靠工资支撑他拥有城市居民的基本生活条件，最为尖锐的是农民生活条件的改善问题，他们在广袤的土地上如何生存，如何实现城市人的生活水品？这就引发了“就地城镇化”和“农业现代化”的发展思路。

林峰院长提到，绿维创景目前在做城乡统筹下的风情小镇建设项目，已经在全国各地做了不少“四村连建”、“六村连建”的规划。其中，在涿州做的“六村连建”性质的项目，在1000多平方公里的范围内形成了49个风情小镇，提出了“1、5、49”，即一个中心、5个城市核心组团、49个风情小镇的规划思路。在规划方案中，绿维创景将4~6个村子整合，形成一个风情小镇，“一镇一品”，每个小镇形成特色产业。其中以现代农业、时尚服务业、休闲服务业、养老养生服务业为主导，形成休闲小镇、贸易小镇的整合发展，实现城乡统筹发展的创新模式。这就是就地城镇化、产业发展整合和现代农业发展，也是农业与二产、三产结合的创新发展手法。

在市场环境下，新型城镇化体系未来最大的构成是城市群。城市群结构包括大中型城市、卫星城、小城镇、综合体和产业园区等等。其中的综合体和产业园区等，很多都具备几千亩的大规模，但不具备行政建制。以前是单纯的发展产业，而现在需要具有居住结构。未来，这些都要纳入到城镇化结构中、纳入到产城一体化中协同发展中，解决户口、社会服务等问题。以前提出的“新农村社区”概念，往往只能满足居住功能，而现在提到的风情小镇，具备了富有特色的产业。

林峰院长认为，从城市规划的角度讲，整个城市规划体系和城市管理法规条例，都已经不能适应新型城镇化的要求，特别在是市场作为配置核心资源的主导的条件下。因此，这就需要进行改革。改革会涉及法治、管理架构、行政管辖下乡镇的配合等等，会遇到很多问题，需要付出很多代价，但同时也有很大的创新空间。

（四）逆城市化

现在被频频谈及的城镇化概念，包括“人的城镇化”和“逆城市化”，这关乎人的走向问题。“逆城市化”有三个主要趋势：

1、 逆中心城市

逆中心城市趋势，即人们向同城化下的城市群中的二级城市聚集，这非常明确的表现出了“人的城镇化”。我国原来的城镇化一直是“摊大饼”的发展模式，二级城市一直没有得到很好的发展。林峰院长认为，在新型城镇化模式下，通过同城化，可以实现人口向周边城市转移，形成城市网络化发展趋势，由此，二级城市也可以借此形成突破，包括交通、服务、教育、医疗等等。

2、 逆中心城区

“逆中心城区”即人们向外围的卫星城市、卫星镇聚集。

3、 逆城市化，即向度假区、养生养老区和旅游综合体聚集

逆城市化是现在城市环境污染和人口老龄化所带来的必然趋势。林峰院长认为，城乡一体化是逆城市化的重要领域，要充分利用逆城市化结构，把生产、工作和居住这种长期型的聚集和旅游、度假这种短期流动性的聚集结合起来。长期居住型的聚集是向城市和城镇发展，而短期流动性的聚集是以旅游、休闲、会议、养老活动为主，是逆城市化流向，向非中心区、非大城市的旅游度假区、特色资源区、乡村卫星城区发展，这形成了旅游小城镇和卫星城的发展，也形成了中国就地城镇化的重要创新方案和突破点。因为就地城镇化的发展目标，就是要解决农民的生活和生产问题，而短期聚集就是“就地城镇化”的重要发展模式。

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