林峰院长谈2014房地产发展趋势系列之二:中国房地产行业的首要风险来自政策

编者按：日前，我院林峰院长在接受媒体采访时，针对2014年的房价走势、目前房地产行业所面临的风险、一二三线城市楼市将如何分化、十年调控迎来新转折，长效机制何时形成以及如何评价城镇化对房地产的影响等，形成了一系列前瞻性的观点。编者对此进行了整理，并分系列发布。本文为系列之二。

近几年房地产企业整体呈现负现金流，且缺口越来越大。目前，很多业内人士进行了有关房地产行业泡沫的讨论，认为房地产泡沫的破裂近在咫尺，整个行业的风险正在逐渐增大。林峰院长认为，2014年中国房地产泡沫不会大规模破灭，最大的风险不是来自于资金，而是政策。

2014年房地产泡沫不会大规模破灭

毋庸置疑，中国房地产行业的泡沫风险是客观存在的，但是没有必要过分夸大。原因在于，中国的房地产是一个有机利益链，在这一利益链中农民、政府、地产商、不动产持有人和购房者都在受益，整体上良性大于恶性。在这种现状下，如果大规模的刺破泡沫，对经济结构会产生巨大的不利影响。除此之外，从政策层面来看，在政府的房地产核心机制还没有调整之前，房地产泡沫大规模破灭的可能性并不大。

中国房地产行业的第一风险来自政策

客观来说，目前中国房地产行业的资金链已经市场化、国际化，对银行的依赖程度在逐渐降低，所以资金链给房地产行业带来的风险并不大。总体来看，整个产业面临的风险，主要来源于政策层面。

首先是土地政策。包括土地招拍挂政策、收储制度、土地放量的结构和控制以及土地的国有制和使用权等等。土地使用权和所有权的分离、政府对土地所有权的控制，以及土地收储制度，造成了中国土地供应量的有限性和控制性。从规划到土地政策再到公共投资，都影响着土地的价值：土地是否符合规划的利用、土地是否能形成很好的公用设施条件以及在整个区域建设中是否能形成公共建设和公共服务的配套水平。生地的价格很低，但在土地上形成了基础设施开发和社会配套投入之后，就形成了土地升值的前提和核心。除此之外，人口聚集也会带来土地升值。只要土地升值的要素不变，土地的价格发展趋势就不会改变。

第二是房产税政策。房产税从试点到大面积推广，是长效机制建设的过程。从现在的法律基础和制度基础来看，房产税快速推出的可能性并不大。在3到5年内完成房产税的落地，是比较合理的，在2014年推出的可能性不大。
除了土地政策和房产税政策，针对房地产行业的金融政策、管制政策、容积率政策等等，都对开发的速度和成本构成很大影响。

总体来说，土地政策、房地产税政策、工商管理政策、住建行业的相关政策以及金融政策，这五个方面的政策对房地产的影响是最大的。

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