三中全会凸显市场作用 房地产5个热点引关注

日前，十八届三中全会已落下帷幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）发布，引发了媒体、专家“解读热”。虽然《决定》对公众关注的房地产话题表述十分有限，只有“加快房地产税立法并适时推进改革”，没有“房地产调控”的字眼。但分析人士认为，配合土地改革、财税体制改革等举措，房地产市场走向将深受影响。业界普遍认为，三中全会给房地产行业吹响积极的号声。

热点1：弱化政府调控 凸显市场作用

知名地产商人、万达集团董事长王健林接受媒体专访时表示，《决定》没有再提“地产调控”是进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“习李房地产新政”日渐清晰，调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。与过去的调控思路有所不同，首先是调控手段的变化。过去，政府有形的手干预太多，而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化，过去以“限”为主，以堵为主，现在强调千方百计地增加供应。再次，调控的立足点也在发生变化。过去的调控，是就房价而言的调控，房价被视为政治问题，调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化，过去常常是一刀切。现在，随着房地产市场的分化，各地区表现不同，调控给了地方更大的自主权。

中国房地产学会副会长陈国强则表示，尽管《决定》全文没有提到房地产调控，但从内容对市场化的多次强调，也能看出中央对房地产调控的市场化思路。在未来楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是大方向。

在中国房地产协会副会长朱中一看来，如果三中全会的精神能够得到全面贯彻，那么房地产市场的健康稳定发展将是必然。与以往“围绕房价调房价”的调控不同，改革聚焦在更深层次的问题之上，虽然没有直接谈及房价的涨落，但高房价的问题势必随着市场化改革的逐渐推进而得到有效的解决。同时朱中一也指出，在一线城市房价上涨过快的背景下，短期内脱离有效的行政调控，市场必然存在失控的危险。如何将既有的政策与未来的改革有效衔接，维护市场的稳定，将是很重要的问题。

热点2：农地流转不局限于农村

国家开发银行研究院副院长、中国社科院金融所金融市场室主任曹红辉此前指出，三中全会“建立城乡统一的建设用地市场”提法值得注意。曹红辉认为，这个提法表明农村土地流转将不再局限于农村，而是跟城市市场并轨，单独提出“建设用地”，接下来更多农村土地将进入供应，意味着城市房地产价格将受到冲击。

但《中国证券报》日前发表文章称，宅基地暂时难入市，城市房价不会受冲击。按十八届三中全会的精神，宅基地暂时不会实现与国有土地同等入市、同权同价。未来5年，集体经营性建设用地即便实现入市，也不会大规模增加全国的商品住宅，更谈不上冲击现有的房价体系。

中国社会科学院研究员曹建海对媒体表示，给予农民更多产权，是化解中国土地财政的重要举措。一方面，这将会减少地方政府对农村土地的征用，农民土地或不再办理征地手续，由农民直接开发；另一方面，农民的土地使用权或可以转让，土地产权多元化，将使得土地市场更加丰富，不再局限于地方政府征地。曹建海认为，这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。

热点3：房地产泡沫不会马上破裂

上周，中金公司首席经济学家彭文生在11月11日发表的一篇报告中认为，三中全会推出的改革蓝图可能会加速房地产泡沫的破裂，改革越成功，房地产泡沫破裂的时间越早。然而，也有人不同意这个看法。

王健林认为，中国房地产市场有泡沫，但还没到马上要破裂的程度；《决定》中以“赋予农民更多财产权利”为核心的土地政策，可能会造成土地价格短期内较大幅度的上升。农民收入的增加，加上卖地少了，进入市场的土地的减少，地价会传导到房价，短期内带动房价的上涨。在他看来，关键要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能导致房价更快速的上涨。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，国家实施多年的楼市调控一直没有采取增供应平抑房价，而是限购令等行政手段，这是因为“限购令”不仅不会影响土地财政收入，也没有影响到经济发展。由于市场供不应求局面未有任何改变，一旦取消限购令，房价继续大踏步上涨难以避免。再考虑到房产税等长效机制的建立尚需全国住房信息联网等条件的完善，且效果如何尚待观察。因而，未来一段时间内，楼市限购令或将延续。

热点4：房地产税立法势在必行

《决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。据此，财政部财政科学研究所所长贾康对媒体表示，房地产税立法非常必要。据了解，今年年初起，已经有部分城市陆续上报房产税试点方案；此前国务院发展研究中心发布的“383”改革方案中也提到要扩大房产税试点范围。贾康认为，房地产税先行先试也十分必要，在肯定上海、重庆试点的前提下，可继续扩大房产税试点范围和力度。未来有条件时，制定相关法律。

国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓指出，中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。他预计，房产税的推进在最近一两年“会有大的动作”。

不过，中央财经大学房地产金融与投资教授乔志敏表示，就目前的表述来看，房产税很难全面开征，相关的产权关系还没有理清，在之后修订的土地管理法中，可能会给农民高出现在很多的土地补偿。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受媒体采访时表示，房产税征收的难点是涉及面太广，征税要考虑到保护绝大多数低收入人群，包括刚需人群置业减免的考量。这就涉及税基，包括征税对象。这就需要一些信息手段来完善房产税征收的界定和减免的范围。由于住房信息系统还不配套，业内人士认为，短期内房产税可能还主要针对增量住房。加之立法先行，房产税改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。

热点5：小产权房投资有风险

据媒体报道，小产权房长期以来处境尴尬，十八届三中全会的召开，使其再次进入公众视野。目前小产权房转正赌局中，大部分受访者均表示购房是出于投资的心态。

对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示风险太大，并不看好。同时，胡景晖认为，一旦小产权房转正，农村土地可以入市，再加上房产税等种种政策出来，房价未来下跌的可能性就很难说。

中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为，转正如果使得小产权房的建设者、出售者、购买者受益，就不可能抑制下一轮大规模的小产权房建设。

财经专栏作家禅宗七祖也持相似意见，一旦开启小产权房合法化的道路，虽然会给城乡结合地带的农民带来一笔财富，却也可能加剧这些地方的违建。

专攻房地产领域的北京中银律师事务所律师王国章认为，十八届三中全会后，小产权房完全转正是不可能的，因为这既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背。

经济学者马光远指出，小产权房“转正”难度非常大，因为涉及土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的收益问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，矛盾非常大，问题非常多。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，宅基地不属于经营性建设用地，未来几年内不可能实现与国有土地同等入市，主要与宅基地相关的小产权房，暂时也看不到转正的希望。

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