林峰院长谈旅游业与新型城镇化。

       旅游地产与新型城镇化的关系

话题2：事实上，在推进城镇化进程中，房地产是一个广受关注的领域，争议之声不少。近些年，“旅游地产”一词也被旅游业内人士频频提及。一些人对于“旅游地产”持有明显的担忧之情，甚至对“旅游地产”的提法本身也抱有警惕，而有些担忧和警惕在现实中已经得到印证。同时，也有学者认为，旅游房地产面向新型城镇化建设的产业提升，将为新型城镇化建设提供最有力的投资运营主体。您怎么看待这一问题？如果“旅游地产”这一概念能够得以确立的话，在新型城镇化的发展进程中，又该如何引导其健康发展？

房地产业在我国已经是最大的产业之一，它在我国经济社会发展中的影响及其作用是巨大的。我认为，中国的财富增长有三大方向：1、外需带动下的以国际化分工优势而形成的财富积累；2、我国轻工业、重化工业、信息技术产业等的效率提升而形成的财富积累；3、土地升值、房产升值所带来的财富增长。而其中以土地和房产升值为前提形成的财富增长已经成为近十年来中国财富增长最核心的一条线索。

目前我国对外产业最大的问题是产能过剩，导致工业产品与原材料价格下跌，因此产业利润很低，实际上工业产业领域普遍处于微观层次的深度危机。但中国的大多数企业仍保持了较高的利润率，这是因为房地产高利润，使产业界通过房地产转移利润，实现综合盈利水平。

其实通过地产的收益来反哺产业的发展，这对产业的发展来说也是一个极大的推动和提升。对于旅游业也不例外，据国家旅游局官方统计，只有结合了地产的综合型旅游集团，才能实现高于银行存款利率的利润水平，而纯旅游经营企业其利润回报率却低于银行存款利率。旅游业十年来的蓬勃发展很大程度上借力了地产、不动产的带动，这是中国旅游产业发展的现实。

新型城镇化作为中国发展的重要推进构架，实际上是想通过城乡统筹发展的结构，把房地产的利润结构有效地纳入城市综合发展中来；把房地产、土地升值带来的财富效应统筹到带动产业发展、带动内需发展中来，通过内需拉动城市化、带动中国经济持续增长；把单纯的住宅性地产引入到城市综合发展的统筹中来。我理解的新型城镇化之所以能成为顶层设计是因为它能够通过土地、房地产的利润结构和良性收益结构弥补工业产业所不能支持的高速度增长。

所谓产业地产，就是基于如何有效地把土地价值、房产价值与产业本身有效结合起来，进行综合盈利模式的探索。

现在地产商仅仅建设住宅、销售住宅，基本上没有出路。他们更注重的是一种商业经营价值的实现。这种商业经营价值不仅仅是商场的商铺、商品交易，还形成了相应的休闲价值、旅游价值、养老价值、养生价值和会议价值等。这些地产为何会去结合产业呢？这就要回到城镇化发展的核心。政府希望引导投资人与其有效结合，不仅进行基础的土地开发，还要把产业配套结合起来，通过产城一体化实现城市居住、城市生活配套、三农问题解决方案与产业发展的有效融合，我们称之为产城一体化发展结构，这将是今后中国依托于市场主体和政府主导的主要的城镇化开发模式。

产业资本、地产资本和金融资本融合，地产资本大规模渗透到产业中，这基本上是目前发展的大趋势。在这种趋势下新型城镇化中出现了大量的产业开发与土地开发、房产开发相结合的现象。几百亩或一、二千亩的开发项目，就是所谓的综合体项目，比如城市综合体、休闲商业综合体、旅游综合体、教育综合体、物流综合体、养老综合体等等。

旅游综合体相对来说依托于景区，离城市和城镇一定距离，自身形成了一个相对独立的开发建设区，既是景区，又是商业与休闲消费区，还形成了安置农民、永久性居民、第二第三居所、养老居住区等等，这样的综合性的结构，可以称为一个休闲小镇。但是，这样的综合体小镇，不是建制镇，也不是传统村落，也不是工业园区或产业园区，而是产城一体化的综合结构。这样的综合体，具有经济的必然性和市场基础，正是新型城镇化中出现的新的模式，但还没有能够纳入城市规划与城市管理之中，需要改革体制，适应其市场化的发展，实现政府有效管理。

旅游地产是产业与城镇开发及居住地产相结合一体化发展的一种现象，我们称其为旅游休闲地产或泛旅游产业地产。这类地产现在出现了很多的问题。

第一是旅游与地产分离，导致大量旅游度假区居住楼盘脱离旅游服务，缺少旅游配套，使购房者难以享受旅游度假的价值；第二是旅游地产与城市分离，仅就地产做地产，没有学校、医院等城镇配套，并不适合居住。因此，在全国旅游度假目的地区域，特别是滨海区域，出现了大量的鬼楼鬼城。

这些现象的出现，也在于前些年，只要开发土地就能获益，只要有房子就能卖钱，投机与投资性消费主导了旅游地产的方向。因为购买者不是为了旅居生活，而是炒房投资，因此，投资商根本没有动力去做产业与城市配套。这些问题的出现，恰恰要求用新型城镇化的理念，进行统筹控制与调整纠偏，把旅游地产真正导入旅游度假产业与旅游居住生活方式的有效结合，旅游发展与就地城镇化的互动支持中来。

总结起来，我认为旅游地产是适应社会经济发展而出现的一种交叉产业形态，有其历史的必然性及市场的合理性，它在发展过程中出现了一些问题，需要我们在今后的发展中避免这一错误的继续延伸。这就需要我们将地产投资人引导到更合理的城市化结构和通过产业带动区域发展的架构中来。新型城镇化需要的就是通过产业化发展有效地解决人的城镇化，利用土地增值效应与房地产发展，形成财富效应及微观企业盈利空间，有效地去刺激整个内需增长，这可以说是我国未来20年持续发展保持较高速度和良性循环的主导结构。

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