重提楼市调控为城镇化清除障碍

近日，中央政治局会议指出，要做好住房保障和房地产市场调控工作。

值得注意的是，此次会议没有再象过去那样在调控前面加上“加强”、“增强”、“改进”等定语，而是用了“做好”两个字。一方面，说明调控已经取得了一定成绩，不需要再通过政策加码等手段，对楼市进行调控；另一方面，说明调控工作还有许多需要提高和完善的地方，必须做好。更重要的，这样的表述，也为调控从短期需要转入长效运行留下了伏笔。因为，按照十八届三中全会精神，在今后相当一段时间内，城镇化建设都是一项十分重要而紧迫的任务。如果房地产市场调控不转入长效运行，建立调控的长效机制，将对城镇化建设带来极为不利的影响。

事实也是如此，房地产市场在经历了10年多的快速发展以及4年多的强力调控以后，该释放的能量已经大量释放，该暴露的问题也得到了充分暴露，该纠正的地方也已经基本明确。在这样的情况下，如果仍然坚持短期需要的调控方式，通过限购、限价、限贷等非市场化手段，就很难将各种矛盾和问题解决好。搞不好，还会引发许多新的矛盾和问题，如刚性需求被遏制、政府负债进一步扩大、大城市的房价压力越来越大等。

尤其需要引起重视和关注的是，如果过度采用行政手段、强调政府调控，那么，市场化的调控机制就无法建立，在城镇化建设过程中，政府就会继续扮演最主要的角色，市场经济主体在城镇化建设中的作用也将难以发挥，最终出现新一轮的盲目投资、盲目建设，使城镇化建设异化成过去的城市建设。

要知道，社会各方面对城镇化建设所以存在这样或那样的担心，并不是城镇化本身存在什么问题，也不是城镇化不能成为下一轮经济健康发展的重要驱动。关键还在于前一轮城市化建设留下的后遗症太多、问题太严重、矛盾太集中。如果城镇化建设也陷入这样的怪圈，其产生的后果，可能比城市化还要严重。

也正因为如此，在推进城镇化建设过程中，就必须彻底清除城市化建设过程中的各种障碍，按照十八届三中全会精神要求，更好地发挥市场对资源配置的决定性作用，而不是继续由政府充当城镇化建设的主角。

而要做到这一点，对房地产市场的调控，就必须建立更加符合市场化要求的长效机制，让市场对资源配置的决定性作用在房地产市场调控中更好地发挥作用，在城镇化建设中扮演主角。从而，充分调动各种社会资源投入到城镇化建设中去。

那么，如何才能建立更加有效的房地产市场调控机制呢？怎样的调控机制才能发挥长效机制的作用呢？显然，逐步摆脱对行政调控手段的依赖，是目前最紧迫的任务。因为，虽然在房地产市场尚不规范的情况下，行政调控手段的作可能比一般手段更有效。但是，从我国目前房地产市场的调控情况来看，行政调控的作用已经发挥到了极致，没有再继续发挥作用的余地了。很大程度上，行政调控手段的负面作用和影响正在逐步显现。如果继续依赖行政调控手段，房地产市场调控将走入歧途。所以，必须尽快摆脱对行政调控手段的依赖，转入到用经济手段和法律手段的调控轨道上来，充分发挥好市场机制的作用。

而要发挥市场机制对房地产市场的调控作用，那么，政府就必须从主角转变为配角，从以政府为主转向以市场为主，政府重点在制定规则、创造环境、加强监管等方面下功夫，为市场机制作用的发挥分行条件。这也意味着，在今后的城市和城镇化建设中，政府将不能再直接投资。即便需要政府投资的领域，也要尽可能地发挥“四两拨千斤”的作用，政府投资扮演药引子的作用，调动社会资源参与到城市化、特别是城镇化建设中来。譬如土地收益，就应当主要用于公共服务项目和公共服务产品的提供与创造方面，用于公用事业的发展，以及消化政府已经形成的债务。其他的，全部交由市场去解决。

在此基础上，对不符合市场化要求、损害公共利益、违反产业政策和产业规划的行为，予以事业有成监管和查处，使市场经济主体的行为能够更加符合市场化要求、符合公共利益需要、符合国家的产业规划和产业政策需要。

总之，中央对房地产市场调控提出“做好”的要求，不仅是工作要求的转变，更是调控理念的转变，是按照十八届三中全会提出的发挥市场对资源配置的决定性作用的一种具体体现。它不仅有利于房地产市场的健康发展，更有利于新型城镇化建设的有序推进。必须按照这样的转型，建立更加符合市场经济要求的新的调控机制、调控体系。

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