休闲消费业态升级是商业地产成功的关键.

导读：由中国地产金融拓展联盟主办的“2013中国地产金融创新论坛（深圳）”于5月24-25号在东莞观澜湖度假酒店召开，本次论坛以“商业地产的模式创新与金融创新”为主题，邀请权威行业专家、重量级房地产企业家、重点金融机构聚首，就新型城镇化战略下深度解析商业地产的前行之路。林峰院长在在论坛发表主题演讲，结合新型城镇化课题，提出休闲消费业态升级是商业地产成功的关键，观点引起论坛现场广泛关注。

林峰院长发表主题演讲

林峰院长演讲精彩实录：

以消费体验过程为核心的业态是商业地产关注的重点

商业地产聚集人气的方式由购物向构建消费体验过程转变。消费体验过程和多种多样以消费体验过程为核心的业态成今天商业地产商关注的重点。如何让人在商业区停留更长的时间？如何运用各种各样消费体验过程来支撑商业区运行？如何促进消费延时与增长，并让消费价值带动地产价值？以消费体验过程为核心的业态是未来商业地产升华购物结构最重要的方向。

基于土地升值的财富效应成为中国最大的长效增长机制

新型城镇化是希望借力于土地升值效应和房产价值效益所带来的财富增长，来解决中国经济发展、城市化、就业等各种各样的困难。实际上土地和土地财政模式的调整，始终都要面对土地从农民手上、从非城市化低成本到相对高价格的拍卖水平，再到配套完善过程中的升值，再到房产开发后相对更高的房产价值之间的一个升值结构，这个升值结构在未来发展中仍然是一条主线。这条主线，是客观存在的现实价值升值过程，是城市化过程必然伴随的良性结构。

向产城一体化开发运营商转型，是房地产商的金光大道

未来的新型城镇化开发，重点是产业引导的就地城镇化，房地产商不能局限于居住社区或一般的商业物业开发模式，以快速销售为前提进行房地产运作的路子越来越窄。依托产业带动的区域开发，城镇开发，综合体开发，产业地产开发等，前途最为广阔。产城一体化过程中如何利用产业发展带动产业地产与城市居住、城市配套相结合的这种城镇化开发，是房地产商发展最有效的或者盈利能力最强的一种路径。向产城一体化开发运营商转型，是房地产商发展的金光大道。

旅游地产与商业地产的黄金交叉形成休闲商业地产，是最具价值的方向

旅游地产的人流聚集带来消费效应，实际是旅游带动城镇化。休闲商业地产首先是休闲，不仅仅是一种购买行为，应该延伸成消费体验过程。以过程消费为主体的商业业态已成为休闲商业开发最重要的问题。研究怎么去吸引人、怎么聚集人流、怎么让消费过程延长、怎么形成消费休闲配合等。旅游地产与商业地产交汇在这样一个核心结构上是一种黄金交叉，这种黄金交叉由此形成商业地产最重要的价值。

休闲商业地产是基于休闲消费经营的房地产形态

很多商业地产同样可以做住宅使用，除了公寓以外，酒店现在也可以销售，例如产权式酒店。既可以做商业，也可以做住宅的可持续经营的地产形态都可以看成是商业地产。创造既可以有人住，又可以经营的地产产品在某种意义上都带了一个“商”字，这个“商”不是购物的“商”，而是可经营的商业概念。休闲商业地产实际上就是可经营的休闲业态的地产方式。常见的有三类：第一类称之为人文复兴的商业，主要是民族、民俗、历史文化或者生活乐趣式的休闲商业地产；第二类是好看又好玩的带着娱乐化的商业地产；第三类是带着消费体验性的商业地产。

休闲商业地产需要业态创新

从城市商业步行街区的休闲化到美食街、创意街、工坊街、酒吧街、RBD、滨水休闲区、新建古镇、休闲小镇等都是休闲商业不同形态，休闲商业地产主要有两个要素：第一是吸引力要素；第二是业态创新。

打造吸引力模式并不断创新形成持续发展和价值是未来休闲商业发展最重要的方向。丰富的商品包括折扣商品、开放的演出、景区、创意业态、体验消费等基本构成中国旅游休闲商业的业态。

休闲小镇，是当前休闲商业一种成功的经典模式，休闲小镇是一个景区，同时又是休闲区，它的物业80%是可销售形成快速回款，同时通过回租经营，控制经营结构实现经营上人流聚集，主要是业态配置合理，使整个项目商业价值最大化、地产价值最大化。

以中小投资人为主体的创意型业态成为了中国旅游休闲商业里面最有贡献、最有价值的生力军。休闲商业实际上无论在远离城市区域或城郊型区域，还是城市中心区域都是具有巨大魅力的一种模式。正如绿维创景曾经做了一个项目――位于盐城城郊的休闲商业区十五万平米建筑设计，通过运用文化打造主题，把业态做得非常休闲，这个项目如果按照人口做一个大的Mall是行不通的，想要调动30公里之内的人关键还是要做吸引力和业态。吸引力和业态创新是未来休闲商业地产发展的主要要素。

本文已刊登于《地产荟》2013年8月刊（总第25期）

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