央行松绑“首套房”认定：还清首套房贷，再贷算首套

??9月30日下午，中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)，指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

??这意味着，首套房认定正式放松，楼市松绑迈入新阶段，以往“认房又认贷”的首套房政策时代结束。

??对此，国泰君安首席宏观分析师任泽平认为，这是迄今为止最具力度的救市政策，照抄了2008-2009年救市的做法。

??9月后，房地产市场传统的“金九银十”营销旺季并未如约而至，遭遇了楼市8月数据十年最差的同时，46个限购城市，目前已有40个松绑限购，但作用非常有限。中原地产数据显示，从9月前21天看，54个主要城市合计住宅签约131947套，环比8月同期基本持平。

??这一重磅是否真能挽救中国的房地产市场，尚待观察。

??此外，据21世纪经济报道记者了解，《通知》下发后，兴业银行正研究政策，有可能对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的优质客户，执行最低零首付政策。

??“认房不认贷”如期兑现

??今年以来，全国各省市地方政府已纷纷出台地产行业支持政策，包括首套房认定政策放松、二套房政策放松等。

??然而，由央行、银监会负责的信贷政策，才是制约市场供求的关键因素之一，在二者未放松信贷政策的背景下，仅仅依靠地方政府的支持政策影响有限。

??“四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。监管层已召集几大行开会，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。”9月22日下午，关于房贷将放松的这一传言，在市场上不胫而走。

??9月30日，这一传言部分得到证实。

??按照上述《通知》，“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

??这意味着，首套房认定政策正式放宽，此前首套房政策执行“认房又认贷”。

??同时通知称，“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”

??对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

??2011年“国八条”规定的二套房首付比例政策为“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。

??国泰君安证券首席债券分析师徐寒飞认为，房地产需求偏弱和房地产投资下降是拖累经济增长的重要因素，适度放松房地产贷款政策可以刺激一部分首次置业和改善型置业需求，稳住房地产市场的跌势。

??民生证券研报亦指出，“认房不认贷”如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。

??此外，针对外地人的限贷令也迎来放松。

??《通知》指出，“银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”。

??MBS能解“惜贷”之愁？

??中原地产研究中心统计数据显示，1月至8月，重点监测的全国主要54城市中，一、二、三、四线城市住宅签约套数同比下调的幅度分别为25.5%、33.4%、15.3%和16.3%。

??任泽平认为，房地产是周期之母，如果地产能软着陆，中国经济将增速换挡软着陆，避免硬着陆风险。但是，由于20-50岁置业人群到达峰值，即使房市软着陆，长期销量投资也将下一个台阶。

??由于执行上具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定，目前银行负债端成本仍然较高，货币政策部门和监管机构如何降低银行负债成本成为关键。资产证券化(MBS)或是出路之一，降息降准亦是选项，后续实施效果待观察。

??某国有大行地方支行行长也表示了担忧，在目前经济增速放缓的大背景下，银行的“惜贷”情绪依然较浓，房贷利率低于基准的概率并不大。年初以来，该行房贷政策趋严，较基准还上浮了5%左右。

??此次《通知》的亮点就在于MBS和专向金融债。

??为了增强金融机构个人住房贷款投放能力，《通知》鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

??民生证券认为，银行综合负债成本高，是做按揭贷款意愿不足的原因之一。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。

??不过，当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。

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