【北京】万科北京推社区养老规划

在城市服务配套商的战略规划下，北京万科社区养老规划起步。

“目前北京万科社区养老项目还处于建设阶段，预计最早会在2015年面世。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆3月19日在接受中国房地产报记者采访时称，“社区养老要解决的最大问题就是‘近家养老’的养老难题。养老的同时，在不远的距离就能看到孙子孙女。社区养老也就变成了‘一碗汤’的距离。”

不过，业内人士指出，受制于养老社区是一种综合型社区，所引入的社会资源种类繁多，未来运营将面临考验。

自持+“一碗汤”距离模式

万科拟推出的社区养老项目，主要针对社区内的孤寡、空巢、失独老人等，以及具有刚性需求的老人和家庭。

“真正的养老机构应该像家，是一个有温情、有幸福感的养老居所。而万科的社区养老概念则是，机构养老社区化、家庭化。”毛大庆告诉中国房地产报记者，以万科打造的护理性养老机构为平台，辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭。

在毛大庆的规划中，未来物业的设计上，万科的养老住宅将会完全按老人的现实需求考虑户型。“房子不会太大，五六十平方米，甚至更小，却集齐了老人所需要的设备。”“一个楼里可能会分出不同的楼段，一部分用于重病乃至于临终关怀，一部分用于护理健康老人。”毛大庆说，此外，养老楼还将配备侍老餐厅、老年人功能室、小电影、卡拉OK、康复健身房等。

其实这并非万科第一次尝试养老地产项目。

早在2010年，位于北京房山区的万科幸福汇项目以及杭州良渚文化村的高端养老地产，便是其社区养老领域的尝试。然而市场的反馈让万科总裁郁亮并不满意。“房子虽然卖出去了，买房的都不是老人，而是为自己10年后准备养老的中年人。”在北京万科幸福汇的经验基础之上，从去年开始，北京万科针对自己20多个已入住小区老龄人口做了认真详实的调查，并形成了全新的养老模式――即社区全龄化养老。在了解这一特殊群体的实际需求之后，万科认为解决养老的关键在社区。

据毛大庆介绍，未来北京万科会在新建小区以及有条件的在建小区内，根据小区的建设规模以及人口规模，主动放弃传统的快速销售、快速回款的模式，持有一至若干栋包括住宅、商业楼在内的项目，将这一部分自有资产用于本小区养老设施建设。

在社区养老服务收费方面，毛大庆称目前正处于价格模拟阶段。“相对来说应该比较合理，不会太贵也不会太便宜。”不过，对于需要提供洗头、洗澡这种单独护工以及临终关注等生活基本不能自理的服务，社区养老可能会参照月子中心的收费模式。“我们在美国考察时发现，需要临终关怀服务的老人，平均服务时长大概在24个月左右。”

盈利面临考验

据北京万科介绍，近些年北京老龄化程度进一步加剧，“少子老龄化”的严峻态势使北京市老年人的医疗保健、生活照料等问题十分突出。

随着北京万科试水社区养老的展开，未来万科集团也会把社区养老作为其转型城市服务配套运营商的一个切口与利润增长点，通过经营老年社区拓展出一种立体的经营方式，住宅与服务、医疗等养老、旅游产品全方位结合，利润来源不止是住宅产品，还会来自完善的配套服务。

与万科旗下的第五食堂、商业服务等配套建设一样，这样做可以更好地增强客户粘性，并将成为万科未来10年发展升级的关键点。集团层面上，万科目前在全国有4个养老地产项目，分别位于北京、长春、青岛以及杭州。万科的养老地产产品未来经营的两种形式为：嫁接到住宅产品和嫁接到持有型物业。

老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。一位不愿具名的养老地产企业家在接受中国房地产报记者采访时表示：这种经营模式资金投入比单一的普通住宅产品开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。

“缺乏经验丰富的护理人员将是其发展短板，尤其是事故医疗这类问题的出现，未来运营的法律风险将是比较大的障碍。”上述人士指出。

与此同时，养老地产还要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂。不过上述人士也指出，持有型养老社区就像发了一个长期“债券”，投资回报较为长久，这也是作为服务提升的潜在增长点。

显然，万科也已经意识到了这个问题，“我们不求税收优惠和补贴政策，但求发证，将万科的养老配套纳入整个北京市的养老体系内，这样很多配套服务才能正常运转。”毛大庆说。

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