新型城镇化规划房地产机会全解读

    3月16日，《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》(下称《规划》)公布。其中，围绕房地产政策机制的一系列表述引发关注.

　　瞄准卫星城

　　《规划》提出，需“有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大、吸纳人口多的卫星城、中小城市和县城建设用地供给”。

　　这基本吻合了国土部此前的表态。国土部有关节约集约利用土地的顶层设计还未出炉，其中将包括各项用地的标准、制度和考核等细节，国土部官员对早报记者表示，这份设计出炉后，将整治全国一盘散沙的现状。而地方政府官员的政绩也紧系于此，而不是GDP。

　　已经摒弃三四线城市的开发商，必须盯准卫星城，也就是北上广深四大一线城市及周边城市的机遇。所以，京津冀、长三角以及珠三角，仍是地王的集中区。

　　旧城改造机遇

　　《规划》提出，建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地，建立存量建设用地退出激励机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。

　　早报记者从国土资源部了解到，历时三年编制的《全国国土规则纲要》已上报国务院审批。国土部已完成全国30个省会城市和直辖市用地节约利用评价，总结推广不同产业、行业60多个节地技术和节地模式。已有城市向国土部申请试点，比如用一个主题集中改造落后产能的区域，农民还可以住在原地，但要有统一的管理方协调，收益也将一同分配。

　　房地产税不会立即推行

　　《规划》提出，完善地方税体系。培育地方主体税种，增强地方政府提供基本公共服务能力。加快房地产税立法并适时推进改革。

　　这意味着房地产税不会在短期内推行。国家税务总局局长王军在今年两会上，只说了一句，“房产税的立法问题，是十八届三中全会提出来的，人大的新闻发言人和财政部楼部长都提到了这个问题，我想我们会配合有关方面，加快这一立法的进程。”

　　扩围、试点也统统没有提到。可以预见的是，上海、重庆两个城市会保持原有政策，至于此前呼声较高的试点城市在房地产税出台之前，是不会有所行动的。

　　拓宽融资渠道

　　《规划》提出，建立健全地方债券发行管理制度和评级制度，允许地方政府发行市政债券，拓宽城市建设融资渠道。发挥现有政策性金融机构的重要作用，研究制定政策性金融专项支持政策，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构，为城市基础设施和保障性安居工程建设提供规范透明、成本合理、期限匹配的融资服务。鼓励公共基金、保险资金等参与项目自身具有稳定收益的城市基础设施项目建设和运营。

一名参建保障房的国企开发商表示，开发保障房都还是按照原有的融资模式，完全靠企业，能申请到国开行基准利率已是不错。目前遇到的情况是，已经建好的保障房，政府回购能力差，还没有买走。有央企开发商说，由于巨大的资金沉淀，在建保障房项目已经在和某银行开发类REITs产品。

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