我国或专门立项“养老产业用地” 破养老地产困境

继7月1日新《老年人权益保障法》提出“统筹安排养老服务设施建设用地”，46天后，在8月16日国务院常务会议上，李克强总理强调大力发展养老服务业，并提出一系列措施，明确指出确保土地供应。中国老龄科学研究中心副主任郭平透露，国务院常务会议及即将出台的《关于加快养老服务业发展的若干意见》（下称《若干意见》）传递出一种信号：养老用地即将纳入城市用地总体规划，或将立项“养老产业用地”专项类别。《若干意见》如果能在年底出台，养老用地计划将以任务形式纳入各地2014年用地计划中，今年将成为养老地产的破局年。

新规出台在即

记者获悉，在此次国务院常务会议召开之前，九三学社和国务院办公厅的有关养老产业规划调研都获得了国家高层领导人的批示，即将出台的《若干意见》明确提出，未来养老产业的目标规模是每年提供800万~1000万个就业岗位。

在土地使用上，《若干意见》提出试行非营利性养老机构使用划拨土地和集体流转土地；营利性机构使用的养老用地也必须优先保障。此外，养老用地必须纳入各级政府土地使用规划和年度使用计划。

郭平指出，政府此次出台的《若干意见》不再像往常过于宏观，在财政补贴、税收优惠上的细则规定，有助于促进行业的健康发展，保障养老用地安排真正落到实处。

在税收安排上，《若干意见》提出对所有的养老机构免除营业税。所得税部分，非营利机构全部免除，营利性机构予以减半。

在养老产业投融资方面，《若干意见》提出将加大金融机构对养老服务业信贷的支持力度并放宽抵押限制。

此外，政府还将通过提供补贴、人员培训、增设公益性岗位等方式扶持居家养老服务的发展，并将探索公建民营、公办民营、民办公助、购买服务等方式完善服务体系。

破冰之旅

据全国老龄办民办养老服务机构基本状况调查研究课题组（2008-2009）的数据显示，在被调查的4000余所民办养老服务机构中，能够享受政府划拨土地的有21%，通过租赁取得土地使用权的有36%，另有40%以上的民办养老服务机构说不清楚其所使用土地的性质。

对大部分开发商而言，手里的土地都不是专门定位“养老”性质的。

此前，诸多欲进军养老产业的内外资企业均因土地问题“铩羽而归”，包括万科在内的大型房企，养老地产开发也一直是雷声大雨点小。
在从业者看来，土地问题一直被认为是阻碍民营养老机构发展的最大瓶颈。

“养老土地成为养老地产发展的主要障碍，是因为以往土地供应方面没有特定养老用途的供地，使得养老地产不得不采用国有出让的居住用地，而承受较高的土地成本。”北京清华同衡规划设计研究院有限公司养老产业研究所所长陈首春在接受中国房地产报采访时说。

这种情况正在悄然转变。

进入2013年，北京、四川、山东等地都推出养老用地目标规划，甚至有城市将养老用地批为专项用地指标。

4月初，北京市国土局公布了2013年度国有建设用地供应计划。在5650公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为100公顷。

除北京市制订的首份养老综合用地的供应计划外，其他城市如上海、深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。根据成都市相关规划，到2020年将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。

山东省更是在全国率先推出养老用地专项指标5625亩。

具体的数字规划突破了之前务虚的计划，尽管也有过于宏观的质疑，但回顾养老用地发展史，这无疑是个重大突破。

此前，老龄委、民政部、国土部等部门都曾着手推行的《关于加快发展养老服务业的意见》《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》《关于支持养老产业用地政策的意见》等政策都鼓励地方政府安排养老用地。

继7月1日新《老年人权益保障法》提出安排养老设施用地，8月16日国务院常务会议明确提出，大力发展养老服务业，将其打造为“蓬勃发展的朝阳产业”，会议提出一系列扶持养老产业的政策和措施。会后，全国老龄工作委员会办公室副主任阎青春近日透露，在即将出台的《若干意见》中养老机构土地取得和优惠政策方面将有重大突破。以往养老机构用地难的现状将获得缓解。

困境仍存

土地和政策的一些变化也正在暗示着，养老用地或许将结束之前的坎坷命运。但仍有更多的问题有待政策促进。

此前，商业型养老项目基本都建在国有出让土地上。由于在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，多数养老项目的土地只能以商业用地招拍挂方式获得，导致前期投入中的土地成本非常高。

业内人士认为造成这一局面的根本原因来自两方面，从政府层面来说，用地指标原本短缺，用在溢价有限的养老用地上动力不足；另一方面，行业本身处于初级阶段，模式不明晰，企业难以真正投入，使得养老用地专项规划落实更难。

“前些年，市场太混乱，很多企业打着养老地产的幌子搞商业地产，这使得政府现在对养老地产畏首畏尾，很多地方政府现在对‘养老地产’这四个字讳莫如深。”业内某知名专家表示。

北京一位曾从事养老地产的开发商也坦诚透露，“老年公寓用地一般很便宜，而老年公寓本身多数是承担着带动项目土地升值的任务，并非为了发展养老产业。所以养老地产不过是开发商的一种噱头。”“正是因为养老地产沦为了开发商拿地的噱头，而政府本身监管难以到位，所以很多地方政府回避开发养老用地。”上述专家说。

另外，政府的顾虑还有一部分私人原因，北京某地产公司职员曾转述一位官员的话称，“我任期3年，需要拿出政绩，土地批给房地产企业，马上就有一大笔收入；批成工业用地，马上就有税收；批成养老院，什么现成的好处我都看不到”。一语道破玄机。

对企业来说，这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式显然不符。并不是所有开发商都有资金和能力参与到养老地产的游戏当中。

“随着老龄化问题的加重，在养老土地的规划和安排对各地政府来说，是必须承担起的责任。”中国人民大学土地规划研究中心主任严金明说。

然而，即便解决了土地、税收等问题，还有更多问题需要解决。其中资金和人才是首要问题。

中国房地产报曾多次报道养老产业的人才瓶颈：要求专业、收入少、导致人才紧缺，而且留不住人才。至于融资，养老产业尚在培育期，获得资金的支持就更难。

由此来看，养老用地破冰，只是养老产业发展的第一步。

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