叶檀：重看4万亿与房地产政策

对于任何政策的评价，必须回到历史中，而后抽离历史进行深刻反省。房地产越调越涨，这是空话。我们不知道房地产如果不调控的话，价格到底会怎么样，房地产市场是多种因素共同作用造成的结果，而不是从A到B的简单逻辑。

我国城镇化进程造成几亿农民进城，形成了城市中源源不断的改善性需求，这为房地产价格的上涨提供了充足的弹药，如同灶炉中塞满了柴火。从2009年底开始的新一轮房地产调控，在各个一线城市首套房房贷中占据主导地位，说明目前这一轮房价上涨，在一线城市主要由刚需和改善型需求为主。而热点的二线城市，主要集中在环境较好、较适合人居的地区，说明投资性需求转移到了旅游地产、养老地产等市场中。

嘲笑每次房地产调控政策，并不能说明嘲笑者的明智。每次调控就会遭遇短暂的经济紧缩，稳定经济成为重中之重，因此，从“非典”到次贷危机，调控的无疾而终使房地产在宏观经济及金融领域的重要性日益凸显。2009年金融危机正酣，笔者所到之处，无论是水泥行业，还是机械工程行业，企业家问得最多的问题就是，政府什么时候推出大规模投资基建计划，房地产市场何时好转。有意思的是，大规模基建投资与房地产市场往往同起同落，地方政府基建资金与房地产市场税费、土地收益密切相关。

可以预料的是，成倍增长的货币必然推动房价的上升，过于宽松的货币将造成资产泡沫。此处所指的货币不仅指我国央行的广义货币，也指追逐资产泡沫而来的全球货币。

我国广义货币发行量近百万亿元，而在货币、资产价格初起之时，对于全球热钱缺乏警觉，甚至把全球资金的聚集视为对中国经济充满信心的表现，海外热钱汹涌而入，对海外购房者缺乏有效制约措施。为了推动房地产市场化，对于房地产的过度投资同样欢迎，事实上，目前所看到的拥有几十套房的“房叔”、“房姐”们，大都是房地产泡沫中期、资源价格上涨、东部沿海地区级差地租高涨时，聚敛的资产。很难想象，目前面临资本利得税、房产税的预期，还有投资者将大笔的资金投入房地产市场，相反，对于敏感的投资者而言，现在是见好就收、最佳的套现时机，而不是最佳的投资时机。

也许我们可以指责，为什么泡沫初起之时不推出房产税，为什么泡沫初起之时不用限购的方法控制过度投机，我们只能说，当时多数人无视房地产泡沫的后果，而垂涎于房地产泡沫初起时的收益，投资者获利，地方政府解决了财政难题，基建投资有了来源，而投资投机者把房地产当作了与股市比列的重要生财工具。所以，除了半夜鸡叫式的预言家们，谁又会真正对房地产市场大动干戈呢？改革是原有经济发展方式红利走到尽头的选择，房地产市场同样如此，红利超过成本，就会延续原有的发展方式，只有成本反超红利，真正的改革才能出台。

如同2008年四季度推出的4万亿，事后争论不休，但2008年三季度，看着年轻的农民工朋友背着背包打道回府，看到沿海的出口中小企业大规模倒闭，恐慌不可避免。

事后进行反思，我们必须要看到，宏观经济学家大都预见不足，2008年上半年全球资本市场风声鹤唳，我国对于经济的预测不仅莺歌燕舞，甚至把过热当作主要风险。必须承认，我们不太懂资本市场与宏观经济的关系，不太懂美国金融衍生品的威力，而在金融危机祸延中国后，我们只能在恐慌中，以高强度的药进行自救。不只是某个人、某个部门，而是所有的人都要回归原位进行反思，而后历练自己的技艺。

当然，无论是房地产市场还是商品市场，不能忽视的是，货币政策宽松下，市场信用的缺失推波助澜。4万亿以前是这样，在房地产市场是这样，未来，还会有更激烈的博弈。

从这个角度说，改革的决心重于改革的技巧，而改革的技巧，有助于改革的蓝图成为现实。 

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