国五条非重挫楼市 后续配套措施或出台

2013-02-25 观点地产网 标签:

      

2013年2月20日,温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作,并确定了五项加强房地产市场调控的政策措施(称为“国五条”)。蛇年春节后出台的“国五条”,无疑是给当前火热的房地产市场浇了一盘“冷水”。

意在稳定房价预期,释放稳中微紧调控基调

从去年第四季度开始,虽然不少发展商纷纷取消折扣优惠,提高价格售房,但成交量一直高位不退,而楼盘涨价后却现通宵排队或者“日光”的现象在多个城市上演,二手房业主一夜抬价几十万等这类信息不断的出现在媒体的报道上,并被无限的传播跟放大,使得多地买家出现恐涨心理,进而恐慌入市。即使是作为传统淡季的蛇年春节,亦是“淡季不淡”,不少城市成交同比大涨,而大部分发展商也扬言春节后或是3月必定涨价,这些都在无时不刻刺激着消费者的心理,也在一定程度上挑战着近两年稍有成效的房地产调控成果,加剧接下来调控的难度。

当前适时出台的“国五条”,一方面是稳定日益膨胀的房价上涨预期,避免部分买家因看涨心理出现非理性购房行为,同时也是提前制止发展商试图大幅涨价的心理,为持续“高烧”的楼市降温,进而稳定调控成果,但难以对当前向好的市场成交及房价走势构成较大的转折性的影响;另一方面也是表明中央调控房价的决心,定调今年房地产调控的总体调控方向,即稳中微紧的调控方针,总体目标则为保持房价的平稳。

措施多为旧话重谈,但不乏亮点

从本次出台的五项措施来看,基本是对以往出台的政策进行重申跟强化,实质具备杀伤力的条款并未出现,包括之前在网上盛传的“二套房首付提高至七成,贷款利率上调至1.3倍”这一传闻。虽然是旧话重谈,但也有三大亮点是值得推敲跟揣摩:

第一点,要求“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”,而之前相关政策提到的只是新建住房价格,这个有利于较好的控制全国重点城市商品住宅市场的房价走势,防止个别地方政府用保障房充数,拉低当地的房价,未能实质性反映当地市场的价格特征。同时,差异化的对待也是在于扶持一些发展较为滞后的城市,避免对这类三四线城市的误伤。

第二点,除了要求“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施”外,“其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。”这意味着限购或将扩容,个别房价上涨过快的城市且未纳入限购范围的城市或将被迫实行限购政策。而已实施限购措施的城市,则被要求完善限购措施,这预示着接下来有关完善限购措施的政策细则或将出台,有可能是中央层面出台,也可能是由地方政府自行制定落实。

第三点,要求在“2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”。如果这项措施得到落实的话,一方面使得外来务工人员的居住问题得到保障,另一方面也在一定程度上缓解个别城市因外来务工人员的涌入导致的对当地住房价格及租赁价格的抬高。

后续细节配套措施有望出台,更严措施或视市场走势而定

从当前来看,本次的“国五条”调控基调稍显温和,措施里也无明确的细节性的措施,因此预计在新一届政府上任后,相关的细节性措施政策有望出台,但应该是以本次出台的五项措施为指导原则,而房产税扩围则有望进一步加快,预计深圳及广州均有可能成为试点城市,具体实施的细则应该是在上海跟重庆的基础上做小幅的调整。而房价若继续出现非理性的上涨,则后续更严措施将有可能出台,不过可以肯定的是,合理的购房需求仍将受到保护,包括首置跟首改需求,因此所谓的“二套房首付提至七成,贷款利率上调至1.3倍”这类措施,预计在后续的政策中出现的可能性不是特别大。


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