政策信号比政策本身更有作用

上周陕西的“限利令”和前不久杭州出台的限制土地出让溢价率的做法有业内人士认为并不能对降低房价产生多大作用，也有业内人士认为，加强行政干预有违市场经济原则，更有任志强认为“限利令”违法。

但对于普通买房人来说，更关心的是在目前楼市再度陷入观望之时，房价将朝向什么方向发展？尽管有业内人士认为，这些政策并不能对房价产生什么影响，但政策信号却告诉人们楼市调控不仅没有放松，而且似乎正朝着新方向发展，这一信息的传递比政策本身更为重要。

房价不仅关系百姓生活，也与开发商的利润密不可分。上周陕西出台的“限利令”和国务院发展研究中心关于房地产行业利润偏高的报告不约而同地将人们的视线集中到开发商的利润上。

10月22日，陕西省住建厅及物价局出台楼市新政，要求各城市“确定(开发商)合理利润率并控制在10%左右”，超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

陕西省住建厅的一纸“限利令”，引起了市场的极大反响。尽管这仅是陕西一省的地方政策，北京跟进效仿的可能性不大，但任志强却率先开火炮轰该政策违法。任志强以开发商的身份炮轰该政策，不免使人们联想到他在为开发商的高利润做辩护。

但也有并非开发商的人士认为，该政策并不能限制住开发商对高利润的追逐，也不会对降房价产生什么作用。理由是：为了加强房地产调控，国家税务总局于2006年12月28日发出了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确自2007年2月1日起执行。《土地增值税暂行条例》已经对房地产开发所取得的增值额及扣除项目进行了详细的规定，为开发成本及利润的计算提供了科学的依据，只要各地方认真执行了，开发商便没有暴利可言。

恰巧就在上周，国务院发展研究中心最新出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》专门论述了房地产行业利润率偏高的问题。据统计，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相差无几。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。报告还列举了国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

从理论上讲，土地增值税是可以使开发商不再获取暴利的可能，但现实中，数据却告诉人们开发商利润不仅没有减少，而且在随着房价上升而上升。因此，不免会使人们想到：土地增值税尚不能有效地控制开发商的利润，被任志强批为违法的“限利令”就能把开发商的利润控制在10%吗？甚至有人认为限制开发商的利润会产生很严重的副作用，会使开发商偷工减料降低房屋质量。

尽管业内对近来的地方政策众说纷纭，在看到对政策的具体分析之外，我们也应该看到楼市调控不仅没有松动，而且还在加码之中。这一信息的传递甚至比政策本身对市场产生的作用更为重要，目前楼市已经出现的观望气氛在很大程度上是政策所致，政策已经对购房人的心理预期产生了一定的影响。

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