房地产政策微调的蝴蝶效应

2012-09-06 昆明日报 标签：

提要：房地产调控政策给市场的影响到目前则是更贴近市场和现实的脉络清晰：一方面，继续坚决抑制不合理需求，限购和限价是不能触碰的底线；另一方面，支持以首次置业为代表的合理购房需求，并从首套房贷利率、公积金贷款额度调整、首套置业税费减免等方面的“微调”来促进市场活跃。

　　2012年过去这三分之二的时间里，房地产调控政策给市场留下的印象，从年初坚持调控不动摇的泰山压顶，到年中地方与中央在“松绑”与“严格实施”之间博弈的扑朔迷离，到目前则是更贴近市场和现实的脉络清晰：一方面，继续坚决抑制不合理需求，限购和限价是不能触碰的底线；另一方面，支持以首次置业为代表的合理购房需求，并从首套房贷利率、公积金贷款额度调整、首套置业税费减免等方面的“微调”来促进市场活跃。

　　坚持房地产调控不放松

　　2012年以来，尽管关于调控是否放松的传言不绝于耳，调控对于市场心理的影响也不再那么“乌云密布”，但为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控的基调始终没有改变，具体表现在几个方面：

　　首先，中央多次指出要巩固房地产调控成果，促使房价回归不动摇，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，仍然强调继续严格执行并逐步完善抑制投机性需求的政策措施；

　　其次，在上半年，各地楼市微调不断，但凡是涉及放松限价、限购的均被叫停；典型的像上海持居住证3年可买二套房、广州中山上调限价标准等，均在叫停之列。

　　最后，针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态澄清，否认放松。6月18日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。7月19日，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

　　政策微调向市场传导利好

　　尽管，中央层面三令五申强调坚持房地产调控不动摇，但来自货币政策，包括两次降息、两次降存款准备金率、首套房贷利率调整等，以及30多个城市根据自身情况相继“微调”，包括免或减征购房契税或退税、改变普通住房价格标准、提高公积金贷款额度、土地松绑等都被通过或默许，依然给市场传达了极强的信心。

　　4月26日，在昆明召开的2012年全省房地产市场监管工作会议透露，全省房地产调控形势依然严峻，存在房价仍未回落到合理价位、市场消化能力明显减弱、待售面积增加等诸多问题。为此，省住房和城乡建设厅强调坚持房地产调控不动摇。昆明市住建局在会上提出，综合采取税收、行政、金融等多种手段，加大房地产业发展扶持力度，并提出4个建议，如建议税务部门研究出台促进商品房销售、减轻企业资金压力的税收优惠措施，建议金融部门研究出台为房地产开发项目提供金融服务的措施，对首套房贷实行优惠利率等。此后昆明市还下发了支持城中村改造的文件，局部调整了相关规定，缓解开发商的资金压力。

　　楼市局部回暖引发专项督察

　　政策微调带来的蝴蝶效应非常明显。4月以后，受政策微调、预调和国家金融政策放宽的影响，国内不少城市的商品房成交量放大，市场逐渐回暖。5月，随着春节后部分楼盘降价促销，昆明楼市成交明显活跃，以8656套的成绩创12个月单月成交新高，此后的6、7、8月份，成交量达到年内高峰。伴随着成交量的攀升，房价也开始逐渐抬头。国家统计局发布70个大中城市7月房价指数显示，70个大中城市里环比共有50个城市上涨，比6月份增加了一倍。昆明则是环比同比“双涨”，这也是今年昆明房价连续6个月止涨后，首次出现环比增长。

　　楼市异动受到了中央的重视。7月底开始，国务院派出8个督查组对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察，并向有关地方政府明确提出要求立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。很显然，房地产调控又走到了一个十字路口，何时松绑尚难预料。

　　“下半年还会是一个政策延续的市场，中央大的调控方向不会变，地方会根据自己的情况调整，整体保持平衡和稳定。”个碧石建筑师和地产顾问副总杨明清如是说。

　　新闻回放

　　30多个城市政策“微调”

　　上海一家券商给出的数据显示，从去年8月到今年5月份，全国共有33个城市出台楼市新政，其中只有5个城市被叫停。“只要不针对限购政策，不放开投资性需求，地方推出的房地产新政都没有被叫停过”；佛山、芜湖、上海、成都和象山因为涉及“放开购房资格”以及“扩大购买力范围”，被叫停。具体归纳如下：

　　免：免或减征购房契税或退税。马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。

　　调：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。

　　变：改变普通住房价格标准。天津、增城、中山、上海、南昌。

　　提：提高公积金贷款额度。合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。

　　户：重启购房入户政策。从化、长春。

　　补：补贴首次置业。青岛、重庆、芜湖等。

　　放：放松限购条件。佛山、成都、上海。