旅游地产频现滞销 运营模式面临大考

最近几年，旅游地产无疑是房地产投资市场上的最大热门，但在遭遇蜂拥而至的投资热潮之后，已经开始面临消化难题。相关数据显示，2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元，而当大部分旅游地产的投资者年收益率仅在3%～4%左右徘徊时，市场不得不重新考虑旅游地产是否出现泡沫及其解救之道。

在旅游地产项目扎堆，空置率高涨的情况下，如何提升投资收益率，以拉动项目销售，正成为众多开发商共同面临的难题。

滞销显现

“我在青城山和海南投资的房子最近几年的收益率很不理想，不仅房价上涨缓慢，甚至由于供应过多面临下降的危险。”在成都有着多年旅游地产项目投资的陈志军向《中国经营报》记者表示。

近年来，各路资金热炒旅游地产概念，曾吸引了中国房企超过半数的开发商投身其中，仅2012年投资总额就超过万亿元，但旅游地产的销售和投资收益却让业界颇感迷茫。

“现在一天到访的客人还没有售楼人员多，售价已经2年未进行调整了，但项目也仅卖出去一半左右。”青城山一项目的销售主管告诉记者，仅在青城山一地旅游地产就接近100个，同质化竞争是个难以回避的话题。

同样因为投资增长过快，严重滞销，已售项目出现空置潮的现象还发生在广东、山东、云南、海南等地的旅游地产项目中。

受国际旅游岛的政策红利影响，海南旅游地产投资一度呈井喷态势，但过度投资以及市场消化力不足等弊病正在显现，高库存成为当地项目的一道“硬伤”。来自海南当地机构、未经官方证实的统计数据显示，截至2012年11月，库存量最少的三亚为11万平方米，按去年的销售速度需要两年时间消化。库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。

本报记者此前在海南调查获知，2010年1月11日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空，均价高达6.5万元，创下海南最高房价纪录和总量销售纪录，当年二期开盘，销售均价更是达到8.5万元/平方米，最贵的达13万元/平方米，缔造了一个“传奇”。而如今，凤凰岛房价只有2010年开盘价的六成左右，部分业主已经套牢。

圈地隐患

虽然滞销行情已经显现，但并未阻挡开发商急行军挺进旅游地产的步伐。

近日，龙湖地产[简介 最新动态]高调推出总投资450亿元，占地3.3万亩的云南仙湖锦绣项目。而在2013年初，因在冰岛买地而声名大噪的中坤集团[简介 最新动态]董事长黄怒波也高调推出了在云南普洱市一个总投资达500亿元的高端旅游休闲度假项目。据了解，该项目总占地面积达到60平方公里。

在旅游地产板块一直保持激进作风的雅居乐[简介 最新动态]风格依然，陆续在云南腾冲、瑞丽等地打造大型综合旅游度假项目，项目占地面积约64000亩，计划总投资超过400亿元。

据不完全统计，目前房地产百强企业已有2/3涉足旅游地产领域，这些房企所拿项目动辄几千亩、上万亩，遍布海南、惠州、长三角、环渤海地区以及云南、贵州等地。

仅在海南，目前已有海航置业、富力、鲁能、中信、雅居乐、绿城、恒大7家房企扎堆旅游地产。据统计，其土地储备总数高达33万亩，面积几乎相当于一个海口市。

然而，旅游地产项目出现的危机，正在逼近那些曾在此领域获利丰厚的开发商。雅居乐海南项目人士向记者表示，包括海南在内的旅游地产项目一直以毛利率高、销售规模大为优势，但随着投资行情的改变，很多旅游地产项目售价难以再提高，毛利率下降的压力逐步加大。

不仅如此，在四川倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞看来，大型旅游地产项目投资动辄数百亿元，大部分承受着开发思路不明确、销售业绩不温不火及资金回笼周期缓慢之痛，风险不可小觑。

破解术待考

一味大量开发，项目堆砌也让黄怒波感受到破解之道甚为重要。他表示，旅游地产的特性是不同地区有不同的文化风景。形成泡沫的主要的问题是很多地产商对旅游地产的含义还不太清楚，大部分做成房地产就结束了，而不是文化的差异化竞争。

然而，如何解决同质化竞争，正是开发商极度头疼的问题。

今年4月以来，保利桃源国际新城、黑龙滩长岛国际旅游度假区、保利狮子湖等超大项目在成都旅游地产市场崭露头角。与传统城市大盘不同，他们重新开辟旅游主题下的新市镇开发发展路径，这些项目在打造时并无相对完善的城市配套，开放商自己修建配套时，可以根据实际需要，全面进行个性化打造。

“旅游地产项目比较合理的模式是开发商持有一半，另一半对外销售，通过开发商的运营来保证收益率，通过对旅游文化的包装来获取物业升值。但实际上，很多开发商打着旅游文化开发的幌子低价拿地，希望快速开发卖完获利，这是非常可怕的事情。”盛赢机构副总经理罗定生表示，中国的旅游地产开发将会随着经济增长而更加火热，但是按照投资收益率来看，年收益率低于5%的项目很难吸引购房者投资。而一旦项目销售不理想，投资风险超过开发商资金链的承受力，其结果就会很可怕。

在旅游地产项目扎堆的青城山区域，尝试引进途家进行托管，以提升收益率成为炎华置信旗下旅游地产项目“青城郡”进行突围的尝试。途家合作发展事业部全国总经理李连冬表示，途家的模式是将业主的房子租赁出去，产生销售收入后按五五分成。其中，房源、内部装修由业主承担，途家网承担服务、运营平台、管理等成本。“按照首期运行的部分房源来看，业主的年收益率可以达到8%以上，而前来度假的消费者也可能通过实地体验成为这种项目的后续投资者。”

但同时，李连冬也坦承：在投资旅游地产时，只有选择优质、有差异性的房源，才能保证旅游者不同人群的需求，从而缓解投资者和运营者所面临的市场风险。

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