百亿投资文化旅游地产项目井喷 产品同质化严重

近两年，文化旅游地产项目如井喷般迅速在全国布局，单个项目投资动辄数百亿。规模之大，涉及企业之多，令市场炫目。参与企业中，有万达、恒大、世茂、碧桂园这样响当当的巨鳄，也有中弘股份等中型房企，甚至华谊兄弟等众多圈外企业，也跃跃欲试。

对于这股突然袭来的文化旅游地产风潮，市场仍有诸多困惑待解。核心问题是：这些动辄投资数百亿的巨无霸项目，企业心里究竟是怎样一笔营收账？另外，百亿投资的主力资金方是谁？如果是房企本身，即便是万达、恒大这样的巨鳄，同时操作数个百亿大盘也并不轻松。而根据上海证券报的调查，以基金身份出现的社会资本或许将成为这一轮旅游地产真正的东家。

万达文化旅游城“急行军”

6月16日，一个来自南昌的消息称，万达集团斥资400亿打造的南昌万达文化旅游城将于近日举行奠基仪式，预计2015年建成投入使用。这个将建设于南昌九龙湖新区的旅游城占地近300公顷，总建筑面积475万平方米。规划有大型电影乐园、电影城、海洋乐园、主题公园、商业中心、酒店群等业态。

实际上，这个总投资400亿的项目，只是万达近十个文化旅游城项目中的一个。此前5月28日，万达与合肥市政府签署投资协议，拟在合肥滨湖新区打造万达文化旅游城项目，项目总投资超过300亿元，其中文化旅游投资190亿元，计划今年开工，2016年建成开业。

4月28日，号称中国东北地区最大文化旅游项目――哈尔滨万达文化旅游城正式动工。项目占地80公顷，总建筑面积90万平方米，总投资200亿元，计划在2017年开业。

更早前的2012年底，万达宣布斥资260亿在北京通州建设北京文化旅游城。项目占地90公顷，“是世界首个特大型文化旅游商业综合项目”。

短短半年时间，万达启动的四个旅游地产项目总投资额超过千亿。而根据万达集团董事长王健林在2013《财富》全球论坛上的介绍，万达未来计划投资十个以上以主题公园为主的综合休闲旅游项目。

根据公开资料，大连万达集团2012年总资产规模约3000亿元。

企业纷纷涌入旅游地产

除万达外，热衷于旅游地产的企业正不断增加。

去年年中，世茂地产宣布千亿进军旅游地产计划。几个主要项目包括：大连御龙海湾，占地2000公顷，总投资规模500亿元；武汉龙湾，总建筑面积约800万平方米，总投资约400亿元；晋江“世茂御龙湾”，占地2000亩；海南文昌世茂月亮湾，开发总规模超过1万亩；以及占地43万平方米的上海“世茂纳米魔幻城”等。

另外一个低调布局旅游地产的是华南巨头碧桂园。此外，恒大地产也陆续投资了上海启东“海外威尼斯”、广东清远恒大世纪旅游城等项目。业内人士透露，恒大对旅游地产在房地产业务的占比规模定位在15%左右。

中型房企中，中弘股份是参与旅游地产的代表。据公司去年年报显示，在调控背景下，公司将旅游地产作为业务突破口，分别与多个地方政府签署了合作框架协议。有媒体报道，中弘股份的框架性旅游地产投资总额已超过千亿。

除了传统房企外，一些文化类企业也开始试水旅游地产。此前，本报独家报道，华谊兄弟以影视制作类龙头企业身份参与房地产开发。除总投资130亿元的深圳华谊兄弟文化城之外，华谊兄弟旗下更多文化地产项目在上海、成都等地密集接洽中。华谊兄弟与冯小刚等合作的海南观澜湖项目也在去年10月举行了一期奠基仪式。

避险工具还是高风险陷阱？

如此多企业纷纷扎堆文化旅游地产，究竟是何原因？又将如何影响房地产行业布局呢？

根据上海证券报记者调查，各家房企对旅游地产主题侧重点略有不同，也有高度重合之处。其中，万达集团侧重长白山、哈尔滨等北方自然风光旅游，电影城院及体验剧场等；碧桂园侧重滨海自然景观的利用；恒大则在北京冰雪景观和南方滨海景观“两极”均有涉及；世茂除滨海景观外，下大力气打造亲子乐园，主推“三代同堂”的“旅居”生活方式；华谊兄弟的特色则是还原电影生产过程的影视主题体验商业，包括电影拍摄场景的展示与互动等。

那么，这些主题繁多的旅游地产项目，真的具有颠覆传统地产项目的过人之处，令企业足以乐观至此，轻松决定千亿投资吗？

细看各家旅游地产，在“主题”之外，传统房地产仍是绝对的重头戏。其中包括酒店、办公楼、商业物业，以及肩负回款重任的可售住宅。酒店等商业物业的集中开发，则有可能令城市资源出现高度同质化浪费。

比如万达合肥项目，这个总建筑面积90万平方米的超大综合体，规划有文化、旅游、商业、酒店四大内容，包括一个室内水上乐园、两个电影科技馆，40公顷室外主题公园，30公顷酒店区，10万平方米的购物中心等。其中，仅酒店群就包括1个六星级酒店，1个五星级酒店，2个四星级酒店和3个三星(小区网 论坛)级酒店，共3500间客房，5000个床位。“如果类似项目短期内集中投资，哪怕是大型城市，又能覆盖多少需求呢？”中国房产信息集团分析师薛建雄表示。

如果说在合肥的项目可以独树一帜，那么在哈尔滨，万达则遇到来自恒大的“贴身肉搏”。据了解，哈尔滨万达文化旅游城位于哈尔滨松北区，占地80公顷，规划包括文化、旅游、商业、酒店四大内容。而同样位于松北区，一个占地面积172公顷的恒大文化旅游城在去年底立项。冰雪主题公园、冰雪游乐世界、国际购物街、超五星级世界酒店等，同样在列于规划之内。

除了业态同质化竞争外，企业的另一个共同之处是盈利模式。而中弘股份的年报披露了投资玄机。虽然每个项目号称的总投资额以百亿计，但企业先期投入的土地款非常有限。在和地方政府谈好投资意向后，企业仅需要支付一小部分土地款，再以土地抵押贷款，或与基金等机构合作开发，以前期可售型住宅的预售回笼资金，就可以轻松玩转百亿项目。即便未来出现供给泡沫或资金紧张，最多放弃后续项目的投资计划即可。对企业来说，有廉价圈地之便，又无资金重压之嫌。

对于这种貌似完美的投资链条，唯一可能存在的风险是，大量同质化的旅游地产出现，或许可能成为未来楼市泡沫的另一特色。

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