别让旅游地产热变成新圈地运动

尽管旅游地产风险巨大，一些地产商仍然热衷于此，整个行业已开始显现高热迹象。究其原因，最根本的动力还是圈地圈钱，尤其是圈地。

在房地产市场持续调控的大背景下，房地产金融政策一直从紧，开发商尤其中小开发商获得融资的难度普遍较大。再加上由于多年来房地产市场持续快速发展，大量的住房需求被提前释放甚至被提前透支，商品住宅市场已经基本饱和，甚至在一些地区已经供大于求，使得未来的发展空间被压缩。于是，原本专注于住宅市场的开发商，纷纷谋求转型，其中，旅游地产正成为众多开发商的转型所向。

最新消息表明，万达、保利、万科、佳兆业、中弘、中铁、恒大、富力、龙湖、雅居乐、金融街、中坤等众多企业，均已将触角伸向旅游地产，甚至在旅游地产领域攻城略地。

万达集团在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山都有相关投资，预计投资规模接近1900亿元。其中长白山项目计划投资200亿元，占地面积18.34平方公里；琅岐岛计划投资300亿元；武汉东湖中央旅游文化区的总投资约500亿元，琅岐岛总投资约300亿，武夷山项目总投资约30亿元。

2010年10月，保利地产与德阳正式签约保利国际城项目，总投资150亿元，建设用地2150亩；在成都东村打造涉及舞台艺术、现代艺术品创作与交易、文博旅游等多个文化创意产业领域项目，投资126亿元，面积约41平方公里。2011年6月，保利地产首个旅游地产项目位于广东海陵岛的保利银滩开盘，总占地约3000亩，总投资约60亿元。此外，2011年在东莞开发建设26.6平方公里的东莞保利生态城项目，投资100亿元。

早在2007年，万科地产曾投资10.05亿元强势入驻海南浪琴湾项目。2009年12月，竞得烟台市区北部的海面芝罘岛31.2万平方米地块。海南三亚万科森林度假公园项目，占地2000多亩。广东惠州双月湾项目，规划建筑面积130万平方米。今年4月，分别拿下了包括青岛、唐山以及南充等5个项目，基本用于开发旅游地产。

碧桂园堪称中国旅游地产开发领域的先驱之一，曾自称有约20年的旅游度假项目运作经验。2005年，碧桂园开始发力于旅游地产。当年，碧桂园首次推出旅游度假项目清远假日半岛，并由此开始布局全国。2011年7月30日，碧桂园在惠东开发的超级旅游大盘十里银滩开盘。在广东清远市的清泉城项目，2011年5月份推出首期。2012年，在海南文昌，碧桂园打造的首个旅游度假城邦碧桂园椰城，10月10日开盘。目前，还有张家界碧桂园超级大盘等旅游地产项目正在开发、销售。

恒大地产在2008-2011年间，就成功打造了多个世纪旅游城系列精品。据恒大地产发布的2011年度业绩报告显示，公司的产品结构中，旅游度假产品占比已达到15%。

2006年，富力地产开始进入海南。短短几年间，富力在海南攻城略地，拿下2万余亩土地，建筑面积超过200万平方米，开发了海南富力湾、富力红树湾、富力盈溪谷等大型旅游度假项目。其中，富力在香水湾打造的旅游地产项目富力湾，总投资从最初的15亿元变更为40亿-50亿元，并吸引了13家大公司进驻。

2010年8月，此前一直没有土地入账的龙湖地产，在烟台养马岛圈下33宗地块，总占地2048亩，斥资15.2亿元。龙湖地产在2010年的短短约三个月内就斥资54亿元，共拿下8000多亩土地，方向全部是指向旅游地产。

2011年4月份，雅居乐将海南定安县三幅相邻地块以1.4亿元收入旗下，用作大型休闲养生度假项目。不久前，佳兆业高调宣布，未来6-8年，将在辽宁葫芦岛绥中县东戴河新区斥资500亿元，圈地11平方公里，建造建筑总量为1000万平方米的旅游地产项目。

事实上，近些年，将触角伸向旅游地产的还有更多房企。

在不久前举行的2012年国际旅游财富峰会上，国家旅游局综合协调司司长张坚钟称，今年旅游全行业投资有望继续超1万亿元（2011年已过1万亿元）。包括旅游地产在内的旅游产业发展迅猛，成为服务业的重要增长点。同时，旅游地产也正在成为从其他行业撤出的游资的新出路。旅游产业的发展将带动包括城市建设在内的投资，而发展旅游地产契合了很多地方政府的施政思路。目前，云南、贵州、海南等地成为各路资金投资旅游地产的集中区。

据悉，从山西煤炭行业撤出的3000亿元资金正在寻找新出路，旅游地产成了这些游资的共同选择。旅游地产事实上正成为众多资本的淘金地，也是众多房地产开发企业转型的目的地。有资料显示，在房企百强中，有近1/3已拥有旅游地产项目。

显而易见的是，随着国民经济的快速发展，带薪休假越来越被重视，老百姓收入不断提高，对旅游的需求日益增长。旅游业的发展潜力巨大，也预示着旅游地产的发展潜力巨大，前景乐观。

众所周知，由于旅游地产项目的开发体量大，对资金的实力和企业经营水平的要求高。有业内人士指出，如果企业没有资金优势和独特的经营模式，盲目投入到旅游地产领域，很容易拖垮企业。事实上，旅游地产整个项目的开发周期取决于销售速度。如果市场定位不准确，销售速度缓慢，一些旅游地产项目，将会形成新一轮地产“烂尾”风险。

而且，由于目前传统住宅项目开发所需的土地往往卖不动，而旅游地产项目不但能够带动当地政府投资，又能够增加GDP和就业，因此地方政府对旅游景区和旅游地产的招商引资力度很大，给出的优惠力度也很大。

地方政府对旅游地产的土地不但是大宗地块推出，而且旅游地产项目往往大多离市区较远，地方政府开出的土地价格比传统的住宅及商业地块要低很多，这就吸引了众多开发企业投身于旅游地产开发，以大大低于住宅项目用地的拿地成本拿地。而开发商一旦获得廉价土地，在开发过程中可实施分期开发策略，分批做项目，同时通过对项目的包装和宣传，提升区域地块品牌知名度，可享受土地增值带来的利益，获取多方面的滚动收益。于是，部分房企由此借道旅游地产，低价圈地获取土地等资源，利用市场调整期获取低价土地，然后“合理”地囤积起来。

事实表明，很多开发商在进入旅游地产领域的时候，仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低，其实并不清楚旅游地产该怎么做，显得很盲目。旅游地产不仅仅是做一些可售性物业，还包括商业、酒店，旅游度假等元素，这些都需要开发商具备很强的资源整合能力。如果缺乏资源整合能力，即便造出来也很难销售出去。

已有人担心，房地产市场新的泡沫风险，可能已经就此形成。目前来看，尽管旅游地产风险巨大，一些地产商仍然热衷于此，整个行业已开始显现高热的迹象。究其原因，最根本的动力还是圈地圈钱，尤其是圈地。

这波旅游地产投资开发热潮，会否演变成新一轮“圈地运动”？

对于旅游地产，我们既要看到其乐观的前景，巨大的发展空间，也要防止出现新的投资开发泡沫，积极防范可能出现的市场风险，尤其要防止演变成新一轮“圈地运动”―― 防止一些开发企业以开发旅游地产的名义再行新的圈地、囤地之实。

本文关键字：旅游地产 查看更多