康养地产：养老度假站在“十字路口”

人口老年化形势严峻，银发消费市场规模不断扩大，但也带来供需失衡等问题，中国养老度假市场处在转型升级、快速发展的十字路口。

一方面，我国人口老龄化趋势的影响逐渐显现。根据国家统计局数据，截至2019年末，我国60岁及以上人口约有2.54亿，占总人口的18.1%。未来，我国人口老龄化趋势将明显加强，20世纪60年代生育高峰时期出生的群体即将步入老年，同时，人口增速将进一步放缓。

然而，我国的养老基础设施及行业发展仍存在许多亟待完善之处，养老度假产品和服务的供给仍然相对缺少，供需失衡。

面对人口老龄化的严峻形势，党的十九届五中全会提出，实施积极应对人口老龄化国家战略。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》也明确要加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游等服务业，加强公益性、基础性服务业供给；积极开发老龄人力资源，发展银发经济；培育养老新业态，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。

另一方面，银发消费市场规模正不断扩大。据《2019中国银发经济消费市场研究报告》显示，2018年我国银发经济相关产业规模超过3.7万亿元，预计未来老年产品及服务市场将快速增长，2021年总体市场规模达到5.7万亿元。旅游已经成为银发经济社交娱乐消费的主要组成部分。2018年，中国老年人旅游消费超过4000亿元，2021年老年人旅游消费或将超过7000亿元人民币，预计增速可达23.0%。

“互联网+旅游”发展背景下，为了让老年人消费更便捷，解决老年人面临的“数字鸿沟”问题，国家聚焦老年人日常生活涉及的高频事项，发布《关于切实解决老年人运用智能技术困难实施方案的通知》，提高文体场所服务适老化程度，比如为老年人保留一定数量的线下免预约进入或购票名额，在老年人进入文体场馆和旅游景区提供必要的人工帮扶等服务，文体和旅游类企业提供更多适老化智能产品和服务，通过虚拟现实、增强现实等技术帮助老年人便捷享受在线游览等智能化服务。

越来越多的老年人不再禁锢在“以房养老”的传统思想中，而是期待更多的温馨舒适的服务及温情关爱的精神供给。未来，与颐养休闲、健康保健、文化娱乐等相关的养老性服务产业将迎来黄金发展机遇。

01、银发族需要“享老度假”

绿维文旅作为“旅游引导的幸福产业·特色小镇·乡村振兴创新引领机构”，致力于养老度假产业的研究，打造“健康+旅游”平台。颠覆传统的养老思维，绿维文旅创新提出“享老度假”这一概念。

绿维文旅认为，度假时代下，以休闲式养老、候鸟式养老、第二居所式养老为主要形式的度假型养老将成为未来一段时期内中国养生养老的主流形态。其发展模式可总结为“2+X+Y”：“2”指的是养老核心产品和度假核心产品，主要是适合中老年消费者的主题地产和核心的软件服务体系如蓝卡等；“X”是度假配套，如主题餐饮街区、主题商业街区、主题论坛等；“Y”是养老配套，如老年大学等。

享老度假项目在开发时，需要认清一个本质、发展两个结构、做好四大配套、植入六大要素。

（一）一个本质——养生养老度假综合体

享老度假项目是以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假功能为主导、以综合开发为手段、以旅游地产产品为核心、以高品质服务为保障的养老养生度假综合体。

养生养老是享老度假项目的基础，仅仅做养老，不利于商业模式的优化，由养老衍生养生、由养生延伸至养心，才能更广泛地吸纳消费群。

休闲度假功能是主导，融合观光、游乐、运动养生、度假、体验、居住等多种旅游功能，并不是各功能的简单叠加，而是根据项目定位和市场需求，侧重打造其中某一项或几项功能。综合开发是手段，包括土地的综合开发、产业的综合发展、功能的综合配置、配套的综合建设、目标的综合打造。以旅游地产产品为核心，包括两个相对独立的板块，即养老地产和度假地产。地产板块包括度假酒店地产、休闲商业地产（商街）、休闲住宅地产三大核心类别，以及其他特色主题地产如创意地产等。以高品质的服务为保障，度假型养老项目必须拥有超越一般景区和养老社区的较高品质的服务（包括旅游服务与公共服务）作为保障。

（二）两个结构：度假和养老

度假和养老两个结构板块既相互独立，又彼此交融。享老度假项目把传统的养老社区项目的休闲板块进行了专业化的系统升级，使其不但成为养老板块的必要配套，而且成为可以独立运营的盈利模块，成为养老社区和外界沟通的最主要路径，成为保证养老社区活力的源泉。

（三）四大配套：养老专项配套、度假配套、旅游配套、休闲配套

养老专项配套主要指的是五心——居住中心、服务管理中心、健康护理中心、文化教育中心、商业娱乐中心。

面对中高端游客的度假配套主要指的是会所集群——主题会所区、主题娱乐区、主题会议区、主题疗养区。

面对大众的旅游配套主要指的是主题景观区（标志性景观）、特色购物区（风情街）。

面对家庭型的休闲配套主要指的是家庭休闲庄园、家庭农庄和科普教育等。

（四）六大植入：文化植入、金融产品植入、互联网智能化技术植入、环保技术植入、健康产业链导入、会员模式导入

文化植入是度假型养老项目取得突破的关键，这里的文化不但指的是传统的孝文化和长寿文化，更重要的是地域文化，同样也指时尚休闲文化。

金融产品指的是对于较大面积的养老综合体而言，导入金融产品，才能让产业链更加富有活力。老年人拿着不动产是没有价值的，因此，不动产的现金化是享老与财务的重要金融结构。

智能化技术指的是ICT系统：云计算、物联网、互联网、通信网、人工智能等，打造高效的智能办公中心，成就智慧社区。

环保技术的植入主要指的是注意可再生能源的利用。

健康产业链导入，除了蓝卡等外在技术和资源的嫁接利用，同时对服务养老模块的健康管理中心和青春修复中心的核心技术，如羊胎素等技术，进行产业化培育。

会员制的导入指的是营销层面GO（Gentle Organizer）会员制是可以导入的享老度假的重要制度之一。

02、康养地产需要模式创新

多年来，各地也在积极探索养老度假的新模式。绿维文旅梳理发现，比如武汉创建“老年宜居社区”，每个老年宜居社区都将设立一个“社区综合养老服务体”，并借助邻近医疗、商业等服务设施，推动养老设施多元化、服务专业化、模式智能化；海南探索“全生命周期健康服务示范区”以及多元化社会办医、医养结合和医疗旅游等多元服务模式，“一小时三级医疗服务保障圈”雏形初具，大健康产业发展初见成效；云南全面放开养老服务市场，以昆明、大理等旅游城市以及环滇池、环阳宗海等湖滨区域的大型旅游地产为依托，打造集自理型、介护型、介助型一体化的候鸟式度假养老社区，使云南成为面向全国的养老养生基地；“绿城”南宁也在打造“候鸟”老人养生旅游或定居的目的地。

绿维文旅认为，新冠疫情让人们希望能够改善高聚集性的生活方式和城市社区生活方式，改善现有服务管理水平差的居住环境，城市郊区和乡村的休闲度假式文旅地产成为了人们住房新需求方向，也成为新生活方式的代表。养老人群更加注重居住区域的医疗条件，更加注重独立的户外活动空间，注重居住地区的环境和服务管理；追求高质量生活的人群，也对旅居生活有了新的需求。

大健康是未来趋势，疫情之后将迎来新热点，或将获得更大市场份额获得爆发式增长。文旅康养与地产相结合进行综合开发，最终形成康养城市、康养小镇、康养综合体、康养度假区、康养社区等，与养生养老相结合形成旅游养老、度假享老等，具有很大的发展潜力和开阔的发展方向。

养老地产创新模式案例：

作为养生圣地烟台市，依山傍水、民风淳朴、物产丰富，儒释道文化、民俗文化、农耕文化、海洋文化等多条文化发展轴线在这里交汇，已经形成山海一体、儒道相和、东西交汇、农商相融的独特的特征，具备打造国内新一代健康养生养老度假旅游目的地的潜力。

近年来，烟台沿海区域很多房地产打着养生养老的旗号，建设了不少养老地产项目。但大多没有文化内涵，急需主题文化破题，在日趋激烈的养老地产竞争环境中，需要形成不可替代的独特品牌，打造“我国养生养老新模式”。

对此，绿维文旅在烟台鸿瑞·东临-颐海湾养老健康城项目中，将专业化作为第一抓手、将养老地产与养老服务机构同步建设作为关键、将休闲养生产品与高端养心服务配套作为提升、将养老室内环境与户外环境的打造作为重要手段，形成一种综合型创新模式。

售楼中心（暨养生养老体验中心）建筑设计效果图（已落地）

在产品层面上，以专业化养老服务中心为依托，带动养老物业地产开发；依托企业健康产业优势，做特色养生产品，形成养老产品补充和配套；以养心为亮点，开展国学养心（东方儒释道传统文化精髓）和心理学养心（西方现代心理学），与养老、养生互融一体。最终以“养未老”为理念，形成一个银龄养老（基）、白领养生（体）、金领养心（魂）的体系。

在重点项目设置上，一是“养老在仙境海岸”，形成“住宅、健康管理、营养饮食、学习娱乐、健身调理”完整的养老产品回路。二是“养生在优雅海岸”，根据白领客户群的特征，提供特色化、时尚化、定制化服务，全面养护身心。三是“养心在国学海岸”，挖掘五千年国学文化精髓，融汇“儒 释 道 医 艺“，打造国学心灵SPA，定制心灵回归。

整个项目的顺利推进，为烟台养老地产市场提供高端居住产品，打造集吃、住、游、健、养、学、教于一体的高端养生养老休闲基地，为山东半岛乃至整个华北地区树立了“养生-养心-养老”三位一体的养老综合体新典范！

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